商住挑大梁

徐进

北京楼市供应结构急速扭转，新房市场“高端化”、“奢侈化”的倾向持续深化，适合刚需的房子越来越少了。一方面，自住房继续分流刚需客源，将同区域同地段刚需商品房无情碾压，商住公寓项目乘势抢跑，成为市场供应的担当，赚得盆满钵满；另一方面，地价不断走高，纯商住宅供应量由6万-7万套/年锐减至1万套左右，成本抬升几乎断杀了低价刚需盘的前路。

在市场供应的占比中，刚需商品房不断地被稀释。一两年前还风光无限、动辄“日光”上千套房源成交的刚需区域，几乎消失殆尽。以往作为楼市中坚力量的刚需住宅市场，陷入了持续性的萎缩。

市场缩影六环外的格局

所谓窥一斑而知全豹，举当下大兴区为例，虽然是个方圆不足5公里的六环外区域，但可以视作是北京新房刚需市场中各类商品房供应格局的一个缩影：刚需商品房市场日渐萎缩，自住房沉淀下越来越多等候者，商住项目撑起了普宅商品房的供需大梁。

在北京9月普宅＼公寓的成交套数排行榜上，泰禾中央广场是为数不多的一个非自住房项目的上榜者。这个位于大兴区义和庄的商住项目，是今年“金九”的首发一枪，短短几个小时，创下了销售200套，总价接近5亿元的成绩。这一销售业绩，鼓舞了整个“金九”期间商住市场的信心。

泰禾中央广场是义和庄区域内第一个、也是唯一一个销售的楼盘，大概是受其鼓舞，在不到一个月之后，与其比邻而立的首开万科中心项目，也是一个不限购的商住项目，目前正在积极筹备着提前入市，定价3万元/平方米以上。在距离不远的黄村镇，泰禾旗下另一个商住项目欣悦中心也即将入市，报价已经突破4万元/平方米。

义和庄板块内日渐浓厚的商住市场氛围，反衬着曾经煊赫一时的刚需大区天宫院。义和庄往南约5公里的天宫院板块，早已经沉寂下来，一两年前曾经十余个项目同时在售的热闹景象早已不复存在，目前仅有保利春天里项目剩余少量大四居房源和一些商住房源。而悄然入住的多个链家地产的门店，显示着这个曾经放量巨大的新房刚需市场，已经进入了二手房销售的阶段。

天宫院区域最近的一次热闹，发生在两个自住房项目上，金科·天籁城和住总正华·多彩嘉园，它们都是今年入市的自住型商品房项目，由于定价仅为1.5万元/平方米，远远低于周边二手房2.3万元/平方米的价格，又是难得一见的地铁房，毫无意外地出现了高达79：1的选房比例，成为近期北京选房比例最高的自住房项目。

然而，79：1，意味着大量的申请者无缘好运，他们如果是迫切的刚需，只能进入同区域的二手房市场，或者是商住市场，或者向更远的外围寻找寥寥无几的刚需新盘。

商住项目乘势抢跑、自住型商品房持续火爆、纯住宅新房日渐沉寂——这是当前北京新房刚需市场的三大特点，都集中体现在义和庄-天宫院板块之内。被稀释的北京刚需市场，只能守着这最后出口。

刚需商品房成交量大幅锐减

机构数据的播报和交易市场的实际感受，都显示出一个趋势：北京刚需商品房成交规模正在快速下滑。业内人士大都将其归因为自住房的分流和北京土地价格的高企。不论深层次原因为何，这个下滑的趋势仍然在不断深化之中。

据亚豪机构市场总监郭毅，北京近郊区县大兴、房山、顺义和通州等地，原本都是刚需盘云集的区域，这些区域的刚需成交一直都是全北京的主力。然而，从2013年以来，这些曾经刚需大区的纯商品住宅成交量大幅度锐减，通州、顺义纯商住宅销量甚至一度衰减至此前的三分之一。

据亚豪机构数据，2013年大兴区的纯商品住宅成交量1.1万套，2014年为9700余套，今年截至目前还不足6000套。从当前区域内在售的纯商品住宅总体货量来看，今年的情势不容乐观。

业内的市场经验是，当一个区域内有一两个大宗自住房项目入市之后，就会在区域内形成“绝杀”效应，同区位同类型的纯商品盘会陷入很长时间的销售低谷。曾经是刚需最大供需地的通州区就是如此，截至目前，通州区域内共有四个自住房项目入市，紫峰·九院城、中国铁建·通瑞嘉苑、富力惠兰美居、远洋·悦山水总计超过6700套的房源量，成为自住房供应大区。另一方面，通州区的纯商品住宅成交已经从2013年的1.4万套下滑至今年截至目前的7100余套，下滑过半。

