从保障大区到豪宅新区

曾慧娟

9月8日，龙湖保利首开联合体获得的东坝南区地块，楼面价高达6万元，刷新此前恒大区域地王记录。区域商品房10万+又添一员。今年东坝区域内有首开龙湖·天璞、保利首开·天誉、恒大华府几大高端楼盘入市，让其成为2015年高端楼市聚焦的重点区域。与此同时，6个自住型商品房和大量限价房、经济适用房的建设，以及普通商品房即将断供的现实，让该区域的楼市显得非常独特。

早在1992年，北京市政府的规划中就曾提到在东坝建立大型住宅区的构想，并明确提出保障房要占大头。在2013年以前，东坝楼市一直以保障房供应为主，这两年，东坝是怎么从保障房大区晋升为豪宅新区的呢？

土地“新贵”

9月8日，经99轮的激烈争夺，朝阳区东坝南区1106-657地块最终由龙湖保利首开联合体以42.5亿元成交价拿下。中原地产首席分析师张大伟指出，如果按照0.74折让商业部分面积，楼面价高达6万元，创区域地王。

今年初， 首开龙湖联合体以11.25亿元竞得东坝南区1106-692、634地块二类居住、教育用地，楼面价超3万元/平米。

此前，东坝区域的地王记录一直被恒大占据。2013年11月21日，恒大力挫首开保利联合体、中海、中粮等国企巨头，将东坝南区1105-654、656、658号地块收入囊中。除去限价房和自住房部分，该地块总共20.84万平方米的建筑面积还剩下不到8万平方米，51.35亿元的拿地价格，折合楼面地价地价已经超过了5万元/平方米，成为当时区域单价地王。

恒大刚拿地时，业内普遍预计其项目建成后售价要达到8万-10万元/平方米，尽管这意味着区域房价至少要涨一倍以上才可以支撑。

而要谈东坝的高端化之路，必然绕不开2013年11月。在恒大当年获得地王往前数17天，也就是2013年11月4日下午，随着北京市国土局内竞拍现场的一锤定音，东坝楼面价正式迈入3万元时代。当天的竞拍吸引了中铁建、中海、华远、融创、住总、首开保利等14家房企参与。经过28轮举牌，保利首开联合体以21亿元的代价最终拿下东坝南1105-660、661、665、666号地块，刨除自住型商品房部分面积，该地块楼面价高达到3.7万/平方米，与区域当时的在售房价旗鼓相当。

2013年11月28日，东坝区域又一块规划建筑面积约9.2万平方米的地块出让，最终首城置业以21.45亿元，现场竞报自住房面积4.2万平方米竞得该地。

此后，在2014年，保利联合首开21亿元进驻东坝；金隅嘉业43.35亿元夺得东坝单店二类居住、小学用地。

紧挨五环的地理位置以及规划、交通、配套等方面的利好是东坝地块备受开发商亲睐的客观原因。此外，区域商品房供应稀少，区域价值尚处洼地，则是开发商拼尽全力的直接动力。

2006年，首开拿下常青藤地块，之后几年，东坝区域出让土地多为限价商品房等保障性住房项目，土地市场一直不温不火，仅有的几幅出让地块均以底价或略高于底价成交。例如2011年北京金隅嘉业竞得的东坝单店西村南地块，规划建筑面积约20万平米，总价约7.74亿元，楼面价为3800元/平米。

同一年出让的东坝中路红松园18号住宅用地，由北京市利锦荣房地产开发有限公司以7.2亿元竞得，建筑面积约9.677万平，楼面地价约7440元/平方米。

房价“新高”

高地价几乎决定了未来的高房价。在今年北京五环外预计新上市的项目中，位于东坝区域的楼盘数量几乎快要占到“半边天”，保利首开联合体、首创置业、恒大，首开龙湖，这些在2013年先后落子东坝区域的品牌开发商们，均预计在今年将推盘入市。东坝也因此被称为“新贵”。

9月11日，首开龙湖联合体今年1月摘得的东坝南区1106-692、634、693地块，将项目案名公开为首开龙湖·天璞，并在北京举行发布会。作为东坝区域内首个面世的项目，它将打造成精装平墅，整体容积率为2.2。在天璞售楼处，置业顾问向记者介绍称，项目共有9栋楼，仅有130平米和170平米两个户型，其中170平户型仅有一栋楼。产品亮点主要有270°采光以及20平米赠送露台。

“现在北京很多平层都是200平米以上，而我们项目受众主要是年轻人为主，他们置业一步到位，对品质有需求，但是又可以控制总价。”

