土地储备制度对房地产市场价格影响机制研究

刘静雯

摘要：由于房价持续上涨，土地储备制度与房价的关系已引起了广泛争议，所以研究土地储备实施对房价的影响具有十分重要的实践意义。

关键词：土地储备制度；房地产市场价格；影响因素

1.城市土地制度的起源和概念

土地储备制度起源于19世纪末的荷兰。随后，丹麦、法国美国、澳大利、等各个国家也相继实行。我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心于1996年8月诞生。接下来1997年，杭州土地储备制度开始实行。2001年国务院在《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》提到“有条件的地方政府试行收购储备制度”，由此土地储备工作在各地迅速开展。

城市土地储备制度，具有经营性、微利性、循环性的特征，是政府以调控各类用地需求，委托或授权的机构将城市土地通过征用、整理、收购置换到期回收等方式集中起来，并在土地整治与开发这一系列工作后， 根据经济发展以及总规的要求，以招拍挂出让等方式将土地投入市场。

2.房地产价格的相关概念

房地产是指不可移动的土地、建筑物及固定在土地和建筑物上不可分离的部分。房地产具有不可移动和位置固定的特点，所以又被称为不动产，一般影响因素包括政治、经济、社会、行政和自然这五个因素。我们一般所说的房价仅包含土地的价格或房地合一的建筑物的价格，从生产成本理论而言其构成要素包括土地成本、管理成本、建设成本、销售成本、财务、税费和利润七部分。其中土地成本对房价有决定性的影响，通常有三种不同形式的界定，一是征用，包含了征用费和出让金。第二，房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金，即房屋的拆迁改造。第三种是采取直接购买方式，这就要包含税费以及地价。

3土地储备机制和房价相关关系

土地储备制度对房价的影响主要通过三种方式对房价产生影响：

第一，土地价格。土地出让的价格决定了房地产开发商的土地成本，而土地成本继而又决定着商品房的出售价格，并且一块土地的出让价格，也会影响周围土地甚至一个片区的土地价格。

第二，土地数量。一定时期内土地出让的数量对房地产市场的数量和价格产生决定性的作用。

第三，用地结构。政府调整城镇用地结构指标会影响土地于房地产市场的供给，供给减少则会使得房价升高。

4.土地储备制度对房价的影响

4.1有利于培育和规范房地产市场。

自古以来土地作为不可再生资源的增值都是一个必然的趋势。而随着社会经济的发展这一趋势愈发明显，为了防止不公平的土地交易，只有由政府对经营性土地统一招拍挂，将土地交易进行公开摆在明处，才能规范日益激烈的房地产市场竞争。

4.2有利于促进房地产市场优胜劣汰。

房地产开发商想要拿到土地必须经过政府招投标等一系列激烈的公平的市场竞争，通过多个企业的竞争可以淘汰一些不具备开发实力、资金不雄厚的企业。

4.3有利于发挥政府服务功能，促进地方经济发展。

土地储备机制可以防止地价的过高增长，及时调节土地供应，即使防止“泡沫经济”现象，有利于房地产市场的规范发展。同时，也可发挥政府的服务作用，通过提供市场信息、简化审批手续等方式吸引投资者，促进地方经济发展。

但在目前地方政府土地储备实施过程中，存在有一定程度上追求土地财政的倾向，这导致了房价占收入比例远远超过国际标准，土地的供应不能满足房地产刚性需求，引发了一系列的矛盾和不满。一篇在《南方周末》上的名为《律师炮轰土地储备制度违宪》的报道中一名律师认为这项制度设立违背了我国宪法，他认为这项制度让地方政府从公共社会管理者转化成为利益经营者，政府收入应该是靠税收，而不是参与土地买卖增加收入。

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