房地产公司财务风险识别与防范

2015-12-09韩彩虹

财会学习 2015年14期

关键词：财务企业

◎ 文/韩彩虹

房地产公司财务风险识别与防范

◎ 文/韩彩虹

本文聚焦于当前房地产企业运营过程中的财务风险，结合具体的房地产企业财务管理实际情况，进行财务风险的识别，给出具有针对性的规避策略。

房地产；财务风险；风险防范

随着城镇化进程的逐步推进，我国的房地产企业经历了前所未有的飞速发展。房地产行业有非常典型的资金密集型特点，在工程项目的生命周期内均涉及到较巨额的资金，由于项目一般会经历较长的时间，各种不确定因素的影响会导致所投资金的回收和变现面临不可忽视的财务风险。目前，随着各大企业财务管理的标准化以及规范化，企业的财务管理逐步确立了自身的核心地位。各大房地产企业均在提升对财务风险的认识，并制定一系列策略进行风险的评估与防范。本文在这样的背景下进行研究，结合具体的房地产企业运营和管理现状，进行财务风险的识别，并给出具有针对性的防范策略，具有比较现实的理论价值和实践意义。

一、房地产企业财务风险识别

本文以某企业为例进行阐述。该公司注册时间为1999年1月，注册资金2亿元，当前正在开发一个大型房地产项目，为商住两用型项目。但是该企业目前也面临着必须正视的财务风险，经过风险识别，阐述如下：

（一）资产负债率偏高

该房地产企业目前面临着偏高的资产负债率，因此财务违约风险是最需要考虑的一个问题。结合近年来的财务数据，可知此企业2012、2013、2014年的资产负债率分别是79.64％、79.44％、82.56％，可见企业的资产负债率一直维持在比较高的位置，这说明公司目前面临着较高的财务成本，从而带来了不容忽视的财务风险。由于资产负债率居于高位，导致公司自身的核心竞争力受到较大影响，如果出现债权人提前主张权利的情况，则由于公司资产一般为比例较高的存货，因此变现能力不足，所以公司会受到极大的影响，甚至直接导致破产。

结合企业2012、2013、2014年的偿债能力数据，流动比率与速动比率分别为1.19、1.33、1.18以及0.18、0.24、0.29，可知这样的数字是难以实现风险可控的目标的，企业短期偿还债务能力较低，如果国家的政策出现变化，或是行业市场出现波动，债权人难以及时收回权益，财务风险较为显著。

（二）销售利润率过低

该企业近年来的规模一直在不断扩张，其在建工程的数量逐步增高，销售额也逐步攀升。这首先得益于该企业的拿地时间主要集中于2005年，当时的房地产市场较为平淡，土地出让价格不高，这为公司赢得了较大竞争优势。然而该企业在2007年没能通过提升销量来抢占市场，在2008年发生金融危机的情况下未能抓住机遇提升市场占有率，2009年至今一直销量平淡，而近期的各大项目也未能很好地把握住市场需求的脉搏，导致销售利润率一直不高，投资者的利益没能得到较好保障。

（三）资金链较为脆弱

结合该公司2012、2013、2014年的报表可知企业的“长期负债”和“一年内到期的未流动负债”的总额达到6.6亿元人民币、6.9亿元人民币以及8.8亿元人民币，然而同期的销售额数据则为0.75亿元人民币、5.9亿元人民币、8.9亿元人民币，可知当年的销售额尚难以支付贷款额，为了能及时偿债只好通过借新债，一旦遇到国家发生较大的金融政策变动，则企业销售量较低又难以借到新债，会导致资金链断裂，甚至破产。

二、房地产企业财务风险防范

（一）项目投资阶段

在一个工程项目的投资阶段对项目做好评估，是财务风险管理的首要一环，也是最重要的一环。结合本文所分析的房地产企业案例，该企业在对每一个项目评估的时候，应该组织富有经验的专业人员对项目财务方面的多项参数进行评估，包括投资周期、投资回收期等。通过以上的参数分析来确定该项目是否具有足够的投资价值和可控的风险。在进入实际投资阶段后，应严格结合评估阶段所制定的计划，对发生的偏差进行及时纠正，从而确保企业合理利润目标的实现。

合理的投资估算是制定投资决策的最可靠依据，本文所分析的房地产企业虽然在新项目决策之前通常都会制定可行性报告，但这个报告没能解决实际问题，而是作为一个可供检查的文档出现的，难以在质量上达到要求。可知这会导致投资估算不具足够的可操作性，也无法作为投资纠偏的依据。只有结合每一个项目的特点进行严谨的项目投资测算，并引入动态的目标成本管理模式，才能真正保证项目的合理利润。

（二）筹集资金阶段

房地产企业的项目，通常会涉及到较大的地块体量以及建筑面积，这就使得其开发周期比一般的项目历时时间长，因此这类项目符合滚动开发、分阶段融资的前提条件。但众所周知分期融资是具有一定财务风险的一种模式，必须进行妥善的监控与管理。

首先应当不陷入资金筹集的两个极端，如果盲目圈钱，则很可能致使项目的资金成本居高不下，使项目的合理利润被挤占；而如果太过保守，便有可能使企业的资金链过于脆弱。结合此房地产企业当前的状态，第一个极端的风险是尤为需要重视的。因此管理者必须在对金融政策与环境综合考量的情况下，避免本公司过高的资金成本，合理借入资金。

其次应构建合理的财务监控体系。将项目运行期间的各类财务报表定期递交给财务管理部门，必要时召开财务会议对当前的资金链进行分析，避免由于金融政策和环境的变化导致企业资金链受到严重冲击。

第三还应避免融资成本涉税风险。本文所分析的房地产企业采取了分期融资的模式，由此而出现的利息应该合理分摊在项目实施的各个阶段，并涉及到严格的税务要求，假若由于核算工作不扎实，便会使得税务机构认定为后期成本费用提前列支。所以，企业应当构建一个利息列支台帐，以规避此类财务风险。

（三）销售回款阶段

由于房地产企业往往存在应收款项难以及时收回的现象，因此应该在这方面加强管理，制定合理有效的防范措施：

首先，应当周期性地统计分析公司的销售情况，对一些主要的销售指标，包括销售面积、销售金额、收回金额等数据进行分析，从而把握当前的销售状态。

其次，对于没能及时收回的金额进行分析，将其进一步划分成按揭未收回额和非按揭未收回款两个类别，进而将其继续分为“约定到期”未收回款和“约定未到期”未收回款。

在以上分析之后，可以结合每一种细分情况详细剖析，寻找原因，列出表格用统计软件进行详细分析，结合不一样的原因制定具有针对性的回款策略并规定出实施的时间。为了确保回款能够按期到达，结合具体情况制定特定方案。同时对回款进行考核，以提升相关负责人员的积极性。

（四）提高风险意识

房地产企业的管理者应该具备财务方面的大局意识。不但在工程项目方面实现专业化的管理，在产品销售和融资方面进行标准化管理，也应将视角投向公司的长远发展，通过合理严格的管控制度实现风险的及时识别和规避。只有树立起必要的风险防范和控制意识，才能在企业的发展中站稳脚跟。应该意识到任何的投资活动均含有或大或小的风险，高收益必然对应着高风险，二者之间呈现出一种矛盾辨证的关系，可以说为了增强房地产企业管理者的风险意识，主要指的是增加其合理收益和定量风险之间的权衡水平。这就要求企业的管理者应该对于所有的重大决策均引入风险评估机制，理性选择。