思源变形记

龚小锋

今年以来，房地产中介行业硝烟四起，触网、转型等各种变化层出不穷，竞争态势也趋于白热化。9月21日，北方一手代理龙头思源集团，正式宣布旗下二手房业务完成架构调整，“思源地产”将全面加盟“房通网”。与此同时，思源转型互联网平台的计划也已经祭出。

房通网接棒

“思源地产”作为思源集团二手门店品牌的历史，已经画上句点。“目前，北京思源地产的门牌均已撤换成房通网。”思源集团一名内部人士告诉记者，调整完成后，思源集团将以房通网作为融合线上、线下，贯穿新房、二手房的交易服务平台。

作为北方一手代理老大，思源集团的二手房业务也有着多年的积累。早在2007年，思源新房业务风生水起之际，思源集团便开始布局二手房业务——“房屋公园”。房屋公园凭借思源规范透明的服务体系，迅速打开局面。

凭借多年在IT领域的深厚积累，2008年，房屋公园斥资千万打造的“房产展示匹配系统”在连锁门店正式使用，通过电子地图技术的展示形式，以及后台整合一手楼盘、二手房源的数据资源的结合，可实现更加精准、快速地找到房源。

2012年，思源集团再次发力二手业务，调整品牌战略，将“房屋公园”更名为“思源地产”。经过多年稳扎稳打，思源地产在北京的望京、亚奥、国贸、朝青等板块，都占据了比较高的市场份额。据思源人士介绍，目前思源旗下的二手门店只在北京进行拓展。

随着北京市场进入二手存量房时代，众多行业巨头纷纷利用“互联网+”重构商业模式，大举攻城略地。思源也加大了线上二手业务的发力，房通网于2015年初正式上线。

今年开始，房通网再次掀起了二手房中介的战争，其宣布将佣金标准从2.7%降低至1.5%；3月，房通网将经纪人佣金标准提升至无条件通提70%，并推行“二手房全民经纪人”策略；5月，房通网推出经纪人创业平台计划，为经纪人搭建无忧创业平台；7月，房通网推出“权证代办5000元活动”。

二手房搅局者

思源大力拓展二手业务，一方面是对于新房业务受到挤压的应对，另一方面，也是对竞争对手链家的追赶。链家作为北京二手房市场的绝对老大，也在极力拓展新房业务。 在北京的二手房市场上，链家占一半以上的市场份额。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，链家在北京虽然有优势，但在全国却未必，这几年扩张并不算很成功。有思源内部人士接受媒体采访时透露，对未来公司在北京区域的二手房业务有着明确的目标，“一定要进入北京前三”。

在链家强大的攻势之下，思源想要在二手房领域做大，必须祭出利器，而房通网自成立以来也确实实行了“三大新政”，将交易佣金从行业2.7%调低为 1.5%；经纪人提成比例从30%调整到70%以上。

思源方面表示，思源将经纪人底薪提至4000到10000元，并无条件、无折扣、无资质要求地实现全部70%提佣。在思源看来，目前各家中介公司虽然均在提高经纪人佣金比例，但大都制定了较为苛刻的限制条件。

“佣金是一方面，交易透明和没有欺诈是关键，谁一辈子买几个房子，这么大数额交易，一定得有双方保障才能行。”一名力挺链家的北京业内人士说，链家收佣2.7%，必然是有其高品质的服务和资金保障在先。

张大伟则认为，思源在北京二手房经纪行业市场占有率较小，这种改变更多是为了增加市场份额，对市场没有大的影响。

不过，中介血拼加剧却是不争的现实，去年12月，链家地产也提出大幅提高经纪人提佣比例，最高至70%。今年1月6日起，中原集团在北京等六大城市全面提高佣金分配比例，将业务员的佣金提成最高提至40%。

“链家做电商最大的优势之一就是线下自有门店，链家在北京拥有超过1100家门店”，链家地产副总裁兼新房事业部总经理陶红兵在接受记者采访时表示，2015年链家的佣金收入将超过100亿元。

相比链家强大的线下优势，思源要构筑的是线上模式，思源希望打造二手业务的互联网化、O2O模式。

房通网总裁助理，兴融通总经理刘全波近日表示，“现在的二手房行业最重要的是模式的比拼，在已经完成服务流程优化、服务体验提升及盈利模式重构的基础上，房通网将开展大规模布局，打造成全国化、社交型、高效率的交易网站。”

