一个挑剔的PPP项目

文‖上海国资记者 王铮

一个挑剔的PPP项目

文‖上海国资记者 王铮

中信地产设计了较为完美的交易结构

几乎是无米之炊。

中信滨海新城项目是中信集团与汕头市政府通过战略合作、以创新PPP模式打造的广东省城镇化标杆项目，合作周期25年，预计总投资将达到500亿元。双方合作模式为：汕头市政府通过公开招投标，确立和授权中信地产作为城市运营项目的唯一合作方，双方共同在城市规划编制、土地开发、隧道建设、城市公共配套及基础设施建设、城市产业投资等方面进行全方位合作。

滨海新城项目位于汕头市南岸濠江区，总规划面积为168平方公里，具体开发内容包括汕头市海湾隧道建设、土地一级开发、城市基础设施建设、公共配套建设和产业投资等一系列资源整合。

2014年年底，该项目首期开工。其首期工程包括海湾隧道、公园投入等，这些公共基础设施项目投入需要近百亿元资金，但这些项目开发建设并不能通过政府融资平台筹措资金，而需依靠中信集团通过金融手段来筹措资金。

在这其中，连接该市南北两岸的汕头海湾隧道——苏埃通道是重点项目，全长6.8公里，投资总额约60亿元，是国内技术难度最高的海底隧道工程之一，也是国内管径最大的盾构式隧道工程。

“隧道是连接汕头市南北两岸城区的过海交通，修建以后，它能够整体提升濠江新区的区域价值。但在此项目中，隧道是免费通行的，那么怎么实现平衡是一个巨大难题。因为43号文的影响，当地政府投融资平台已不能举债。实际上，我们要依靠滨海新城整体城市价值的提升来平衡投资和回报。”中信地产有关专家表示。

可以说，中信地产未来承担的角色是提供公共产品，公共产品包括几个部分，一是汕头新区的整体规划和发展，包括产业发展，第二是基础设施，包括路桥，第三即产业运作，包括如何招商？中信地产如何寻求回报？隧道投资如何平衡等都会成为挑战。

更因为此，地方政府的契约精神成为此PPP协议执行顺利与否的关键。中信滨海新城项目是通过特区人大立法形式，以专项人大决议形式固化项目重大合作安排，尽最大可能避免政策变动和政府换届对项目的影响。

选择中信

“超大型的城市基础设施综合开发，投资周期长达20—30年，静态投资可能达几百亿，动态投资难以计算。”这对汕头市政府合作方的整合能力提出了高要求。因此，业内认为，合作方需要具有资源的整合能力，有区域整体规划、开发能力，需要有产业整合、招商推广的能力，需要有大规模资本运作的能力。

中信集团很快深得认可。其作为一家金融与实业并举的综合性跨国企业集团，旗下大概有1000多家子公司，涵盖全部50多个主要经济门类。总资产约为40000亿，销售收入4000多亿，2014年9月又完成在香港资本市场的整体上市，实力突出。

“城市运营项目不可能用常规的银行贷款，要启动诸多资本运作手段，比如通过基金、国家政策性银行，商业银行等、整合各种资本要素。”业内人士表示。

汕头市政府亦认为，中信集团在城镇化建设领域积累了丰富实践经验。

“规划对于片区土地升值非常重要。中信地产有多年开发经验，更了解其他开发商和居民的需求。”

在产业运作方面，中信集团亦拥有非常强大的非金融板块。“我们有跨越50多个行业的产业链，可以为地方政府带来更多的产业服务。”

强大的金融背景与资源整合能力加上新型城镇化建设的丰富经验，汕头市政府选择了中信集团。

交易结构

中信地产设计了较为完善的交易结构。

中信地产出资51%与合作伙伴组建项目公司新城公司，并负责对非统征地进行土地整理。

新城公司再出资51%与汕头市濠江区政府合作专门为建设通江隧道再成立隧道公司，并负责统征地土地整理和建设隧道工程。

将来，在隧道公司层面，将通过土地出让实现收益，另一方面，其又与基础设施运营捆绑，目的是为了把特许经营权与土地开发结合在一起，解决投资来源问题。

具体的设计是，隧道项目公司对统征地一级开发完之后，扣除开发成本，收入专项用于隧道建设资金，如有余额则作为隧道项目公司收益。

据媒体报道，该项目的交易架构，中信集团和汕头市进行了历时3年的前期筹划与磨合，而合同谈判也持续了一年半时间。该项目最后形成11个协议书。

交易架构搭建后，融资成为中信地产的主要任务。

据中信地产介绍，对于资金筹措，中信地产主要通过与集团内部金融机构以及中国农业发展银行等集团外部金融机构建立战略合作伙伴关系，充分运用了国家政策性贷款、商业银行贷款、信托、基金、债券等金融工具，引导社会资金进入城镇化的公共设施和土地整理领域，形成了多元化的项目融资渠道，并实现了根据项目建设内容匹配相适应的融资方式，降低融资成本，提升资本运作效率，建立了多层次资本运作平台。

中信银行PPP案例

在解决建设资金的同时，其同时设立运营基金。在运营方面，中信地产与濠江区政府达成共识，建立运营基金，将来外地车辆收费，对濠江区经营性土地收取隧道配套费，这样足以解决未来海湾隧道通车所需的维护费用。

隧道项目预计将于2019年竣工。

产业运作

据了解，产业运作为中信滨海新城可持续发展提供保障。“对于滨海新江项目，我们只能依靠滨海新城这一块城市价值的提升平衡投资和回报，因为濠江区只能拿相关的土地为我们匹配，我们为了保证这个项目的成功和濠江区的发展，做了几件事，第一就是做城市规划，包括新区的规划发展和产业规划，具体包括濠江新区的社会经济发展规划、城市产业发展规划和土地交通规划以及人口发展规划结合在一起，做了综合规划。”中信地产有关专家介绍。

据介绍,其规划中公共设施建设配套包括中学、小学、幼儿园、历史文化博览中心、城市公园、公共设施等。产业配套包括，历史风情商业街、城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等。

中信地产认为，中信滨海新城项目超越了传统房地产二级开发和单纯的城市基础设施建设，目前其规划涵盖居住、商务办公、旅游、养老、文化等多元城市业态以及基础设施、公共服务等城市级公共产品的投资和运营。