绿色是未来建筑的竞争优势

苗青芬

【编者手记】作为国内为数不多的绿色地产的领军企业之一，方兴地产经历了由自发性到现在系统化、科学化做绿色节能的历程，对于现在大热的绿色建筑及绿色地产也形成了自己独到的认识，尤其是在系统门窗这一块的动作，不管是专门的调研小组，还是内部制定的包含技术参数在内的工程安装要点标准试行版，都显示了一个大地产企业应有的专业及态度。对于新生的事物，不排斥、不拒绝，而是采取谨慎的步骤逐步了解、判断、分析以至应用，同时以一种开放式的跨界思维，对中德建联Miss FC 提出的门窗幕墙行业与房地产人之间的现实问题进行了坦诚的交流。欲知详情，就跟随Miss FC 一起开始下面的张有为的采访之旅吧。

做绿色节能，方兴经历了由自发性到系统化、科学化的历程

“对于绿色环保，方兴一直非常关注并且一直也有在实践，绿色战略是公司的主战略之一。从2011年制定白皮书以来，方兴大致经历了由自发性到现在系统化、科学化的历程。现在主要是由总部牵头做一些生态城的规划，而且会根据各地节能指标的不同，因地制宜，按照当地标准去设计节能产品，且已经取得一定的成绩，方兴已经拿到大陆地区的第一个大型公建的运营绿色三星标识。”

Miss FC ：据我们所知，方兴地产是国内为数不多的绿色地产的领军企业之一，请简要介绍一下方兴从事绿色地产的历史和发展现状？方兴旗下的所有项目是否都是按照绿色建筑的标准来进行建造的？

张总：方兴地产是中国中化集团旗下的房地产公司，属于中化的金融、地产、能源和农业四大版块之一。方兴地产自2007年在香港上市以来，在国内做了很多大型的地标性项目。目前主要有两大块业务：商业地产开发及住宅开发，其中商业开发以酒店为主，这也是方兴起步和看家的业务。酒店板块由专门的子公司“金茂集团”负责酒店建设和运用，且已经于2014年在香港完成上市，目前持有的酒店，包括北京金茂威斯汀酒店、深圳的金茂JW万豪、上海金茂大厦里的君悦酒店、丽江金茂君悦酒店、上海崇明金茂凯悦酒店等等。住宅方面就是我们的“金茂府”系列，具有恒温恒湿恒氧与节能的特点。目前该项目在全国进行复制，在北京、苏州、上海、宁波都有。这两块业务齐头并进，只是住宅开发发展会更为迅猛。

对于绿色环保，方兴一直非常关注并且一直也在实践。绿色是公司的主战略之一。2011年制定并发布了《方兴地产绿色战略规划白皮书》，书中对近几年绿色工作的一些思路、实践进行了梳理。第一阶段，是自发性的做绿色节能，早几年各地项目会自发的出于自身的考虑做一些绿色的工作，很多重要项目都申请了绿标。例如青岛公司与第三方青岛河海新能源公司合作污水源热泵的项目（即提取污水里面的热能给小区供暖）就是一个非常好的绿色项目，因为这个项目，该社区还得到了绿建三星的标识。再比如上海国客航运项目，运用了江水源热泵，也申报了绿色三星和leed金级认证。

第二个阶段主要是2014-2015年，是方兴总部和各地项目一起来协调，共同把绿色工作深化、条理化、科学化、系统化。可以看到由方兴总部牵头做的一些生态城的规划，这些规划不局限于某一个建筑或者小区，而是整个城区。从一开始把整个城区规划成生态的、低碳的、节能的，案例有长沙梅溪湖的新城，今年三月刚获批的青岛高新区中欧生态城等等。

虽然这些项目分布在全国各地夏热冬冷及寒冷地区，但是并不是按照统一的标准来做的，而是因地制宜。如浙江，江苏节能率百分之六十五的要求，而北京地区节能要求高达百分之七十五，各地项目公司会参照当地节能要求标准去设计产品，而建筑节能率、日照、通风等方面的要求都会不同。