在思源看来，思源线下传统的门店包袱少，可以重新构建移动互联网时代的新O2O模式。思源以更少的服务门店和房通网、APP的方式进行O2O探索，让社区服务店承载更多的主动服务功能，而非门店“坐商”的方式。

为了弥补线下的劣势，今年房通网宣布招募创业合伙人，并支持经纪人内部创业。在这些创业经纪人和公司实现盈利之前，房通网将免费提供创业平台和系统的职能服务。

比如创业公司的日常注册、运营所需的人事、行政和契税缴纳等一些琐碎的工作，使得这些创业经纪人和公司集中精力去做擅长的房产中介业务。相比大范围砸钱布局线下门店，思源给这些创业经纪人提供创业的基本服务，成本相对较低。

“二手房的经纪人非常繁忙，非常累，非常辛苦，每天十来个小时从早到晚都是在忙，忙着挖掘客户，挖掘房源，忙着代看，忙着去跟客户介绍、成交，他都没有闲着的时候。”陶红兵表示，如果能有恰当的方法和工具，将能提高二手房经纪人效率，甚至更好地做一二手联动。

转型互联网平台

即使是在思源十分有优势的一手业务，链家也已经发出了狩猎的信号。今年5月，链家并购新房代理机构高策地产，引起了经纪行业的震动，这对思源这个北方新房代理服务商显然是最大的挑战。链家希望一二手业务比不足20%，提升到2017年的50%左右。

思源地产服务集团日前发布的“京津千亿计划”，作为“以北京带动周边、以周边带动全国”战略计划实施的第一步。未来思源年销售额到1000亿元将是大概率事件，思源新房业务将继续做大并筹备上市。

为向千亿进军，思源地产在人事上也进行了重大调整，其于8月初正式宣布，思源地产服务集团副总裁周巍先生重掌京、津公司，任北京公司总经理，同时兼任天津公司总经理。

时至今日，一家大型企业的转身远非做业务那么简单。比如思源的劲敌链家地产，正在谋划万亿O2O平台。左晖曾指出，高策和链家合并后，链家几乎是唯一一个可以为开发商提供全线服务的服务商。

这是一个十分庞大的架构。陶红兵表示，链家可以提供包括线上流量入口（链家网）、策划及案场能力（高策）、全中国最有效率的二手经纪人体系（链家地产）、渠道整合力量（房江湖）和年按揭引荐超1000亿元、资金业务超200亿元金融服务平台（融信按揭）。

今年，思源已经开始进行全面转型，陈良生将思源从“房地产流通领域的综合服务商”转变为“一家优秀的互联网公司”。或许即使身处房地产行业的业内人士，也未必全都知道当年思源是以软件业务出身。

“思源整个集团层面都在去年做了整合，现在主要有互联网科技、房地产服务、投资三大板块。”上述思源人士表示，作为其中的主要两大板块，它将一手、顾问、开发、物业等传统地产业务剥离，并成立思源地产服务集团，也就是原来的思源经纪；第二个架构是思源科技集团，二手存量业务已经并入科技集团，房通网自然也隶属于科技集团。

9月19日，思源科技在北京推出了一款“三位一体”的社交产品——世界上第一款以“每个人”为中心的互联网管理平台、以“每个人”为中心的互联网入口、多身份社交平台，并命名为“Toon（通）”。比如，以多名片联结多应用，通过Toon，房产社交、汽车社交等特色社交都可以轻松、高效实现，个人隐私也能得到好的保障。

陈良生认为，虽然微信、QQ已是非常优秀的社交产品，但单身份社交的基础已无法改变，而Toon作为多身份社交平台，虽然今天功能还略有差距，但有希望超越微信、QQ，成为新的社交应用宠儿。这也是陈良生给Toon下达的目标。

为了支持思源科技的发展，陈良生甚至卖掉了位于望京的大楼，当年他以1亿元拿下了这座楼，如今以6亿元出手。思源称，要用5-10年的时间，打造一个具有千亿乃至万亿元商业价值的Toon平台，并在此平台基础上构建多种O2O应用的开放式商业生态系统。

这意味着，未来思源将以互联网为基础，围绕整个社区周边服务和社交化服务进行延伸和尝试，并且不再仅限于房地产的互联网产品。尽管这似乎会让人以为陈良生想成为下一个马化腾，不过二者还是有非常大的不同。比如房地产仍然是思源这个大架构下的主要业务。思源的一手业务优势十分明显，未来也有上市计划。