浅谈房地产企业的纳税筹划

魏作朋

摘要：本论文首先介绍了房地产企业的特点和房地产企业所涉及到的主要税种，结合房地产企业的特点，依照当前税法的规定对房地产企业所涉及到的三个较大的税种土地增值税、营业税、企业所得税进行了纳税筹划方法的研究。

关键词：房地产企业;主要税种;纳税筹划

中图分类号：G646     文献标志码：A     文章编号：1674-9324（2015）25-0120-02

房地产企业属于我国资金密集型行业之一，商品从生产到销售的过程中需要投入大量的资金来运作，而且投资回报周期长，风险较大，房地产行业的税收筹划也要以符合房地产企业特点为出发点，采用科学的管理手段和纳税筹划方法，促进房地产企业不断的发展。

一、房地产企业的特点及涉及的税种

房地产业与其他行业相比有其特殊性，房地产企业的房产项目单位价值较高，从立项、建造到销售过程时间长，资金流回笼周期长，造成房地产的资金紧缺;另外，房地产业主要依靠负债经营，每年需要支付巨额利息，融资困难，资金链甚是紧张;其次，房地产业涉税广泛，税制不甚合理完善，多为预交的提前征收方式，费用成本高昂，造成经营上的巨大压力。我国的实体税法由22种税种组成，房地产地产企业涉及9种：耕地占用税，营业税，土地增值税，企业所得税，城镇土地使用税，房产税，契税，印花税和城市维护建设税。

二、房地产企业主要税收项目的筹划研究

房地产企业涉及的9种税种中缴纳金额较大的有土地增值税、营业税和所得税，以下针对这三种税种进行纳税筹划探讨。

1.土地增值税的纳税筹划。土地增值税是对单位和个人转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物活动取得的增值额征收的一种税。①运用临界点定价，依据税法规定，纳税人转让其所建造的普通住宅的增值额占可抵扣金额比例小于20%的，可以不征收土地增值税;增值额超过这一标准的，就应按照全部增值额进行纳税。因此，在房地产销售定价时可以以此为临界点，只要最终的增值额小于可抵扣金额的20%，就可以免税。根据上述思路，我们假设房产售价为p，成本为c，营业税率5%，城建及教育附加税率为10%，因此可以抵扣额m=c+5%p*（1+10%）=c+5.5%p，要使增值额占可抵扣比例小于20%，即p-m/m<20%，可以推导得到p<1.2848c，因此，在房地产企业销售楼盘时，将销售价格定为成本的1.2848倍，可以免交土地增值税，同时以相对较低的价格在同行之中更具有竞争力。②利用利息支出，房地产开发企业在经营中常会涉及大量的对外负债，高昂的利息成本难以避免，采用不同的利息成本扣除方式也会对房地产行业土地增值税的缴纳产生不同的影响。房地产行业税法对利息支出两种情况有所规定：情况一，凡是有金融机构提供的证明并按房产项目进行分配的，可以根据实际扣除;对于其他开发费用，按土地使用权转让费和房产开发成本之和的5%加计扣除，即：房产开发费用=可扣除利息+5%（土地使用权转让费+房产开发成本）;情况二，凡是不能提供金融机构证明或者不按房地产项目分配利息的，利息支出按房产开发费用一定比例扣除，即：房产开发费用=10%（土地使用权转让费+房产开发成本）。在具体的纳税操作中，可以比较两种情况下房产开发费用计算结果的高低，从而选择是否要提供金融机构的证明来增加抵扣额，减轻税负。③改变建房方式，建筑行业土地增值税采用30%～60%的超率累进税率，税负较高;建筑行业营税税率为3%，税负较低，如果避开缴纳土地增值税而缴纳营业税，便可以减轻税负，代建房屋的方式可以很好地解决这个问题。代建房屋方式要求房地产企业改变先建房后售房的经营模式，在房地产项目开发之前就寻找到最终的客户，在房地产项目预售时与客户签下代建合同，以客户的名义取得土地使用权，采用全包或者半包的方式建造房屋。这样从形式上看，房地产权并没有发生转移，因此无需缴纳土地增值税，只需缴纳3%的建筑业营业税。代建房屋方式降低了房地产企业的自身税负，节省的税款可以让利于客户，使自身的销售价格更具有优势;这样建造的房屋在各方面也能得到客户更高的认可，提升客户满意度。④分散经营收入，土地增值税和营业税是房地产企业在楼盘销售过程中缴纳的主要税种，根据超率税率的税收特点，房地产增值率越高，税率也要高，税负越重。因此，只要设法增加房地产销售环节，分解房地产的销售价格，便能使销售额适用较低的税率。在实际销售环节中，房地产公司可以将房屋销售合同分成销售毛坯房合同和房屋装修合同两部分。这样就可以从简单装修上做设计安排，将它分离出来单独核算，形成房地产的两次销售。