Miss FC ：目前建筑界提到最多的一个词就是“节能”，您认为自2013年发布绿色建筑行动方案以后，绿色节能政策对整个房地产行业的影响都有哪些，影响是否显著？

张总：2013年发布了绿色建筑行动方案，这个方案提出后对方兴是很大的一个利好的消息。虽然之前方兴就比较重视绿色建筑的发展，但有了这个政策更加可以督促我们去做好和落实好这个事情。所以2013年开始我们在很多项目上也力求进一步做扎实，包括项目不仅仅去做设计绿标三星的申请，也要做运营绿标的申请。比如凯晨中心就是在2013年拿到的绿标三星的运营标识。获得大型公建的运营标识难度蛮大的，为了拿到这个绿标，把整个能耗降下来，我们启动了一系列节能改造的措施，比如空调主机的变频、水泵的优化、灯具节能的改造，还上了一套能耗监测的平台等等，最终使凯晨中心获得了绿标三星的运营标识，这也是大陆地区第一个获得运营绿色三星标识的大型公建。

与系统门窗合作，方兴不仅专门调研还希望看到更多成功案例

“高性能节能系统门窗确实是房地产公司销售卖点之一。为此，方兴成立专门系统门窗调研小组，调研结果显示系统门窗确实性能更好，但价格并不美丽，高出普通门窗至少50%。经得住时间考验的产品才是有质量保证的，地产商最关心的还是门窗在投入使用以后的性能。”

Miss FC：开发商对于门窗、幕墙的关注点有哪些？对于现在比较热门的高性能节能系统门窗，方兴有没有在使用，又是怎么看的？

张总：回到门窗幕墙行业来说，随着中国房地产市场由黄金时代向白银时代的转变，楼盘质量的重要性越来越显现出来，你说的高性能节能系统门窗确实可以成为销售的卖点之一。方兴的科技体系是用毛细管来供能，毛细管本身比较怕结露，如果使用系统门窗，会很好地解决这个问题。

客观地讲，目前已经交付使用的楼盘使用系统窗的还比较少，主要是因为我们与系统门窗的主流合作模式是指定型材，窗子最后能使用该型材就可以了，至于窗子并不一定是型材厂家来做。但是即使这样，使用系统门窗前后体验的不同还是非常明显，我们发现以前没有采用系统门窗的项目，在施工的过程中会出现了一些问题，比如说漏风，投诉率也相对比较高。

对于系统门窗，其实我们方兴是专门做了研究的，专门招人去门窗工厂调研了系统门窗的优点及制造工艺。从调研的各项指标来看，系统门窗的性能确实会比其他门窗好很多，当然系统窗造价成本真的贵了很多，至少50%以上。据此我们还在公司内部制定了一个包括技术参数在内的系统窗的工程安装要点的标准试行版，后续我们计划会更多的采用系统门窗。

Miss FC：现在开发商对系统门窗的认识参差不齐，在对系统门窗的认知上，您觉得有没有什么办法可以促进系统门窗企业和房地产商双方之间的沟通和交流呢？

张总：首先需要注意的是采购和造价的成本会给开发商带来多大影响，其次关键点便是门窗企业能否提供成功案例，尤其是长期的案例，比如使用了五年以上没有发现质量缺陷的，这方面是我们比较关注的。如果咱们FC中国国际门窗幕墙博览会组委会能够梳理出一个成功案例的数据库，包含都是哪些项目使用了系统门窗、该门窗使用了多长时间、是否存在问题或者存在什么样的问题，这样有公信力的数据会更有价值。听厂家介绍其门窗性能是怎么样只是其中的一方面，我们非常重视案例，而且很多案例都会到现场去考察，真正的考验还是时间。地产商最关心的还是门窗在投入使用以后的性能。

推进行业良性循环，方兴认为应该保证门窗企业的利润空间并呼吁认证标准的出台

“开发商不应该只考虑把房子卖出去赚取大额利润来维持公司的运转，将后续服务转给物业去解决，而应该保证门窗企业一定的利润空间，以形成良性循环。如果权威性的政府部门能制定系统窗的认证标准则再好不过了，因为这相当于有一个背书，地产企业只需要在采购的时候认‘标准就可以了。”

Miss FC：现在好多的门窗企业本身能做好窗，但是由于中标后价格会被重新压到很低以至没有基本的保障，使得门窗企业不得不降低产品质量来压缩成本，您对这个问题怎么看？

