中国房产商为何转型难

吴东华

现在房产商大量转型多元化社区O2O、多元化、互联网化发展，但是超过八成的转型均不成功。

能够成功的只是极少数，比如华夏幸福的产城模式在北京对郊区的扩展中赢得先机，莱蒙国际的健康产业目前已经赢利，星河集团的高端城市综合体是成功的，金融街的智能绿色家居是成功的，卓越进入写字楼为企业的全增长周期对接是成功的。

但是很明显，房产商转型成功的屈指可数，为何八成不成功呢？个人认为原因如下：

1、房产商玩社区O2O的参与理财，回报率设在9%-12%左右，这是没有吸引力的。

2、房产商参与社区商业布局，由于每个社区总户数大多在200-300户左右，而非2000-3000户，这决定了人口的稀少，导致消费总量有限。但是，社区店铺租金、人员的费用是比较高的。

3、房产商物业资产证券化，万科、万达已经率先启动，但是由于回报率不足6%，这是没有多大的吸引力的，那么如何公募更多的资金是一个问号。

4、房产商进入养老院，但是并没有出现赢利的模式。

5、房产商布局家装行业，虽然涉及的金额比较大，但是大多数是在使用别人的商品，如建材、家电，等于是为他人做搬运工。

6、房产商进入企业苗圃、孵化器、加速器等全面发展周期，但是由于并没有给入驻企业进行综合创新的能力，所以难以成功。

7、房产商互联网化，没有一家是成功的，相反，倒是售房中介互联网公司，倒是有成功案例。

8、房产商进入酒店，虽然大多数不成功，世茂虽然是成功的，但是度假房将来大量出租后，将会挤压世茂酒店。从度假房的未来来看，会挤压3200亿元以上的住所市场蛋糕，这说明房产商进入酒店业是凶多吉少，难言成功。

9、房产商进入度假领域的，由于大多数度假房没有入驻，而且随着度假房的度假兴趣只有3年的持续时间，通过3年连续看度假房周边景点，已经腻了，没有胃口了。

10、房产商进入商业的，由于购物中心、百货受到电商冲击以及同行饱和，基本上是失败的。

11、房产商玩互联网金融，由于众筹、网贷基本上均是设计投资项目，对投资者来讲，最大的就是看回报率，这恰恰是房产商的短板，因为他们并没有邀请综合创新专家来改造项目提升利润率。

综上所述，笔者认为，房产商转型成功的不足两成，大多数都是缺乏全系列人才，缺乏综合创新方面的人才，比如住宅到社区、商业、理财、品牌、创新，比如众筹、保险、网贷、理财、信托、银行如何整合？

比如商业、商厦、管理、自有知名品牌、产品、种类布局、档次布局、混合种类布局、APP、O2O、WiFi、消费众筹、产品保险等等如何进行？

如何把管理从商厦进一步延伸进工厂、设计、物流、投资等一条龙？

这些已经明白无误地告诉我们，需要全产业系列人才的储备替代房地产开发商的短产业链人才，另外综合创新人才淘汰现在的商厦内部管理的低能力人才。

由于房产商缺乏全产业链人才、全面创新人才，所以转型时八成多都没有成功。endprint