让不动产动起来

曾慧娟

受产品同质化、实际需求下滑影响，传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。动辄上百亿元的投资额，加上旅游地产较长的投资回报期，如何让旅游营运与地产销售之间协同发展，让“不动产动起来”是很多房企都在思考的问题。未来，旅游地产跨界的“玩主”将更加神奇，智慧旅游、智慧社区都将形成。利用一些新的金融融资工具提升开发项目的回报率，这已成为行业的新趋势。

传统模式走到尽头

有人热闹上场，必然有人黯然退场。远者如去年被媒体披露的疑因资金链断裂烂尾的广东清远旅游地产项目御金街、青岛“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山项目陷入停工状态、辽宁东戴河新区入住率仅10%多个项目烂尾变成鬼城。近者如今年初被披露的浙江舟山旅游地产烂尾楼。而沉睡十余年的京郊著名旅游地产烂尾工程、曾被媒体称为“中国五大鬼城之一”的沃德兰乐园“遗址”，则于今年6月26日正式对外营业，不过已变身成为八达岭奥特莱斯，算是彻底同旅游地产告别了。

对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示：“前期，不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子，就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。我觉得，旅游地产应该是为旅游服务的地产，由旅游来主导，地产为载体，要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。”据专家分析，未来旅游地产的盈利模式，或将由一次性建成销售，转向以长期经营为主。但这种模式因为初期投入成本巨大，且项目回报周期延长，将会对开发商造成更大的资金压力。

首都经济贸易大学工商管理学院旅游管理系主任、北京旅游学会副秘书长蔡红分析认为，旅游地产项目的开发需要前瞻性，需要有整体规划的开发思路。改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。真正意义上的旅游地产应该在精准分析目标消费市场的基础上，集稀缺的自然资源、厚重的人文底蕴、完善的公共服务体系、优秀的经营管理团队、精细化的管理手段于一体，再加上完善的旅游配套以及科学的管理，方能获得成功。

对于现在房企热衷开发的度假产品，朱中一说：“个人建议打造服务条件和环境，并开发创意性活动和事件，吸引外地资源前来办会以及休闲旅游，形成规模效应。当有一定知名度和美誉度后，随着基础配套设施完善再考虑办展。项目核心就是始终把握环境和文化两张牌，把服务打出去”。

此外，有业内人士表示，由于度假地产不能像第一居所那样受到业主贴身照看，所以更需要过硬的后续管理服务。

未来生态体系

事实上，如何“让不动产动起来”，是开发商正在不断努力解决的问题。旅游+地产的跨界融合，将不止在于地产商斥巨资进入旅游行业、旅行社经营景区地产。

易观智库分析师表示，未来互联网+旅游地产的“线上与线下融合”开始进行多样化尝试。将最大程度与区域内其他业态相聚合，形成兼具居住、度假和投资价值的未来社区生态体系。通过互联网+居住价值未来将推动智慧社区的最终形成；互联网+度假价值将成为智慧旅游发展的重要推动力；互联网+投资将为客户丰富财务自由的渠道。互联网+旅游地产最终将成为新型度假生活的主要驱动力，助力在线旅游的繁荣和成熟。

互联网+金融则为旅游地产厂商提供更多融资渠道，推动企业轻资产化进程。最近发生的是中弘股份收购事件。

10月8日，中弘股份间接持有的境外全资子公司著融香港投资有限公司与Green Parade Limited及庞维新先生签署了股权交易《备忘录》，著融香港拟收购卖方持有的Chanco International Group Limited （中文名称“卓高国际”，简称标的公司） 约66.10%的股权。

中弘股份方面表示，根据公司战略规划及当前行业的发展趋势，此次股权收购符合公司未来发展战略，如本次股权收购成功，拟将标的公司打造成轻资产的品牌管理公司。该品牌管理公司将定位于旅游度假、康体养生、文化创意等经营性物业的运营服务。