城中村改造在城市土地集约利用中的效益

刘佳颖

摘要：本文探索城市土地集约利用的各种途径，探究“城中村”改造中对于城市土地集约利用的效益，采用文献资料法和案例分析法对武汉市的“城中村”改造在武汉城市土地集约利用方面产生的效益进行归纳。研究结果表明，城中村改造在城市土地集约利用的过程中起到至关重要的作用，应合理引导城中村改造，健全土地制度和城中村原住民的归置办法，为城镇化的进一步发展提供足够的城市土地面积。

关键词：城中村 土地集约 城镇化

一、研究背景

（一）城市土地集约利用政策背景

2013年，中央累计下达土地整治资金44264亿元，一共验收土地整治项目205万个，总规模240.10万公顷，通过土地整治新增农用地38.84万公顷，新增耕地34.63万公顷。《全国国土规划纲要》研究促进国土资源节约集约利用的顶层设计，研究起草了《国土资源节约集约利用指导意见》、《推进节约集约用地行动计划（2014-2019）》，出台《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，促进经济发展方式转变。

（二）城镇化导致城市土地集约利用成为当务之急

城市是定规模和数量的非农业人口聚集的地方和一定层级地域的经济、政治、社会和文化中心。长期以来，我国的城市化道路基本上走的是外延发展的道路，特别是近十年来，城市外延发展的趋势更加明显。据研究，城市化水平每提高个百分点，城市建成区面积扩大1056km²。中国的城市化、城镇化率逐年攀升。在这期间我国城镇摊大饼式的城市土地扩展给城市土地集约利用以警示，城市土地集约利用问题得到越来越广泛的重视。

二、城中村的土地利用现状

由于早期没有统一的规划建设管理，城中村位置比较分散，建设混乱，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环体系部分城中村位于城市的黄金地段，由于城中村本身的规划用地不合理，使得城内区项目建设空间不足，这不但造成城市土地资源的严重浪费，而且直接影响了城市发展的总体布局。通过对城中村的改造和整合，一方面有利于顺利实施城市规划，位于城市黄金地段的项目开发提供空间，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促进城市土地的集约利用。

三、武汉市城中村概况

武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、一口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。目前，武汉市城中村主城区内涉及147个行政村，另外包括15个农林单位。除城市建设项目发展而必须征地的村落外，现均已纳入“城中村”综合改造范围，涉及总人口35.66万，其中农业人口17.1O万。按照规划2015年武汉将彻底告别城中村。统计显示武汉城中村改造的规模和速度在全国位居前列，与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉市改造总量居首，武汉市改造模式也已成为全国城中村改造的

个典型样本。

四、武汉市城中村改造分析

截止到2013年底，武汉市公开出让城中村75个，成交项目（包）130个，成交开发用地土地面积约1573公顷（合23600亩），成交建筑面积约5714万平米，成交金额约1077亿元。自2010年起，城中村改造进入“突击三年”，成交规模明显大幅上升，为完成二环内56个村的改造任务，2012年度武汉市城中村改造再升温，改造规模达到峰值。土地利用效率、效益、土地管理绩效比前两轮评价有明显提高，综合容积率0.83，建筑密度29.2%，工业用地建筑系数47.3%；工业用地固定资产投资强度5301.92万元/公顷，工业用地产出强度13017.83万元/公顷。闲置面积比上年减少30%。

五、武汉市城中村改造对土地市场影响

（一）规模及同比趋势影响

2010至2012年，城中村项目年均成交土地面积、建筑面积及成交金额约占全年房地产用地成交规模接近或超过30%，而2013年为20%左右。城中村项目成交情况直接影响了当年全市房地产市场土地面积、建筑面积及成交金额的波动趋势。

城中村项目成交规模大的2010及2012年，年度土地市场房地产用地各项指标均同比大幅增长，而城中村成交规模较小的2011及2013年各项指标均减少，城中村项目成交波动趋势与全市房地产开发用地波动趋势

致。

（二）价格影响

除规模影响以外，相比于储备项目或委托交易项目，城中村项目普遍规模偏大，但平均楼面地价偏低，对中心城区平均楼面地价“拉低”效应非常明显。2012年，全市房地产开发用地平均楼面地价约1873元/平方米，中心城区2211元/平方米。除去城中村项目后，中心城区2911元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低31.7%。2013年，全市房地产开发用地平均楼面地价约2284元/平方米，中心城区3314元/平方米。除去城中村项目后，中心城区4850元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低46.3%。城中村改造项目对全市土地市场影响集中在房地产用地市场方面，特别是中心城区房地产用地市场。

六、结论：城中村改造在城市土地集约利用中的效益评价

综上所述，城中村改造规划是城市发展特定时期的特定手段，在城市更新，土地节约集约利用方面起到重要作用。主要体现在三个方面：有利于调整城市及周边城区的土地用地结构，促进土地集约利用；可缓解城市发展对耕地保护带来的压力，有利于耕地的保护；有利于城市布局的合理规划，改善城市生态环境，突显土地集约利用的景观价值。