房地产业加速转型

文博

时下，我国住房市场已跨越数量短缺阶段，市场需求开始从追求数量向追求质量转变。在此趋势下，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给的重点。从土地政策上看，坚持分类调控、分地施策，在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题的同时，也已开始注重经济转型中的新兴产业需求。因此，有关专家认为，房地产市场的转型，将会促使政府加大改革力度、激发市场活力，结合地方发展实际，加快出台总部研发、仓储物流、休闲养老、城市更新、文化旅游、设施农业等领域用地政策，加快支持房地产角色转换。通过转型、升级，让房地产业由经济发展发动机变为稳定器。

房企转型是行业大势所趋

从近期相关统计数据看，房地产市场总体比较平稳，甚至较去年有所回暖，无论从区域还是房企来看均持续分化。根据国海证券最近数据显示，8月重点城市一手房成交量环比与同比分别下降5.4%、增加30.9%，全年累计同比增加30.5%；去库存化方面，重点城市周期平均为29周，一线城市平均为23.8周；二手房方面，8月重点城市二手房成交量环比与同比分别下降14.3%、增加128.8%，全年累计同比增加91.3%；8月百城住宅平均价格为10787元/平方米，环比升0.95%，同比升0.15%。专家指出，房地产企业生存拐点正在到来，长期看，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是行业大势所趋。

作为GDP占比中的大块头，未来经济发展依然少不了房地产贡献。但这种贡献会从增长转为稳定，即以住房投资和住房消费为主，更多地给宏观经济提供一个稳定基础。在楼市繁荣期，部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，这种现象，多属于经营压力和风险的显现。因此，业内人士分析，未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。所以说，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来，据了解，截至目前，宣布转型的上市房企已超过50家。

房地产开发的同质化严重、房企业绩的分化等因素也将迫使部分房企寻求转型，从当前来看，房企转型已成为一种常态。当然也有一些例外，譬如龙湖地产在转型方面就没有迈出实质性的步伐，仍然坚持区域聚焦策略，深耕环渤海、长三角、华南等经济发达区域，具体在操作层面主要是布局具有较大发展潜力和投资价值的区域，如在北京日前正式亮相的东坝项目就是如此。此外，融创地产的情况和策略也与龙湖地产非常相似。

眼下，2015年已经过去三个季度，房企转型展现出众生百态，从“互联网+”，到“+保险”、“+金融”、“+医疗”，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。据媒体报道，江苏一家原本每年利润只有一两百万元的物业管理公司，近两年做起了代客养花生意，利润迅速扩大四五倍。通过这一不起眼的业务，该公司掌握了海量的客户数据，下一步准备利用这些数据，联络三甲医院发展社区医疗服务。它们还希望借助强大的苗圃培育能力进入更多小区，并在形成一定规模后，打造一个面向社区的电商平台。这样的故事或许对房企转型带来一定的启发。

房企转型跨界五花八门

今年以来，在转型方式上，可以说房企是各显神通，瘦身、分拆、跨界五花八门。如恒大地产扩张矿泉水、粮油等领域。万达坚持去地产化，先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。绿地集团参股了上海市农商行、东方证券等。万科则发力物业管理。今年上半年，碧桂园、中海等房企先后宣布，计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产则宣布将物业管理业务分拆上市。

8月17日晚间，浙江广厦发布公告：公司决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。同一日晚间，另一家浙江房企莱茵达置业正式公告，将公司名称由“莱茵达置业股份有限公司”更名为“莱茵达体育发展股份有限公司”，简称“莱茵体育”，这也是其正式剥离房地产业务，向体育行业转型的信号。实际上，自去年起，房地产企业转型的消息就不断传出。以万达、万科等为代表的大型房企先后试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。而华业地产、宜华地产、华丽家族等中小型房企则干脆来“断臂式”转型。

