旧金山独占先“机”的美请自带光环

匡磊

在美投资的卓越首选

旧金山与纽约被中国人视为在美投资的卓越首选。今年，受到旧金山地稀影响，拿到新房开发的建造商少之又少，尽管如此，旧金山的每平方英尺住宅均价仍比纽约低，最高值在1900美元一平方英尺，纽约的造“涨”架势已高过旧金山。旧金山的部分黄金地区的房价前景无限，还有待投资者去发掘更多的升值潜力。因为IT工程师、创业者及风险资本的集中，旧金山正在取代纽约的华尔街成为最吸引野心勃勃的求职者的地区。

从分析新住宅的预计回报率、租金率、高入住率、预计租金增长率等方面，旧金山已超越纽约。在诸多原因里，有三点最为突出：其一，旧金山的预计回报率在2.5%到3.5%，相比于纽约的最高值多出0.5%。不难看出旧金山投资回报率最高，加上转手撬动二手房的楼花兑现率与房屋需求量总是求大于供的关系，所以保值性而言位居第一。旧金山更没有某些纽约黄金地段的合作公寓那样名不正言不顺，名义上是“业主”实际只拥有永久专属租约，而且购买门槛甚高，有些不允许出租，调查买家身份等。其二，旧金山房租租金中位数是3460美元；其次是纽约的3100美元。旧金山的索玛（又称：市场街南区，South of Market，简称SoMa）和俄罗斯山（Russian Hill）这两区的房租中位数是该城市最高的，分别为3600美元与3599美元。其三，高入住率与预计租金增长率远胜过于纽约。它们分别是97%和6.4%，纽约的租金增长率呈现疲软，因为人口迁徙等原因，有望租金增长率只达3.8%。（以上数据披露自仲量联行今年发布）

没有哪个行业像科技行业这样，制造出如此之多的喧嚣和希望。今年最新显示，旧金山大都市地区的薪水中值为81700美元，各大科技巨头及众多的创业公司为德才兼备的tech geeks 提供大量的高薪工作岗位。旧金山商会会长兼首席执行长官Bob Linscheid 透露，2001年以来，旧金山的工作岗位增加到了76000个。绝大部分来自高科技与医疗保健行业。因为生活成本和交通便利等问题远不及与旧金山市区那样的方便，所以至此看来该地人口的流动量将呈上升趋势。硅谷和旧金山两区没有像纽约那样流失人才，反而从纽约迁徙到加州的移民数量达到了自2006年以来的最高水平。（以上数据来自福布斯）

回顾下当今上海房价，以当下最热门亦饱受争议的闸北区为例，闸北地标——彭浦新村可是著名的黑暗料理一条街的代名词。以前并没有受到很多人的青睐，而现在的闸北摇身一变为静安区，最近出版的《闸北报》显示确认闸北、静安两区将实施合并，闸北的房价就出现了很多“跳价”上涨的情况。再合并后新闸北地区的新开楼盘价已上调至7-8万元每平米，原本该地区的均价仅有4.5-5万元，以90平米的公寓为例租金回报在每月人民币8000元左右。恰恰令人惊叹的是这相同均价完全可以堪比在旧金山的城中盛事地带——Mission Bay，但是它以相同的面积出租到市场上的租金则为每月4500美元左右。

这块“热土”为何如此抢手

根据加州经纪人协会2015年8月15日的调查报告显示，在8月份，旧金山房屋中位数约为124.2万美元，较去年同期增长26.9%，然而成交房屋量却比去年同期减少11.4%。待售房销售周期指数是1.8，代表从卖家挂牌到房子卖出只需要1.8个月，是加州平均待售房销售周期指数的一半。显示了旧金山供远跟不上求的房屋短缺现象。一般民众追捧独栋别墅，然而在8月里，新建独栋别墅的申请表却一个都没有，显示了新建房屋也远远追不上建的现况。渐渐地，买房新军——高科技新贵们将眼光投到时尚独特生活风格的公寓，即我们所称的Condo，无论从购房与租赁市场看来，这些高新一族都是主要消费群。

很多人疑问为何旧金山房屋买卖这么紧张？这与旧金山地理位置优越、气候四季温和、经济蓬勃发达、多元文化丰富、人文历史悠久有着莫大渊源。加州是全美人民，乃至全球移民心中绝佳的居住地，而旧金山又是加州城市中最热门的。纵观全球条件相仿的大都市，如英国伦敦、法国巴黎、日本东京、中国香港等等，旧金山的经济实力有过之而无不及，但地产房价却没有那么高。过去金融海啸期间，市政府重心倾向刺激经济，鼓励高新科技公司从旧金山湾区南端的硅谷搬到旧金山，许多高科技新贵也为了追求旧金山特有的多元文化而纷纷搬到旧金山居住，形成旧金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁华闹市接送员工上下班的现象。

许多大企业也喜欢大城市，比如Pinterest、Zynga、Yelp、Square、Salesforce等，都将公司总部设在了靠近硅谷的旧金山。在城市中办公还有更好的生活优势，不同于之前的那一辈人，现在的年轻科技工作者大都不想买房子买车，他们喜欢住在市中心，这样交通、娱乐都很便利。有一位高科技企业创业者曾经这么说：“为了缓解工作的压力，我们来到了市区，这对我们的开发人员有好处，这里有很多酒吧和餐馆。” 如今技术进步了，大部分科技企业不再需要工厂，而且随着云端技术的普及，大量的新型创业企业涌现，他们不需要大型办公地点，团队人数也不多。另外，大部分消费者都在城市，当有问题需要解决的时候，城市内的售后人员甚至可以登门提供解决方案。与此同时，高科技产品和产业与之前相比所涉及到的学科更多，成功的企业一般都专注多个技术和多个领域。

价格比拼

旧金山市分布的区域不同，所处的房价也有区别。 以价格区间划分，按照70万-100万美元价格锁定搜索为多帕奇区（Dogpatch）、教会区（Mission），皆是工业区的前身，随着发展打造成另一片天地，酒吧潮区、自制红酒工作坊、工艺品、独特家具等应有尽有。特别是Mission很多小巷涂鸦全美闻名，炫酷酒吧生生不息。其中，该区的SOMA是当之无愧的“吸金王”，是全旧金山租金最贵的潮街地带之一，名媛名流的最爱地。

接着是100万-140万美元区域，分别是卡斯楚区（Castro）、诺埃谷Noe Valley，这两个区都是高收入族群消费地 ，很多人都是单身贵族， 喜欢张扬的生活方式。然而，拥有维多利亚式样的大型住宅在Noe Valley古街上繁衍传承，居民以年轻人居多。

最后，以140万美元以上的房价重磅出场，富人区是太平洋高地（Pacific Heights）与诺布山（Nob Hill），这些资深老牌地段， 能够饱览到旧金山的全景，更是许多到访旧金山的游客们必到的景点之一。