在最新供应方面，通州区新入市的纯商住项目更是寥寥无几，只有报价超过3.5万元/平方米的新地国际家园和盛达嘉园，这个价位基本上超出了刚需范围。此外，位于通州台湖镇有公寓项目东亚鼎园入市，报价2.6万元/平方米左右，主打50平方米一居，瞄准刚需市场。

商住公寓从配角到主角

一个有趣的现象是，今年机构所统计的各类刚需市场数据中，几乎不约而同地加入了商住房的指标。中原地产的张大伟表示，今年以来北京商住公寓供需两旺，除了中心城区的高级商务公寓之外，一般性价比较好的商住楼成为了刚需市场的销售主力。

中原地产研究部统计数据显示，北京公寓市场的成交自今年6月突破千套之后，已经连续四个月高位成交，一些区域内商住楼价格低于普宅的价格惯例被打破，通州板块的商住价格的市场热度更是节节攀高。

比如位于通州区的华业东方玫瑰（玫瑰SOHO）项目，就进入今年6月-9月北京普宅/公寓成交套数、成交金额TOP10榜单之中。此项目在三个月之内实现679套、17.95亿元的销售成绩，不仅是通州区的“销冠”，更是秒杀绝大多数同类刚需商品住宅。

自今年6月以来，多个商住公寓项目销售金额过亿，撑起了市场的半边天。除了玫瑰SOHO之外，通州区的朝北8080在6月就实现了1.83亿元的销售额，此外，东亚·印象台湖的商住公寓东亚环球国际也突出市场重围，以2万元/平方米的均价实现了接近3亿元的销售总额。位于大兴区的泰禾中央广场凭借4.85亿元的业绩，成为区域销冠。

今年商住公寓供应旺盛，仅1-8月北京就供应了2万余套商住公寓。此外，在今年8、9月取证入市的几个商住项目中，已经出现价格走高的现象。

最近入市的商住项目包括顺义区的锦悦嘉苑、门头沟区的远洋都会中心、通州区的东亚鼎园、大兴区的泰禾欣悦中心、昌平区的双悦大楼等，其中位于大兴区黄村镇的泰禾欣悦中心开盘均价达到4.1万元/平方米，远高于当前黄村住宅销售均价，出现了普宅和公寓价格的“倒挂”。

业内人士认为，现在北京的土地成本走高，复合型地块中可售住宅部分楼面价越来越高，大部分都只有做豪宅这一个选择。开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分来打造商住、公寓产品，实现快速销售、回笼资金，因此未来北京商住公寓的市场供应将持续高位。

自住房刚需最后的出口

自住型商品房源源不断地入市，被视为是挤压刚需商品房的最重要的因素。对于自住房带来的冲击，早在两年前已被业内预计，然而当一切真的到来的时候，当刚需楼盘渐渐隐匿于市场的时候，也不免让人唏嘘感慨。

记者了解到，在过去16个月的时间里，北京已成交3.58万套自住房，相当于同期纯商住宅销量的一半之多。业内认为，自住商品房的大量入市对刚需和首置市场造成的冲击，已经逐步显现，如果自住房保持当前的供应速度和入市节奏，刚需市场中纯商品房供应或将进一步萎缩。

今年8月以来最新取证的两个自住房项目，大兴区旧宫镇的文锦苑（开盘均价1.9万元/平方米）和通州区的通瑞嘉苑（开盘均价1.6万元/平方米），依然基本保持着“7折”的价格差。自住房对纯商品房市场的最大冲击力不外乎“销售均价比同地段、同品质的商品房低30%以上”的价格原则。自推出以来三年，这一价格原则一直在被严格地执行。

从2013年第一批自住房的入市以来，大多数自住房项目的热度依然不减。比如“十一黄金周”结束后第一个开盘选房的当代北辰·悦MOMA，不到6小时，693套房源售罄，再现自住房的“日光盘”。价格便宜、临近地铁、周边规划配套完善被认为是此项目火爆的重要因素。据搜狐焦点血拼自住商品房频道数据统计，北京目前共有60宗自住型商品房，涵盖了朝阳、顺义、大兴等区县。目前24个项目售罄，等待摇号的有8个，即将开盘的有2个，暂未申购的有8个，有3个项目刚刚结束网上申购，分别是门头沟的保利首开四季怡园和北京城建上悦居、大兴的住总正华多彩嘉园。其中，住总正华多彩嘉园的申购比例已经达到79：1。即使试点启动了仅面向门头沟区内户籍家庭申购，门头沟保利首开四季怡园和城建上悦居自住型商品房依然吸引了近2万人报名。

毫无疑问，自住房占据了大部分刚需释放的通道，但是似乎这个通道在收窄。“今年以来，自住房供应节奏明显放慢，或许意味着自住房供应高峰已经过去”，张大伟认为，今年截至目前自住房的累计供应面积不足40万平米，相比去年同期大幅度下滑。自住型商品房供应自从2013年以来，累计上市面积达到520万平米，其中2014年最高接近300万平米，2013年也达到187万平米。