张总：这是一个很矛盾的问题，我同意你的观点，从节能和工程质量角度来看是应该保证一定的利润空间，门窗企业才能够供给开发商好的东西，这是一个良性循环。但是现在客观现实有很多矛盾，首先是在现状并不理想的大环境下开发商要压缩成本，其次是门窗公司没有利润可赚取导致质量的降低。现在很多开发商只考虑把房子卖出去赚取大额利润来维持公司的运转，后续服务转给物业去解决，这种办法我也是持谨慎态度的。开发商不能只做一锤子买卖，应该更关注长远的发展。这可能需要从整个行业的管理制度来解决。

Miss FC ：中德建联是既不属于门窗生产企业又不属于开发商的第三方平台，您希望我们做哪些事情来推进行业的管理制度？

张总：行业标准非常重要。但这个标准一定要有权威性，比如住建部或者质检总局共同出台一个标准，效果会非常好。这个背书对于房地产公司是非常有帮助的，可以直接用这个标准来要求。凡是符合这个认证的窗户，基本都是符合一定的节能标准的，这样开发商在采购的时候会有更好的质量保证。

目前整个行业水平参差不齐，在质量控制方面真正把标准落到实处的不多。所以还要跟住建部门、政策立法部门呼吁一下，门窗标准必须要保证执行力度，要有一个好的监管。也可以有一个类似于论坛对话形式的活动平台，比如你们的每年展会现场的“ 中国房地产业与门窗幕墙行业高峰论坛”，就是对行业很好的促进。

房地产进入品质服务制胜阶段，绿色节能将是房地产企业的核心竞争力

“地产商已经告别暴利时代，进入品质和服务制胜阶段，中国的地产企业还有很长一段路要走。未来绿色建筑是必然趋势，存活下来的地产公司必须拥有‘绿色节能的能力和竞争力。方兴已经投入且将继续投入，培植‘绿色健康体系这一核心竞争力。”

Miss FC：您如何看待当前背景下的房地产行业走势？

张总：我个人觉得，以后地产行业可能不会像十年前那么高利润，因为竞争比较激烈，产能过剩，地产行业已经告别暴利时代，以后拼的就是品质和服务，房屋质量也是消费者关注的焦点。其实在欧美国家地产不算是特别暴利的行业，每年的建造量也不是很多，但是他们的社区服务非常完善，房屋质量非常高，住户的体验也是很好的。如果房地产业要达到一个正常的良性发展，住宅质量有很大的提高空间，建造商方面更需要学习先进的施工方式与建造技术。德国、日本的施工方式，如被动房、百年住宅的技术以及住宅工业化的技术，都是标准化和工业化程度非常高的，好的工艺本身就是产品质量的保证。随着中国人口结构变化，经济发展，现在这种现场湿作业，工艺落后，无法保证高精度的建造方式一定会改变。

Miss FC：方兴对于未来建筑的发展趋势怎么看待？

张总：绿色肯定是未来建筑发展趋势，现阶段就是一个分水岭，整个行业都在调整，由黄金时代进入白银时代。我们认为未来能存活下来的发展好的房地产公司肯定具有自己的核心竞争力，绿色节能是其中之一。方兴愿意在这方面做更多深入的工作，未来这也可能是方兴存活下来的核心竞争力的一个因素。从方兴已有的优势来看，绿色健康体系的打造是我们的竞争力，比如广渠金茂府，这是一套健康的体系，恒温恒湿恒氧，24小时新风系统使得PM2.5会比外面低很多。现在很多客户都会关注新风系统，方兴的这套新风系统是可以降低PM2.5的；另外毛细管网这套体系加热的时候是通过整个天棚的热辐射加热，冬天比较舒适，不会有暖气烤着的干热感；夏天天棚的冷辐射温度比较凉爽，跟在大自然里的感觉是一样的，相比空调对着肩膀和头吹出的冷风会有更加舒适的感觉。

“Miss FC：非常感谢张总的分享，也祝方兴在绿色建筑的路上越走越远，越走越好！”

【文献标识码】C

【文章编号】1671-3362（2015）10-0037-03

【企业简介】方兴地产（中国）有限公司（以下简称“方兴地产”）是中国中化集团公司在地产酒店行业的旗舰企业，国内早期引进“绿色建筑”概念并实施的公司之一。公司于2004年6月在香港成立，2007年8月17日在香港联合交易所成功上市。其总公司中国中化集团公司是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已24次入围《财富》全球500强。

方兴地产在地产开发板块，凭借国际领先的设计、开发实力，打造了众多具有鲜明个性的经典建筑，其旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标，“绿色科技、金茂品质”的“绿金”标准已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不断重新定义高端与品质。