SOHO中国 转型还要多久？

徐进

转型四年来，SOHO中国一直备受关注，这不仅是因为潘石屹张欣夫妇总能有方法“引人注目”，更是因为它正在经历的转变，是中国商业地产发展模式由粗放型转变为集约化的一个鲜活的样本。事实证明，民营房企的转型之路走得并不容易。

如今，该公司又一个并不太漂亮的中期业报出炉，重点数据如营业额、股东核心纯利、净利润等下滑都超过九成，集团董事长潘石屹不得不再一次出来解释这是转型路上必然之痛。与此同时，在与复兴长达数年互不相让的上海外滩8-1地块争夺上，它终于“服软”，用50%的股权换得80多亿元的现金，再一次显示了其放缓投资开发、谨慎持有大量现金的公司战略。

此外，SOHO中国还在努力寻找“二次转型”的门道——互联网移动办公租赁，并宣称要将公司改造成为一家互联网公司。潘石屹一直在努力寻找新的利润点，以撑过长达四年的漫长转型。

业绩下滑逾九成

9月11日，在加盟SOHO中国仅一年后，林战辞去了公司执行董事及首席财务官CFO职务。这一人事变动引发外界的大猜测，因为首席财务官这一位置上频繁换人，是该公司这几年的常态。在林战之前，阎岩、王少剑、唐正茂三人都曾担任过首席财务官，自从2007年上市以来，林战是公司离任的第四个CFO。

业界猜测，林战的出走或与SOHO中国一直未能改善的财务数据有关。尤其是今年，公司的业绩下滑幅度之大，压力显而易见。该公司的公告称：“董事会现正物色适当人选接任首席财务官的职责。在觅得适当人选之前，首席财务官的职务将由公司执行董事兼总裁阎岩女士兼任。”

这几年一直困扰公司业绩下滑的问题，显然不是一个CFO就能挽救的。今年的中期业报显示，公司上半年营业收入、核心纯利、净利润三个重点数据指标均出现大幅下滑。

其中上半年实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%；实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%；实现净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。财报公布当日，SOHO中国的股价即下跌7.8%。

历史数据显示，转型四年以来，该公司的业绩额一直在下降。2010年，SOHO中国的销售额达到历史最高的238亿元，随后的三年，销售业绩大幅下滑，2011年为109亿元，2012年为94.68亿元，2013年则下滑至46.87亿元。SOHO中国的公告称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降所致；而毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降。

停止楼市投资

然而，面对外界的质疑和猜测，一个“业务转型”的理由似乎并不够。在中期业绩报告发布后不久，潘石屹和张欣夫妇多次公告高调亮相，大谈对公司未来以及行业时局的看法，试图解释 SOHO中国目前的状况。

在9月21日的“潘谈会”上，潘石屹表示，投资者关心的问题主要有两个：第一个是负债率，第二个是现金流，而它在这两个财务数据上的表现非常不错，足以说明转型成功。

据该公司2015年中期业绩公告显示，截至2015年6月30日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。公告中称，目前公司的现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的资本支出需求。

业内分析认为，SOHO中国之所以拥有大量的现金和较低负债率，一个主要的原因是自去年年初开始，其连续出让多个上海项目，SOHO海伦广场、静安广场以及凌空SOHO的若干物业，仅这三宗交易变现的资金就达82.8亿元。而另一个原因就是SOHO中国一直没有拿地。

目前，该公司项目主要集中在北京和上海。2013年9月，其与北京国际信托有限公司联手以19.22亿元的价格拿下北京丽泽金融商务区地块之后，已经两年在北京土地市场没有新斩获；其在上海最近一次拿地动作，也要追溯至2013年4月。很明显，SOHO中国采取了收缩战略，出售物业、停止拿地以加速资金回流，以充足的储备求得平稳地过渡。

9月22日，其首席执行长张欣对外媒表示，多轮的量化宽松政策已将海外主要城市的资产价格推到很高的水平，因而该公司选择持有现金，停止海外楼市投资。同时，她表示SOHO对于中国的土地投资也不感兴趣，将专注于资产租赁业务上。此番言论在外界引发不小震动，被解读为中国开发商对海外投资以及国内行业前景的看空。

