天津房地产上市公司综合绩效同业比较

■徐全军

绩效评价概述与研究方法

欧美发达国家尤其是美国的企业绩效评价的理论研究与实践，随着商品经济与企业制度的发展而完善。20世纪初，亚历山大·沃尔在 《信用晴雨表研究》和 《财务报表比率分析》论著中提出使用流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、自有资金周转率等指标评价企业绩效；杜邦公司将企业的净资产收益率多层分解，综合分析企业财务状况；罗斯把企业应变能力和企业的长久生存能力列入绩效评价的范围；到1986年，阿尔弗·洛德拉泊波特提出基于股东价值的企业绩效评价研究方法；1991年美国斯图斯特公司提出使用经济增加值作为企业业绩评价指标；1992年，罗伯特·S·卡普兰建立了平衡计分卡企业绩效评价指标。

我国的企业绩效评价理论与实践，是在建立现代企业制度以及完善证券市场的过程中而发展的，主要以国资委或财政部等国家机构颁布相关政策、细则、规定或办法的方式展开。1993年财政部颁布 《企业财务通则》，使用资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率、资本金利用率、销售利税率、成本费用利润率等8项指标评价企业绩效；1995年财政部颁布了一套试行的企业经济效益评价指标体系，包括销售利润率、总资产报酬率、资本收益率、资本保值增值率、资产负债率、流动比率、应收账款周转率、存货周转率、社会责任率、社会积累率共计10项指标；1999年财政部、国家经贸委、人事部和国家计委联合发布 《国有资本金效绩评价操作细则》和 《国有资本金效绩评价规则》，对国有企业绩效采取多因素分析、多层次指标递进修正的评价方法，指标分为3个层次，即基本指标、修正指标、评议指标和28项分项指标；2006年，国务院国有资产监督管理委员会制定出 《中央企业综合绩效评价实施细则》，以投入产出分析为基本方法建立综合评价指标体系。目前，国内一些资讯机构、学术机构与媒体机构对绩效评价也有研究。

从企业绩效评价的发展历史来看，对上市公司进行绩效评价的指标体系和方法有很多，很难说哪种方法更加有效，应该具体问题具体分析。

如果采用单指标评价的方法，不同单位指标的评价结果会发生相互矛盾，即使采用多指数综合评价的方法，其权重的赋予也带有很大主观性，会极大地影响经营绩效评价的公正和客观性。因此，该文选用因子分析法，采用降维技术，使用少数几个公因子来代替多个指标，而这些公因子基本可以反映出原始数据的基本特征，通过计算因子综合得分并对得分排名，评价天津房地产上市公司的绩效状况。根据数据的易获取、全面性、可比较和因子分析的可行性，该文选择了总资产报酬率、营业总收入净利率、加权净资产收益率、有形资产负债率、流动比率、速动比率、营业总收入同比增长率、存货周转率、应付账款周转率等9个财务指标。

数据分析过程

（一）数据采集与适应性检验

在撰写该文的过程中，由于2014年上市公司年报数据不全，采用了2013年年报数据。使用wind数据库，选择中信行业分类下的房地产产业，输入年份和相关财务指标选项，共输出135家房地产公司 （包括了园区房地产和住宅房地产等），去掉几个数据不全的公司，共得到132家公司的数据。其中，天津房地产公司有广宇发展、津滨发展、中体产业、海泰发展、天房发展、天津松江、天保基建。

对所采集的数据使用巴特利特球形和KMO两种检验方法，验证是否合适做因子分析，检验结果如表1所示。

表1 KMO和Bartlett的检验

巴特利特形检验统计量的值为672.203，显著性概率为0.000，适合做因子分析。KMO的统计量为0.542，大于0.5，适合做因子分析。

（二）提取公因子

数据的标准化问题由软件自行处理，即采用相关系数矩阵进行因子分析。使用主成分方法，基于特征值大于1，最大收敛性迭代数25，最大方差法旋转，提取的公因子，6个变量的公因子方差超过0.8，另3个超过0.7，总体的有效信息提取较好，变量的信息丢失较少，因子提取较为成功。

按照初始特征值大于1的原则，共有4个公因子进入分析 （如表2所示），累计贡献率是83.668%，对问题的解释能力较强。

在因子载荷矩阵中，各个公因子的典型代表变量不是很突出，所以采用正交旋转。正交旋转后的因子载荷矩阵如表3所示。

从旋转的因子载荷矩阵可以看出，第一公因子对总资产报酬率、营业收入净利率和加权净资产收益率这三项指标的最低负荷为84.7%，所以这个公因子反映了公司的盈利能力；第二个公因子对有形资产负债率、流动比率、速动比率这三项指标的最低负荷为87%，所有这个公因子反映了公司的偿债能力；第三个公因子对存货周转率和应付账款周转率的最低负荷为85.8%，所以这个公因子反映了公司的公司经营效率；第四个公因子对营业收入增长率的负荷是98.8%，所以这个公因子反映了公司的收入增长状况。

（三）求解公因子得分

根据因子得分系数矩阵，软件自动给出了各公司每个公因子得分。依据表二中的各公因子的方差贡献率计算出各因子的权重，再根据公因子得分和权重计算出各公司的总得分，然后用SPSS对各因子得分进行排名，天津7个上市公司的因子得分和在全国132个公司中的排名如表4所示。

