小产权房业主购房行为研究：基于南京市的问卷调查

金志丰，严长清，赵小风，鲍桂叶，黄丽华

（1. 江苏省土地勘测规划院，江苏∙南京 210024；2. 国土资源部海岸带开发与保护重点实验室，江苏∙南京 210024；3. 河海大学公共管理学院，江苏∙南京 210093）

小产权房业主购房行为研究：基于南京市的问卷调查

金志丰1,2，严长清1,2，赵小风3*，鲍桂叶1,2，黄丽华1,2

（1. 江苏省土地勘测规划院，江苏∙南京 210024；2. 国土资源部海岸带开发与保护重点实验室，江苏∙南京 210024；3. 河海大学公共管理学院，江苏∙南京 210093）

通过对南京市栖霞区两个小区的小产权房业主的问卷调查，分析小产权房持有群体的特征，揭示小产权房业主的购房行为及利益诉求，从而为政府制定基于保障小产权房业主权益的治理政策提供参考。研究结果表明：由于外地人购买小产权房不办理户口迁移的限制和拆迁安置的原因，小产权房的业主多为南京人尤其是原村集体成员；购买小产权房主要是自住，投资性购房很少，并且交易案例很少；利益驱动是小产权房产生的重要原因；目前小区周边配套较为成熟和完善，采取拆除的处置方式既不符合实际也在经济上不合理；82.47%的业主对小产权房政策了解甚少，且87.62%的人认为合法或者有存在的合理性；83.5%的人支持小产权房转正，如果转正中需要交纳相关税费，土地出让金应该由村集体和开发商来补交，业主只能补交购房时小产权房与商品房的差价，转正后的房产应该能在市场上合法交易。

小产权房；业主；购房行为；问卷调查

近年来，小产权房问题引起了社会各界的广泛关注。2007年以来，国务院及建设部、国土资源部等多个部门不断出台政策坚决叫停各类小产权房，国土资源部更是将2010年的工作重点确定为清理小产权房。但由于这些政策缺乏实质性的整治措施，再加上小产权房的业态多样、利益关系复杂，因此，如此繁多的政策没有扼住小产权房的建设势头，也没有挫伤小产权房购买者的积极性。截至2007年上半年，全国的小产权房面积就已经达到66亿平方米以上，占全国住宅总量186亿平方米的比重超过35%[1]。北京、天津、郑州、济南、广州、深圳、南京、西安、成都等城市，均出现了大规模集中成片的小产权房，北京的小产权房销售量已超过房地产市场供应量的20%，西安占25%～30%，深圳可能高达40%～50%[2]。小产权房已经成为除商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种重要的城市住房形态。小产权房的政策规制失效引起了学术界的热烈讨论[3～6]，并聚焦于小产权房产生的原因[7～13]、小产权房的合法化问题[14～16]、小产权房建设中的利益关系[17～20]、小产权房的处置和治理[21～24]。现有研究大多从理论上探讨小产权房问题，缺乏对小产权房业主行为和意愿的调查和关注，而这正是小产权房问题能够顺利解决的关键所在。本文通过对南京市栖霞区两个小区的小产权房业主的问卷调查，分析小产权房持有群体的特征，揭示小产权房业主的购房行为及利益诉求，从而为保障小产权房持有者的权益、提升政府处理小产权房问题的科学行政能力提出有益参考。

本文的调查问卷主要涉及小产权房业主的基本信息、小产权房状况、小产权房购买行为、对小产权房政策的认知四个部分的问题。问卷调查采用入户访问的方式，由调查人员不事先通知、街道办事处干部不在场的情况下随机选取业主进行调查。调查人员根据调查问卷向被调查业主提问，随时解答被调查者的疑惑，并填写问卷。问卷调查完成后，调研人员对所有问卷进行整理，剔除其中缺失内容较多的问卷。研究中共发放调查问卷110份，收回问卷103份，有效问卷为97份。其中，A小区发放问卷55份，收回问卷53份，其有效问卷为52份；B小区发放问卷55份，收回问卷50份，其有效问卷为45份。