随后不久，SOHO中国宣布退出此前与复星国际互不相让的上海外滩8-1地块项目“争夺战”，以50%的股权出售给复星，作价人民币84.93亿元。这一场旷日持久的“地王之争”最后以SOHO中国“拿钱走人”告终。这样“服软”的行为，已经被不少业内人士预测到了，这也契合了张欣最近“不再投资楼市和土地”的表态。

租金收益上升偏慢

虽然凭借较低的负债率和充足的现金流，SOHO中国再一次获得券商对其“流动性表现良好”的嘉奖，但是质疑依然不少。标准普尔就在不久前宣布，将它的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面，因为其“建设并持有的业务模式过渡进程慢于此前的预期，财务杠杆将在2015-2016年维持在高位。”

该公司转型进程慢，一个重要表现是物业租金收益上升的速度偏慢。据2015年中期业绩报告，SOHO中国在本年度前六个月内的租金收入约为人民币4.39亿元。资料显示，其在2014年的租金收入为4.24亿元。

目前，SOHO中国有6个项目进入租赁市场，总可租面积约52.21万平方米，其中绝大部分在最近一年内进入市场，期内平均出租率达到约73%。

北京的望京SOHO塔3和上海的SOHO复兴广场于2014年9月竣工，目前出租率为95%和97%，已接近满租。北京的光华路SOHOII项目以及上海的凌空SOHO项目于去年11月竣工，出租率为48%和41%。潘石屹认为，随着本集团现持投资物业出租率的进一步提升，以及新近开设投资物业的租金收入贡献，今年下半年的租金收入将超过上半年。

尽管如此，他也承认“传统商业地产发展前景并不乐观，租金回报亦不理想”。因此公司正在探索把闲置的商业地产空间改造为灵活的平台式办公场所，这就是被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q产品。

今年年初， 该公司推出O2O移动办公产品SOHO 3Q，在北京的望京SOHO和位于上海的SOHO复兴广场正式上线，共1500多个座位入市。据了解，10月份，SOHO 3Q将推出“众包模式”，全面实现互联网化销售，任何人可以通过互联网平台成为SOHO 3Q的销售员，只要订单完成，就可以获得相应的佣金。

稻草还是增长极？

潘石屹说希望到今年年底，SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右，1.1万个SOHO 3Q座位；到2017年，SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位，彼时SOHO 3Q贡献的租金收入将超过传统办公楼租赁收入，成为公司业绩的主力。

为什么要做办公短租？精明的老潘自然会算账，因为这种新颖的租赁模式收益，要远高于传统办公租赁收益。

以望京SOHO为例，目前望京SOHO 3Q有600多个座位，总计约6000平方米，办公桌价格为800元/周/人，独立办公室价格为1040元/周/人，每平米单价折合后在18-30元/天，高于普通商业写字楼的每平米5-8元/天，也高于周边写字楼均价的约2倍。

按照潘石屹的计划， SOHO 3Q未来还将上市，“因为3Q是轻资产运营的，规模做大之后，要把这部分业务分拆出来上市”。

显然，SOHO 3Q这根“救命稻草”的野心是成为集团的增长驱动力，更要带领SOHO中国走出一线城市，走向全国区域。然而，不少业内观点却持怀疑态度。

易居智库中心研究总监严跃进认为，虽然SOHO 3Q这种基于互联网的共享办公模式比较新颖，但是在一线城市也并非仅此一家。创客空间、优客工厂等同类产品都有着较高的知名度，SOHO 3Q在租金价格水平、核心区位价值、企业孵化服务水平上未必有绝对优势。而且重要的是，目前SOHO 3Q并不挣钱，盈利模式还在摸索之中，对集团业绩也并无贡献。

然而，一直能敏锐捕捉新潮的潘石屹似乎并不在意，他一直在寻找互联网+的风口。他认为借助SOHO 3Q ，“如今的SOHO中国，正在全面向一个互联网公司转变”。

如今，共享经济风靡全球，共享服务提供商如 Uber和Airbnb的高速膨胀也令人眼红。

然而，这一次潘石屹能否捕捉到市场中的年轻需求，能否找到O2O的风口，是否能再创他的销售的神话？一切有待市场检验。