表2 解释的总方差

表3 旋转成分矩阵

表4 2013年天津房地产上市公司在全国同业中排名

为了减少数据的偶然性，使用同样的方法采集到了131家房地产公司2012年年报数据，使用同样的分析过程，得到天津房地产上市公司的因子得分和在全国131家公司中的排名 （如表5所示）。

天津房地产上市公司绩效评价

（一）天津房地产上市公司同业比较

2013年天津地区的7个公司，综合绩效排名依次是：广宇发展、中体产业、海泰发展、天保基建、天房发展、天津松江、津滨发展。其中，盈利能力最强的是广宇发展，最差的是津滨发展和天津松江；偿债能力较强的是海泰发展、中体产业和广宇发展，最差的是天津松江；经营效率最好的是津滨发展，较差的是海泰发展、天房发展、天保基建；收入增长状况较好的是海泰发展，较差的是天房发展和津滨发展。

把天津7个房地产公司放在全国132家公司中比较，广宇发展排在第21名、中体产业排在第41名、海泰发展排在第59名、天保基建排在第84名、天房发展排在第120名、天津松江排在第130名、津滨发展排在第131名。如果按照黄金分割比例把公司分成6个等级，即名次位于19.1%以上为优秀、19.1%～38.2%为良好、38.2%～50%为中上、50%～61.8%为中下、61.8%～80.9%为较差、80.9%以下为差，那么，广宇发展的综合绩效为优秀，中体产业为良好，海泰发展为中上，天保基建为较差，天房发展、天津松江和津滨发展都是差。

使用同样的标准，对7个公司各因子得分进行排名，盈利能力良好以上的是广宇发展和中体产业，偿债能力良好以上的有海泰发展、中体产业和广宇发展，经营效率良好以上的有津滨发展和广宇发展，收入增长状况良好以上的没有。

把2013年的绩效排名与2012年的绩效排名比较，可以看出，7个公司在天津地区的排名，广宇发展都是第一，中体产业基本保持在二三名的位置，天房发展保持在四五名的位置，津滨发展和天津松江保持在六七名的位置，变化大的是天保基建和海泰发展，前者在2013年是第4名而在2012年是第2名，后者在2013年是第3名而在2012年是第5名。

2012年天津7个房地产上市公司在全国131家公司中的排名，广宇发展排在第10名，天保基建排在第68名，中体产业排在第77名，天房发展排在第82名，海泰发展排在第84名，津滨发展排在第126名，天津松江排在第128名。按照黄金分割比例把公司分成6个等级，广宇发展的综合绩效仍然为优秀，天保基建和中体产业为中下，天房发展和海泰发展为较差，天津松江和津滨发展仍然是差，盈利能力良好以上的有海泰发展、广宇发展、天保基金、中体产业、天房发展和中体产业，偿债能力良好以上的是广宇发展，经营效率良好以上的有津滨发展、广宇发展、天房发展和海泰发展，收入增长状况良好以上的是中体产业、天房发展。

表5 2012年天津房地产上市公司在全国同业中排名

总结两年年报数据分析结果，绩效优秀的是广宇发展，差的是天津松江和津滨发展，其他公司在中等偏下水平波动。其中，广宇发展的盈利能力、偿债能力和经营效率都在良好以上，但收入增长情况不很理想，天津松江和津滨发展的盈利能力、偿债能力和收入增长状况都不好。

（二）天津房地产上市公司的地区比较

在2013年132家房地产上市公司中，广东28家，上海21家，北京19家，浙江省12家，天津和江苏省各7家，湖北省5家，重庆和福建省各4家，山东省、吉林省和海南省各3家，云南省、辽宁省、四川省、安徽省、河北省各2家，甘肃省、广西自治区、贵州省、湖南省、江西省、西藏自治区各1家。从公司的数量来看，天津在全国排在第五位。

但是，把每个省市区域内所有公司的综合得分取平均值，然后把平均值进行排名，2012年天津排在第14名，属于中下水平，2013年天津排在第21名，仅好于西藏和湖南省。

天津房地产上市公司平均绩效水平偏下的原因，从公司来看，主要受到天津松江和滨海发展的影响，2013年这两家公司的综合得分在全国房地产公司中排名倒数第二和第三，2012年这两家公司的排名是倒数第四和第六，在其他公司大部分处于中等或偏下水平的情况下，天津平均水平不会很高。从具体的财务指标来看，天津房地产上市公司平均绩效水平低的主要原因是平均盈利能力较差，2013年132个公司的平均加权净资产收益率是10.3879%，2012年131个公司的平均加权净资产收益率是10.6906%，而天津每年都有5个公司低于7%。

综上所述，天津房地产上市公司数量比广东、上海、北京和浙江等有很大的差距，比其他省市具有优势，但是绩效同业排名居前的公司较少，平均绩效水平偏低，盈利能力不强。最后应该指出的是，该文使用两个年度的年报数据，只是分析了公司在某个时点的绩效状况，同时，由于采用的指标和数据分析本身的局限性，分析结论只供参考。

参考资料

1.何萌萌.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价研究[J].商业会计.2013，（10）.

2.顾秀丽，黎毅.基于因子分析的房地产上市公司综合能力评价[J].现代商贸工业.2008，（9）.

3.盛颖敏，岳媛媛.基于因子分析的东部地区房地产市场发展研究[J].山东财政学院学报.2009，（2）.

4.邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].科技与管理.2013，（1）.