重庆十里温泉城“拓城”可行性研究
2015-11-25沈燕
沈燕
摘要:十里温泉城是依托缙云山、北温泉打造的重庆“五方十泉”“温泉之都”的首批重点温泉旅游项目,温泉城一期项目已经建成,其辐射带动效应逐渐彰显。目前,温泉城可用建设用地已经基本用完,亟需拓展用地。本研究从温泉旅游产业发展形势、完善产业链等角度阐述了“拓城”的必要性,从资源禀赋条件、资源承载力和用地适宜性分析方面论述了“拓城”的可行性,并明确了建设用地指标来源,从而说明温泉城增加拓展用地是可行的。
关键字:十里温泉城; 拓展用地; 必要性; 可行性
1 研究区域概况
重庆十里温泉城位于重庆主城北碚北部,背依缙云山,前临嘉陵江,紧邻缙云山—北温泉—钓鱼城国家级重点风景名胜区,沿嘉陵江小三峡之温汤峡至澄江镇运河一线,长达10公里。辖区范围包括缙云山、北温泉、金果园、金刚古镇、协合村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区、施家梁山地温泉小镇片区。本研究所指区域为十里温泉城核心区,即澄江镇片区[1],位于北碚区澄江镇,包括温泉城一期和其“拓城”区域,即温泉城二期。温泉城二期主要指依托温泉城一期4.1平方公里范围作为准现状依据,东临澄江镇,南倚温泉城一期用地和壁北河,西接翁洞子老五一社界,北靠澄江村苏家2.61平方公里范围。
澄江镇位于北碚区北部,缙云山下嘉陵江畔,距北碚城区10公里,北接合川,西连璧山,东临嘉陵江,南靠北温泉,是北碚区的北大门和物资集聚地。
图1 北碚及十里温泉城区位图
2土地利用及规划情况
2.1澄江镇土地利用现状
根据2013年土地利用变更调查数据,澄江镇总面积7329.19公顷,其中农用地6163.89公顷,建设用地887.90公顷,其他土地277.40公顷,分别占土地总面积的84.10%、12.11%、3.78%。
农用地中,耕地1655.91公顷,占农用地总面积的26.86%;园地、林地、其他农用地分别为1213.19公顷、2740.04公顷、471.54公顷,分别占农用地总面积的19.68%、45.80%、7.65%。
建设用地中,城乡建设用地731.17公顷,交通水利用地145.61公顷,其他建设用地11.12公顷,分别占建设用地总面积的82.35%,16.40%。城乡建设用地中,城镇用地168.10公顷,农村居民点用地438.24公顷,采矿用地124.83公顷,风景名胜及特殊用地11.12公顷,分别占城乡建设用地的22.65%,59.04%,1.50%。交通水利用地中,交通用地53.82公顷,水利用地91.79公顷,分别占交通水利用地的36.96%,63.04%。其他建设用地全为风景名胜设施用地11.12公顷。
其他土地中,草地13.42公顷,水域232.71公顷,裸地31.27公顷分别占5.90%、83.89%,11.27%。
2.2规划功能定位
2012年,世界温泉及气候养生联合会授予重庆“世界温泉之都”的称号,北温泉位列“五方十泉”之首,因此北碚区十里温泉城是重庆打造“温泉之都”的首批重点温泉旅游项目,旨在打造重庆城市边缘休闲度假带[2]。
目前,温泉城一期项目内已经建成悦榕庄、江山逸、心景汤天下等一大批高端酒店和缙云大众温泉、颐尚温泉小镇两个大众健身项目。各酒店运行良好,影响力和聚集效应初步显现,但是温泉城一期酒店基本针对高端客户群,酒店类型较为单一,商业配套设施缺乏,不能满足日益增多的各个层次游客的不同需求。
2.3相关规划及执行情况
2.3.1城市控规
2006年,北碚温泉城运河片区为项目一期用地,面积212.36公顷,其中城市建设用地126.96公顷,居住人口为1.1万人。 2012年,北碚温泉城一期经过多次规划调整和整合后,城市建设用地面积增加到216.94公顷,居住人口为2.1万人。截至2014年,片区规划一期规划面积3.88平方公里(合5820亩),其中建设用地面积1.96平方公里(合2940亩)。
2.3.2土地利用总体规划执行情况
温泉城一期土地利用总体规划与城市控规一致,建设用地面积1.96平方公里。对符合“两规”的土地进行了8个批次征收,目前征地已经实施完毕,大部分土地已经供应并建成。
3 温泉城“拓城”必要性分析
3.1顺应当前发展形势的需要
重庆市提出五大功能区发展定位,北碚区被确定为都市功能拓展区。北碚划定“五区四带”的发展空间格局。温泉城位于澄江生态休闲旅游区,定位为重庆市都市休闲旅游区,主要依托独特的生态、人文历史资源,加快重点旅游项目建设,完善都市休闲旅游功能,打造集休闲度假、温泉养生、会议和高品质居住为一体的都市休闲旅游目的地。
3.2没有“自留地”,发展空间不足