今年6月，万科、SOHO中国宣布与UBER在多个城市开展合作，远洋地产与京东金融敲定深度合作。此前，奥园与方兴、华远与360、正荣集团与小米、景瑞与YOU+公寓，都已经签下了不同模式的合作。万达集团则与互联网巨头百度和腾讯联手成立万达电子商务公司，计划在大型购物中心和商场之外，再建一个从线上到线下的零售平台。此外，万达还携手快钱公司打造了中国首个商业地产众筹项目——“稳赚1号”。

万科则推出了第一款针对业主的手机APP——“住这儿”，通过接入各个社區商铺和服务项目搜集业主的生活开支数据，调整服务内容和社区商业业态等。而拥抱“互联网+”最全面的当属恒大集团。6月18日，恒大健康互联网社区医院首个项目开业，“互联网+医疗”战略正式启动。此战略构建基于“互联网+”的健康管理实体、云体、医院联合体和健康生态综合体“四体联动”健康管理体系，打造新型O2O社区服务模型。

今年7月底，恒大也宣布和腾讯合作，双方将在社区O2O方面围绕三方面内容展开：发展“物联网智慧化”社区，连接社区监控、门禁、停车、家庭及个人智能设备等；发展“互联网家居”服务，真正满足用户装修、软装、家电等全方位家装一站式解决的需求，实现“拎包入住”；发展“互联网金融”服务，为社区用户提供理财、保险等社区金融服务。

拥抱互联网成为房企转型新方向

其实，从2011年开始已经是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是“胡吃海喝”的蜜日子。而从2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁也不敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润。房地产行业在告别高增长的黄金时代后，转型或者彻底挥别房地产业已经成房企共同的选择。与此同时，在“互联网+”时代，互联网改造和升级一切传统产业的呼声不绝于耳，如何拥抱互联网正成为房地产企业探索转型的新方向。

2015年，对于房地产企业来说是一个纠结的年份：一方面，政策暖风频吹，资金面利好不断；另一方面，市场萎靡之势并无改观，对传统商业模式的质疑之声络绎不绝，房企破产危局、名企纷纷转型的消息不断传来。尤其进入8月份，越来越多的房企公布了2015年的中期业绩。截至8月13日，有25家房地产公司发布了2015年半年度报告，其中业绩盈利并提升的有9家，业绩下滑或者亏损的有16家。在业绩增长的房企中，苏宁环球和海德股份是仅有的两家业绩增幅超过100%的公司。

但就是这两个业绩增幅最高的公司，却先后公布了自己的转型计划：苏宁环球称：公司自2015年确立大文体、大健康、大金融“三大板块”战略方向以来，便一直积极寻求与相关领域优势企业合作机会，筹划推动战略转型；8月5日，海德股份公布重大资产出售预案，公司拟将持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权，出售给平湖耀江的控股股东耀江房地产开发有限公司。一旦交易完成，公司将基本退出房地产市场，主营业务将只保留贸易业务。

这两个案例并不是个案，房地产行业在告别高增长的黄金时代后，转型或者彻底挥别房地产业已经成为不少房企共同的选择。有业内人士认为，如果说2014年提出“互联网+”的概念，是房地产“互联网+”的雏形，那么2015年，尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，才是房地产业真正实现“互联网+”的元年。

针对今年以来房地产业如此多的转型，有业内人士认为，一是地价水涨船高，人工成本、融资成本的上升吞噬了较大比例利润率，房企自此告别了高利润时代；二是因核心盈利能力下滑、财务风险加剧，在利润不断下调的背景下，越来越多的非专业房地产公司被迫转型或离开房地产领域；三是房地产的发展环境已经发生了变化，从供求关系看，除了北京、深圳为首的一线城市，由于聚集效应强劲、房地产市场新增需求量旺盛之外，全国的大部分城市过去供不应求的市场，被现在供应充足、竞争激烈的新环境取代；四是人口红利效应已经不在，而土地成本居高，土地增值速度减慢，也给行业发展带来巨大的压力。