保利首开·天誉为别墅项目，项目总建筑面积约12.4万平方米，预计均价将超过10万元/平方米。项目包括双拼、联排、叠拼三种产品。主力户型面积为联排295-300平米，叠拼160-365平米，现在市场的吹风价在7万元/平方米-8万元/平方米之间。

恒大华府未来售价预计将超12万元/平米。在恒大的五大主要产品线中，恒大华府系列一直是定位于城市中的高品质住宅，基本上以别墅产品为主，同时以高层和小高层为辅。

目前恒大华府周边包括东坝家园、奥林匹克花园、首开常青藤和利锦府等4个商品房，而东坝家园与奥林匹克花园、首开常青藤已售罄。2013年首开常青藤均价约在2.5万元/平方米左右，奥林匹克花园2013年8月份入市报价为3.7万元/平方米左右。在区域内耕耘多年的中高端项目利锦府，此前报价未过5万元/平方米，而今年8月开盘的二期项目报价已经涨至6万元/平方米。

9月8日龙湖保利首开联合体拿到的地块，刷新此前恒大区域地王记录，让东坝的豪宅化趋势更加显而易见。

保障房最热

在东坝高价地涌现的同时，也为区域带来了大量的配建自住房、限价房。从2013年以来东坝出让的商品房用地看，都配有自住房或者限价房部分，粗略算至少已有6个自住房项目。

其中金隅汇景苑和保利首开·丽湾家园在2014年已经入市。金隅汇景苑曾被称为北京最大规模自住房项目，规划的自住型商品房3462套，单套面积约为60-90平方米1-3居。同时，地块内还配备小学和幼儿园。

今年以来有首开龙湖学府苑、恒大江湾与首城东郡汇参与网申或者摇号完毕，恒大江湾与首城东郡汇相邻，位于西坝中路两边。其中恒大江湾位于西坝中路以东、坝河以南。首城东郡汇位于朝阳规划西坝中路以西，该项目还配建7800平方米“限价商品房”，售价为9900元/平米。

而恒大江湾、首开龙湖学府苑、保利首开·丽湾家园、首城东郡汇分别是上述高端项目恒大华府、首开龙湖·天璞、保利首开·天誉、首城东坝南区项目各自配建的自住房部分。

据悉，早在1992年北京市政府的规划中就曾提到在东坝建立大型住宅区的构想，并明确提出保障房要占大头。东坝地区曾与天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等被北京市规划为十大边缘居住区，东坝则成为最晚开发的一个。2010年，朝阳区政府的规划中明确，将用两年时间，在东坝开发以保障房为主的200万平方米的大型居住，建成后将是3个天通苑的规模。

除了上述新晋的自住房项目，这里还包括限价房、公租房、廉租房、经适房、定向安置房等多种形式，接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，比如金隅悦和园、金隅景和园、金泰丽富嘉、东坝家园、东坝福园等数个保障型住宅社区。

普通商品房最少

在诸多保障房和高端项目的区域楼市里，目前该区域仅一个普通商品房在售，让其普宅产品显得尤其珍贵。

该项目为利锦府，2014年首次开盘，其由住宅、商业、酒店三部分组成，住宅产品为纯板楼，南北通透，规划总户数569户。

该项目距离天璞步行1000米左右，售楼处工作人员对记者直言，“去年一批预售证价格是49000元/平方米，但那是当时的市场行情，现在新一期的获批价格是59000元/平方米。我们跟龙湖产品品质是相当的，你如果现在买了我们的房子，等年底龙湖项目开盘，就相当于每平方米直接升值了2万元。”

作为区域内先期开盘的中高端项目，利锦府正在享受区域价格被抬升的红利。业内表示，在这样一个豪宅扎堆，商品房稀缺的区域，利锦府即使涨价也不愁没有市场。但现在仅剩3居大户型在售，且为精装修交房。

在二手房方面，目前区域总体均价在28000元/平方米左右，北京奥林匹克花园为较新的小区，拥有教育配套，二手房价格在40000元/平方米左右。上东上层、朝阳新城售价在25000元/平米左右。

今年上半年在售的商品房还有首开常青藤，它是东坝区域近几年最知名的商品房项目。2008年对外销售9600元/平米的单价，吸引了许多购房者慕名而来。2014年5月，它开始推出四期产品，报价为42000元/平方米，实际成交价在40000元/平方米左右，7月推出2#、42#楼的特价房，均价在35000元/平方米左右。此后，虽然项目报价一直在40000元/平方米，但一直有特价房推出，实际成交价在40000元/平方米以内。根据亚豪机构数据统计，今年1-4月的成交均价为34750元/平方米。目前二手房售价在40000元/平米。