1 小产权房基本情况

*通讯作者: 赵小风(副教授/博士): zhao-xf@126.com

小产权房调研区域为南京市栖霞区A小区和B小区。A小区建于2000年，共723户。其中：别墅143套，每套建筑面积204m2；多层72栋共580户，有70m2、86m2、100m2、120m2、150m2和180m2等六种户型。2000年该楼盘销售均价为1280元/m2，而当时附近商品房销售价格为1480～1600元/m2。与周边商品房相比，小产权房的价格每平方米便宜200～400元。B小区建于2002年，多层（5层）7栋共291户，有76m2、86m2和106m2三种户型。2002年，该楼盘销售均价为1590元/m2，与周边商品房相比，小产权房的价格相对便宜200～300元/m2。在随后的全国房价上涨的浪潮中，两小

区的房价也随之水涨船高，2008年增长至2400元/m2，2010年猛升至6000元/m2。但由于小产权房业主没有经济实力在城区购买二套住房改善住房条件，且小产权房没有房产证，所以两个小区交易案例极少，处于有价无市的状态。

A小区和B小区主要是农民的拆迁安置房，政府实行一次性货币安置。每平方米小产权房的价格比商品房便宜200～400元，且一次性付款购买实行95折优惠。就100m2的房屋而言，2～4万元的差价对于2002年的农村家庭收入来说还是比较可观的。因此，绝大部分被征地农民选择购买小产权房而不是商品房。选择购买小产权房的另一个重要原因，是当时业主与村集体和开发商签订了购房协议，并且开发商承诺能2年内能够办理房屋产权证，并按照40元/m2的标准收取办证费。

两个小区存在着共同点：一是购买的小产权房无房产证，但有和村委会和开发商签订的协议，协议上约定房屋不能进行流转，协议上没有标明土地使用年限；二是购买小产权房主要是自住，投资性购房很少，并且交易案例很少；三是小产权房价格相比周边商品房低200～400元/m2，相差的总价足够吸引当时家庭收入较低的农民去购买；四是小区在建设之初的配套较差，尤其是交通配套，但目前周边配套成熟，成为成熟的小区。

2 小产权房业主的特征

由于两个小区主要是拆迁安置房，因而97名业主中有64人为南京城市户口，占65.98%；24人为外地城市户口，占24.74%；还有7人为南京农村户口，2人为外地农村户口。其中，A小区全部属于被拆迁农民的安置房，被安置农民由农村户口转为城市户口，因此有42名业主是南京城市户口，占80.77%；B小区除安置房外，还有2栋对外销售的商品房，因而22名业主为南京城市户口，21名业主为外地城镇户口。

由于拆迁安置发生在2000～2002年，当时被征地农民的拆迁补偿标准较低，其他的社会保障也不完善，小产权房业主普遍的家庭收入普遍不高且增长较慢，家庭年收入5万以下的72户，占74.23%；5～10万的19户，占19.59%；10万以上的6户，占6.18%。家庭收入情况决定了小产权房业主没有经济能力购买二套房改善住房条件或者进行房产投资。因此，被调查者中有95人是小产权房的购买使用者，占97.94%，没有出现小产权房闲置或者出租的情况。

对被调查者的职业调查发现，有37人为自由职业者，占38.14%；32人是离退休人员，占33%；其余还有11人务农，8人务工，4人经商，3人是公司职员，2人在事业单位工作。可见，小产权房业主中自由职业者所占比重较高，说明当初在进行拆迁安置时没有很好解决被拆迁农民的长远生计。

3 小产权房业主的购买行为

97位被调查者中有95人购买小产权房是为了自住，占97.94%，仅有2人是为了改善居住条件。对当时购买小产权房的心理调查结果显示，一是经济上的考虑，价格相比商品房便宜是选择小产权房的主要原因，再加上购买小产权房几乎不用缴纳税费，又可以节省一笔费用；二是存在着法不责众的心理，认为小产权房大量存在，国家不顾己经入住居民利益而进行强拆可能性很小，并且觉得随着政策法律修改，也许以后就可以办理房产证；三是小产权房的建筑质量和环境可以接受，房屋是砖混结构，与类似的商品房建设质量相当，虽然小区环境和周边配套较差，但存在着对周边配套逐渐完善的预期。