2.营业税的纳税筹划。房地产营业税是针对企业和个人转让房产所征收的税种。①合作建房方式。税法规定，企业与个人将自己的不动产作为投资，参与其他投资者的利润分配，与其他投资者共同承担投资风险的投资入股行为不征收营业税。房地产企业如果愿意出让自己的土地使用权，则可以考虑与其他的企业合作建房，将土地使用权这一不动产作为投入资本，分享合作带来的利润，可以避免转让土地使用权所要缴纳的营业税，而且当合作建成的房屋销售转让时，销售收入按销售不动产名目交税，双方分得的利润算是投资回报不缴纳营业税，从而达到节税的目的。②从销售收入中分离代收费用。房地产企业在销售房屋时，要安装相应的生活设施，例如天然气、自来水与电视网络等，需先支付天然气公司、自来水公司和有线电视单位初装费，这部分的费用是为购买者垫付的款项，签订销售合同时这部分的费用也包含在内，这会增大营业额。而我国的营业税有这方面的规定，这部分为购买者为垫付的款项要计入房地产企业的销售收入中缴纳房地产业营业税，不得扣除，这就增加了企业的税负。因此，房地产企业在销售房产过程中，对这些代收费用要作具体分析，将其从销售价格中分离出去，避免缴纳营业税。《国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题规定》中提到，物业管理企业替相关单位收取的水电费、天然气费、维修费、房屋租金费的不算做自己的营业收入，其行为属于代理业务，不缴纳营业税，只对其收取的手续费缴纳营业税。因此房地产企业销售房产时，可以把生活服务设施的安装交给服务业的物业管理公司来做，单独签订一份代理安装合同，这样房地产企业在销售过程中便没有了这部分代理费用的营业税，从而减轻了税负。endprint

3.所得税的纳税筹划。房地产企业所得税是就销售收入减去费用成本和流转税金的剩余按一定比例纳税的税种。①改变融资结构。税法规定，借款利息可以税前抵扣，房地产企业在设计纳税筹划方案时可以充分利用借款利息这一税收挡板的作用，适当提高负债融资比例，改变资本结构，尽可能增加可抵扣金额，达到筹划目的。某房地产企业欲筹资8000万，在年利息率6%、权益利息率8%的情况下，作出如下方案：方案一，通过股权融资6400万元，债务融资1600万，则负债率为1600/8000*100%=20%，利息抵税额为1600*25%*6%=24万，财务风险较小;方案二，通过股权融资4000万元，债务融资4000万，则负债率为4000/8000*100%=50%，利息抵税额为4000*25%*6%=60万，财务风险中等;方案三，通过股权融资1600万元，债务融资6400万，则负债率为6400/8000*100%=80%，利息抵税额为6400*25%*6%=96万，财务风险较大。以上三种方案，股权筹资与债务筹资的比例不同导致可抵税利息的差别，债务融资资金越多，所需支付的利息也越多，可税前抵扣的金额也越多，抵税的作用也越明显。然而，负债比例的过高增加了企业的财务风险，如果企业本身有着较好的商誉，财务状况良好，选择方案3就比较合适了。②利用广告费用。广告费用主要发生在房地产项目建成之后的销售时期，也是房地产企业所得税抵扣项比较主要的费用之一。房地产企业相关法律法规有明确，广告费用可以抵扣的比例不得超过房地产企业销售收入的7%，而业务宣传费可以抵扣的比例不得超过销售收入的5%。然而，在某种程度两者的费用界限比较模糊，难以区分，这使纳税筹划具有相当可行性。很多房地产企业在投入广告费和业务宣传费时并没有注意到这点，没有计划性，也没有考虑到两者之间的细微区别。在税法上，广告费用在当期不能全部扣除时可以向以后纳税年度结转，且结转是没有规定期限的，所以在支出广告费时候要事先做好筹划，尽可能的让业务宣传费转化为广告费，享受的扣除比例由5%变为7%，未能抵扣的也可以无限期结转抵扣。比如，博览会展销是大多房地产企业经常参加的，展销费是否能化为广告费进行扣除取决于房地产企业能否拿到展览的合同书或者邀请函以及发票等，如果不能取得，按照规定税务部门会认定此费用是业务宣传费。③收入与成本的确认时间。在一般企业的所得税税收筹划中，推迟收入与成本的确认时间可以减少企业当期的应纳税所得额，减少当期的税收。同样，这一方法可以应用到房地产企业的税收筹划中，其取得的效果更大。房地产企业的特殊性决定它的投资成本与利润都是巨大的，而资金具有时间价值，推迟收入的确定，也就可以推迟缴纳巨额税收的时间，相对较大基数的资金的时间价值也是巨大的。在房地产项目的销售中，只要与客户协商推迟办理房产权属变更时间就能推迟收入的确定。另外，净利润的核算首先需要确定并结转成本，如果成本无法确定，企业就只能延期缴纳税金了。

纵览中国的房地产市场，相应的市场需求已有所下降;房地产企业的经济利益空间在逐步萎缩，房地产开发企业应重视在合理合法的情况下，对企业税收进行事先筹划，以达到企业税负最小化，企业价值最大化。当然随着时间的推移国家税收政策会有所改变，不同省份也一定程度上存在着差异，具体筹划时也要结合实际情况综合分析，以免违反税法规定，导致筹划失败。endprint