新形势下加强房地产企业融资管理分析

2015-12-10文/汤哲

财会学习 2015年18期

文/汤哲

新形势下加强房地产企业融资管理分析

文/汤哲

随着我国社会经济的发展，房地产行业的发展速度也日益加快。在新的形势下，房地产企业融资管理面临着一些挑战，而如何做好融资管理工作，则成为了我国房地产企业需要深入思考的一大问题。文章立足于我国房地产企业发展现状，重点分析了房地产企业融资管理现状及其中存在的一些问题，并且提出了加强房地产企业融资管理的相关策略。

新形势；房地产企业；融资管理；现状；问题；对策

伴随着社会经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，我国房地产行业也逐渐“热”了起来，并且已经成为在国民经济中的占据突出位置的重要产业。然而，在新的经济形势下，作为典型资金密集企业的房地产企业同样面临着诸多融资问题，主要表现为传统融资方式难以满足新的融资需求、房地产金融体系仍不完善等，这些问题在很大程度上制约了房地产企业健康持续发展。因此，新形势下加强房地产企业融资管理分析，解决好房地产企业融资发展问题有着重要的现实意义。

一、当前房地产企业融资现状及问题

（一）融资渠道单一，融资存在高风险

房地产企业融资主要来源于内部融资和外部融资。内部融资有企业自有资金和预收购房款或定金，外部融资有银行贷款、股票发行、企业债券、合作开发等。其中，房地产企业所需资金大部分来源于外部融资渠道。而在当前阶段，我国房地产企业外部融资更多的还是依赖于银行贷款，融资渠道较为单一。这种单一的融资渠道也存在潜在的风险，即银行贷款与国家信贷政策挂钩，信贷政策的变化会给企业融资带来不可避免的影响。近年来，国家为防止房地产行业出现泡沫经济，出台了一系列宏观调控政策，提高了对房地产投资的限制，并且对银行贷款进行了严格控制，可能致使很多房地产企业因融资难而影响到企业经营与发展。

（二）法制建设滞后，市场秩序紊乱

当前，我国正处于经济转型新时期，各种社会矛盾凸显，加强法制建设、完善市场法律法规显得尤为迫切。由于相关法律法规的不健全，我国融资市场还存在许多不和谐因素，加之融资市场受政府影响较大，如股权融资、房地产信托等被严格限制，一定程度上也造成市场秩序紊乱，因而房地产融资管理面临着巨大难题。稳定融资市场秩序，解决房地产企业融资实际困难，急需政府就房地产金融市场管理制定一套科学有效的政策、法规体系，务必使相关

政策法规与市场情况和需求相配套。

（三）房地产企业忽视自身的资金积累

伴随着房地产行业的繁荣，市场竞争也日趋激烈，房地产企业在发展过程中机遇与挑战并存。在这种局面下，企业的不理性竞争与盲目发展会造成其自身资金管理水平、利用效率的的降低，资金积累也就无从谈起。具体来说：一方面，房地产行业内的高额利润与片面的外界舆论使得大量企业涌入，一些企业为谋取暴力而向银行争取高额贷款，开展了不理性的投资开发。盲目发展致使企业缺乏足够的资金积累，同时也陷于巨大的风险和威胁之中；另一方面，随着市场的开放和发展，我国房地产行业中的海外资本、民间资本等资产比重上升，房地产企业竞争压力加剧，部分企业盲目扩张、不理性竞争，忽视了自身的资金积累。

（四）房地产企业资金链管理不善，资金在投向上不够合理

地产开发包括置地、建设、出售等三个环节，由于很多项目没有固定明确的竣工结算日期，房地产企业很难对盈利水平、资金来源做出准确估测。这种情况下，一些企业不考虑自身经济水平便盲目融资，最终导致无力偿还银行贷款，即严重损害了企业信誉、形象，也不利于长远发展。此外，当前我国房地产行业的资金投向结构不够合理，主要表现为对商业用房和住宅投资力度大，而廉租房、经济适用房却少有开发企业问津。不合理的资金投向结构必然导致房产市场结构性供需失衡，产生了低收入群体买不起房与房产结构性过剩的矛盾，从而使行业资金流通受阻。

二、新形势下加强房地产企业融资管理的相关策略

（一）拓宽融资渠道，促进多元化融资

社会主义市场经济不断发展的新形势下，传统单一的融资渠道越来越难以满足房地产企业发展需要。拓展融资渠道，促进多元化融资，对于企业的稳定和持续发展尤为关键。除了银行贷款以外，房地产企业还可以通过以下渠道进行融资：第一，寻求与经营商的联合开发。房地产企业通过与经营商的协商合作，促进双方资金流的整合利用，缓解企业融资压力。这种融资方式的最大特色就是合作双赢，既降低了开发投资风险，也使得商业地产租售水平凭借品牌效应而提升，双方都能获得良好的经济效益。第二，借鉴国外先进经验，进行信托融资。房地产信托投资基金是近年来我国房地产业一个新兴的融资热点，它通过整合多种金融工具，实现了资金集聚，并且形成了资金流动性强、投资回报稳定以及风险低的强大优势。此外，吸引海外资本、推动企业上市融资等都是房地产企业融资的有效渠道，企业应结合自身实际情况与市场大环境，采取科学有效的融资方式。

（二）加强房地产金融市场体系建设

融资市场的稳定是促进提升房地产融资管理水平的重要保障。因此，政府应加大对房地产融资市场的整顿力度，加快形成完善的市场管理体系。首先，必须完善相关法律法规，建立健全融资市场法律体系。一方面，加强立法建设，根据我国金融市场的实际情况，就有关房地产金融条款制定完整、配套的法律制度，对企业和个人的权利与义务都要做出明确规定。另一方面，要加强执法，严厉打击扰乱正常金融市场秩序的行为，依法规范市场融资活动，保证市场秩序的稳定。其次，政府应该结合市场发展变化及时制定或调整相关政策。加强对金融市场的宏观经济调控，为保证利率的稳定提供政策支持；鼓励支持企业引用海外资金，学习国外先进管理方法，努力营造良好的融资环境。

（三）提升企业管理水平和资金利用效率

房地产企业自身管理能力的提高是解决融资管理问题的基础。企业应与时俱进，通过不断学习、探索以及经验的积累来提高自身管理水平。首先，为了降低融资需求、缓解融资压力，必须保证资金利用效率，促进资金快速流转，从而实现有限资金的高效利用；其次，企业各职能部门既要权责分明，又要通力合作，以实现对现金流的准确预测以及对资金利用全过程的有效管理。此外，降低成本也是企业管理的重要目标。当前，我国房地产企业应完善对成本费用的预算、决算的审批环节，严格控制、监督成本费用的支出和使用，保障企业经济效益。

（四）推动资金链条的科学化管理，提高企业开发能力

当前，房地产企业首要任务就是加快形成科学有效的资金管理模式。首先，要科学分析、预测项目基础数据，并根据项目建设进度确定资金流入、流出的期限结构。其次，明确融资计划。房地产企业应着眼于资金需求的时间、数量以及其内在的衔接关系，适时的选择正确的融资方式。需要注意的是，企业的融资方式在不同阶段应有一定变化。此外，房地产企业要正确认识自身发展水平，同时也要努力提高自身实力。其中，创新能力的培养对提高当代企业核心竞争力越来越重要，例如房地产企业可以开发小区智能、环保区域来提高产品附加值。