由于国家陆续出台了小产权房的政策，并禁止其交易，从而给改善居住条件和投资房产的部分人带来了政策约束。回想当时的购买小产权房的决定，目前有54人表示不后悔，占55.67%；25人表示由于当时经济压力购买小产权房是没有办法的事情，占25.77%；有18人后悔当初的选择，占18.56%，认为如果是现在决不会购买小产权房。

小产权房是村集体委托开发商进行建设的，对于村集体和开发商的行为，69人认为开发商能获得较大利益是开发商和村集体乐于提供小产权房的最重要原因，但是不认为村集体进行小产权房建设是帮助他们解决住房问题，也没有实现闲置土地的再利用。这说明利益驱动是小产权房产生的重要原因。

虽然经过十多年的发展，周边的交通、商业、教育、医疗等公共配套逐渐完善，但业主们对小区本身的评价一般。对小区总体情况，有66人评价一般，占68.04%；18人评价较好，占18.56%；13人评价较差，占13.40%。对小区物业，69人评价一般，占71.13%；6人评价较好，占6.19%；22人评价较差，占22.68%。对小区配套，66人评价一般，占68.04%；12人评价较好，占12.37%；19人评价较差，占19.59%。这种评价结果，主要体现在小产权房与周边的商品房小区在小区景观规划、物业管理、保安保洁以及车库等方面的差距上。

4 小产权房业主对小产权房政策的认知

由于小产权房存在的普遍性，国家多次出台政策要对小产权房进行治理，同时通过电视、网络和报纸等媒介披露了这些政策。但据调查，只有17人认为自己关注和了解国家对小产权房的政策，占17.53%；79人对国家有关小产权房处理的政策不清楚，占81.44%，其中包括50人根本不关注，以及29人对小产权房政策的错误理解。这些错误理解包括全部拆迁、小产权房转正合法化等。由于在购买小产权房之初，国家并没有出台有关小产权房的政策，因此人们对购买小产权房的风险也知之甚少，66人不知道购买

小产权房有风险，占68.04%；22人仅知道不能如同商品房进行交易，占22.68%；9人认为自己对购买小产权房的风险知道的很清楚，占9.28%。

对于小产权房之所以长期存在的主要原因，59人认为小产权房满足了中低收入群体对住房的需求，21人认为国家的住房政策不完善是小产权房长期存在的主要原因，另外8人认为是政府监管不力。此外，人们对小产权房存在给与了肯定，认为小产权房能减少城乡差距，打破高额房价垄断，代替经济适用房功能。

由于缺乏对国家政策的理解，并与自身利益切实相关，在对小产权房的合法性的问题上，52人认为合法，占53.6%；33人认为不合法（其中14人认为虽然不合法但有存在的道理），占34.02%；12人不知道是否合法。虽然大多数业主自认为小产权房合法，但是在法律上从来没有给与小产权房的法律地位。只有将集体土地使用权转变为国有土地使用权，才能实现房屋在市场上的流通。对于小产权房合法化的意愿，81人支持小产权房转正，占83.5%；12人认为维持现状就好；3人对小产权房转正持无所谓的态度；仅有1人不支持转正。支持小产权房转正的理由主要有三点：一是因为业主自己购买了小产权房，小产权房合法化保护和增加了自身利益；二是小产权房解决了中低收入家庭的住房困难；三是小产权房已经存在很长时间了，并且很多人都买了小产权房，法不责众。

小产权房政策的难点在于如何对目前类型多样、情况各异的小产权房进行治理。针对于调研案例，无外乎两种可能，一是拆除；二是转正。对于通过拆除实现小产权房治理的建议，没有人认为是合适的选择，因为目前两个小区基本上都住着原村集体居民，生活工作的环境都很熟悉，而且周边的商场、超市、学校、医院、餐馆以及公交等配套都比较成熟，采取拆除的办法经济上也是不合理的。如果万一强制拆除，所有被调查业主均认为应该得到补偿，其中71人认为应该按照商品房市场价格进行补偿，另外26人认为政府应该提供安置房和房屋装修、过渡房等资金补偿。那么，转正或许是治理小产权房的合理途径。而小产权如何转正是业主门关注的焦点，转正的难点是土地出让金的交纳。8人认为补交土地出让金，并且要按照小产权房建设时点的土地出让金价格交纳，按面积分摊到每户；但更多的83人（占85.57%）认为土地出让金应该由村集体和开发商来补交，而不是购房者，购房者只应该补办手续就可以实现转正，即便是收费，也只能交纳购房时小产权房与商品房的差价，也就是每平方米200～400元。对于转正后后小产权房的地位，71人认为既然转正为商品房，就应该可以在法律规定的范围内在市场上进行交易；11人认为可在全市范围内流转，但不允许外地人购买或占有；14人认为只能在村集体内进行流转。