截至2014年,十里温泉城已经征收土地3740亩,“两规”覆盖的区域土地征收已经完,征地实施也全部完毕;已供应土地1722亩,已征未供土地1635亩,按照城市控规用途,未供的土地经营性用地仅有(主要指商住用地)489亩、其它用地面积1146亩,且该部分土地进行了储备。2015年已经出现,土地可征的局面,与当前快速发展的温泉旅游开发、旅游休闲地产和养老产业矛盾突出,亟待增加建设用地规模。
3.2完善产品类型、抢占温泉旅游市场的需要
随着温泉城一期柏联温泉,悦榕庄、心境禅等高端酒店建成和开业,温泉城人气与影响力的逐步提升。轻轨六号线建成、三环高速合川到铜梁段通车,温泉城的影响力客户群已经突破北碚周边区域,逐步扩展至主城及大重庆各区县;“成渝一小时经济圈”建设,包括成都、遂宁、南充、广安、资阳、内江、泸州、自贡、宜宾、乐山、眉山在内的各大城市都将成为温泉城旅游市场的重要组成部分;在西南片区南至贵阳、北至西安的各大城市也将成为温泉城旅游市场中远期的潜在客户。endprint
但是,目前温泉建成的项目定位高端,曲高则和寡。根据统计2011年重庆旅游市场达2.2亿人次,北碚温泉城游客量为200万次,市场占有率显然偏低。需根据市场需求规划亲民,高中低兼具,丰富多元化的旅游产品和相关商业配套设施,来满足日益增多的游客的不同需求,迫切需求增加拓展用地。
4 温泉城“拓城”可行性分析
4.1 独特的自然人文资源
十里温泉城依托北温泉打造,是重庆市“五方十泉”建设的龙头,具有三大特点:一是自然资源优渥。紧邻国家4A级旅游景区缙云山、嘉陵江,赋予了温泉城优良的生态环境和难得一见的自然山水景观与温泉结合的辉映;北温泉的温泉资源独具特色,富含钙、镁、锶、锌等10余种矿物质,为川东各温泉含钙质之首,罕见的氡温泉为全国罕见。二是历史悠久。历史长达1600多年,是重庆最古老的温泉。三是文化底蕴丰富。拥有抗战文化、陪都文化、佛教文化、古镇文化和养生文化,沉淀了深厚的历史文化底蕴,这也是新开发的温泉旅游产业所不可能具备的优势。
2013年底北碚凭借独特的温泉自然人文资源和行业领先的国际品牌,与云南腾冲、福建厦门、广东从化、南京汤山,同获“中国最佳温泉旅游目的地”称号,成为全国五大温泉旅游目的地之一。
4.2产业链条初步形成,品牌辐射带动效应明显
自2004年开发建设至今,以缙云山作为绿色大背景,通过运河串连起的“温泉旅游、康体养生、休闲度假、展示交易、生态购物”等多功能、多形态于一体的产业链条已初步形成。目前已建成的有悦榕庄酒店、度假村、水疗中心,心景·汤天下、缙云大众温泉等项目,知名度、美誉度已在频传,高端项目的辐射带动效应将逐渐彰显。
4.3 温泉资源承载力预测
根据《重庆市北碚区十里温泉城规划区二期地热资源勘查项目建议书(新开)》和《重庆市北碚区澄江镇大庆沟地热水资源勘查》,温泉城二期新开发可利用的温泉水资源保底计算约为2000m3/d 。加上一期可利用的温泉水量约2400m3/d,加上二期可开发的2000m3/d(已扣除一期酒店使用量),二期可利用的温泉水资源约4400m3/d[3]。根据相关经验,二期的温泉资源可支撑约6-8个与一期同等规模酒店的温泉用水量。每日可供应约1500个酒店客房。能够保障温泉城二期提升景区的档次和扩大景区的发展规模。
4.4用地适宜性分析
根据土地适宜性评价的原则,根据实际地形高程、坡度、坡向、地质灾害、交通条件和土地使用情况,建立了宜城镇村用地适宜性评价指标体系,建立评价标准,以25m×25m的栅格为评价单元,运用arcgis空间分析功能,采用叠加分析法,并赋予相应权重,计算宜城镇村建设用地适宜性评价结果。
根据适宜性分析结果显示,温泉城二期范围适宜作为建设用地。
用地适宜性分析组图
5 建设用地规模指标来源分析
5.1土地规划城镇建设用地指标来源分析
根据北碚区土地利用总体规划中期清理结果,截至2020年,城镇工矿用地控制指标为124.0平方公里,已实际使用的约104.28平方公里,尚有城镇建设用地指标19.72平方公里。扣除2013年、2014年使用的6平方公里,因此我区城镇建设用地规模节余约有11.72平方公里。十里温泉城城市规划增加2.5平方公里建设用地指标,可以通过区内建设用地指标自行平衡,不突破北碚区城镇建设用地规模。
5. 2控制性详细规划建设用地指标来源分析
在北碚区分区规划中,北碚组团现状城市建设用地10.90平方公里,在建5.34平方公里,未建26.62平方公里(其中,居住用地8.66平方公里,商业服务业用地3.12平方公里) 。因此,本次温泉城二期的拓展用地指标可以在北碚组团内部进行平衡。
6结论
综上所述,十里温泉城因为城市发展、产业发展需要,要求在澄江镇增加2.5平方公里城镇建设用地指标作为其拓展用地是可行的。
参考文献:
[1] 北碚十里温泉城建设概况. http://bb.cq.gov.cn/Item/31992.aspx
[2]重庆市旅游局.重庆市旅游发展“十五”规划纲要.2000
[3]重庆市北碚区十里温泉城规划区二期地热资源勘查项目建议书(新开)endprint