5 结论

通过对南京市栖霞区两个小区小产权房业主的问卷调查，可以得出以下结论：

（1）小产权房无房产证，但有和村委会和开发商签订的协议，协议上约定房屋不能进行流转；由于外地人购买小产权房不办理户口迁移的限制和拆迁安置的原因，小产权房的业主多为南京人尤其是原村集体成员；购买小产权房主要是自住，投资性购房很少，并且交易案例很少。

（2）利益驱动是小产权房产生的重要原因。小产权房价格相比周边商品房低200～400元/m2，相差的总价足够吸引当时家庭收入较低的农民去购买；小产权房建设和销售使得村集体、开发商和农民都能从中获利。

（3）小产权房在建设之初的配套较差，尤其是交通不便；业主对小区的绿化、保安保洁、物业、治安等内部配套评价一般。但目前小区周边商场、餐饮、通信、学校、医院、公交等城市生活配套业已成熟，因此采取拆除的处置方式既不符合实际也在经济上不合理。

（4）82.47%的业主对小产权房政策了解甚少，且87.62%的人认为合法或者有存在的合理性。83.5%的人支持小产权房转正，如果转正中需要交纳相关税费，土地出让金应该由村集体和开发商来补交，业主只能补交购房时小产权房与商品房的差价，转正后的房产应该能在市场上合法交易。

由于小产权房分布的广泛性和小产权房问题的敏感性，本文仅对南京市的小产权房进行了案例研究。案例研究并不能体现全南京市小产权房的普遍情况，但是对小产权房业主的调查能够揭示他们的购买行为动机及利益诉求，从而为政府制定小产权房治理政策提供参考。

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Study of house-buying behavior for owners with limited property rights: A case study in Nanjing

JIN Zhi-Feng1,2, YAN Chang-Qing1,2, ZHAO Xiao-Feng3, BAO Gui-Ye1,2, HUANG Li-Hua1,2
(1. Jiangsu Institute of Land Surveying and Planning, Jiangsu Nanjing 210024, China; 2. The Key Laboratory of the Coastal Zone Exploitation and Protection, Ministry of Land and Resources, Jiangsu Nanjing 210024, China; 3. School of Government, Hohai University, Jiangsu Nanjing 210093, China)

This paper characterizes the behavior and benefit requirements of homeowners with limited property rights, with the aim of providing policy advice to the government in this regard. Using a questionnaire, the rights and interests of owners in two residential districts of Qixia district were determined. The results show that owners are local citizens and tend to bevillagers with registered residence who are subject to movement and resettlement restrictions. Owners’ objectives for buying a house tend to be to provide a home, rather than for investment purposes. The main reason that owners buy houses with limited property rights is benefits. Infrastructure around residential districts is so dense that it is not practical or economically feasible to demolish these houses. Of the owners, 82.5% clearly understand the policies that control houses with limited property rights; 87.6% of owners believe that the existence of these houses is logical and legal; and 83.5% of owners believe that these houses should be legalized and the village and developers have duty to contribute to the land transfer fee, while owners should contribute the difference between their home and the price of commercial housing.

houses with limited property rights; owner; house-buying behavior; questionnaire investigation

F293.3

A

2095-1329(2015)01-0040-04

2014-09-12

2015-02-02

金志丰(1981-),男,工程师,主要从事土地经济与政策研究.

电子邮箱: jinzhifeng118@163.com

联系电话: 025-83398599

国家自然科学基金项目(41201573);江苏省科技计划项目(2009029)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.01.009