豪宅当道

徐进

豪宅当道，顶豪出没。如今当我们谈论北京楼市，三句话总离不开它们。新房市场已然被豪宅“独霸天下”，纯商品住宅中的刚需盘越来越少。即使在远离房价高点的外环线上，地价也带动房价直线而上，业内悲观新房市场中的刚需部分将继续萎缩。从目前的情势来看，新房市场“豪宅化”的倾向不断加深，刚需市场疲软，豪宅市场却供需两旺。

在北方凛冽的冬季到来之前，中高端项目的销售旺季只剩下两三个月时间，今年北京豪宅市场的这场盛宴，或将到达最后的狂欢顶点。北京楼市将再一次发起豪宅销售的猛攻，高端豪宅市场的华丽阵容，还在不断地扩大。

10万+满城尽带黄金甲

都说2015年是北京的“豪宅元年”。什么是“元年”？就是说今年的豪宅实在是太多了，北京何时见过这么多高价盘扎堆卖的残酷市场。想当年，4万元单价以上就是“被限”的高价盘，如今6万+也没什么好稀罕，10万+早已突破房价的想象力，即使是20万+也能成功取证，成为豪宅“夜空中最亮的星”。一个接一个名号响当当的豪宅，分布在全北京的各个方位之上，可谓“满城尽带黄金甲”。

业内红线，6万元单价以上被归类为豪宅， 10万元单价以上又被戏称为“顶豪”。据中原地产的统计，截至目前北京定价10万元单价以上的“顶豪”项目，已经达到了25个，包括万柳书院、龙湖西宸原著、红玺台、北平府等等。另据不完全统计估算，北京目前单价超10万元的“顶豪”库存量在2000套以上。

除了10万+阵容强大之外，今年北京豪宅市场的另一个新特点就是全新项目高价入市，“老树开新花”的晋级者价格也能屡屡冲高。比如，今年1月份开年第一盘万柳书院整盘均价145000元，开启了新入市豪宅的价格比拼之战。随后入市的琨御府、保利海德公园、北平府等新豪宅屡屡刷出更高价。而中粮·瑞府、龙湖·西宸原著、融创·使馆壹号这三大“顶豪”，更拥有20万+单价的预售许可，令人瞠目结舌。另一方面，“老树发新花”的资深豪宅项目也不甘人后，价格水涨船高，如红玺台、紫辰院、华润萬橡府等项目的最新报价也都拾级而上。

不仅如此，北京豪宅市场的“黄金阵容”还在不断扩充。“金九银十”被视为楼市最后一个旺季，而今年此时在冲锋陷阵的项目依然是高价盘。据北京中原地产数据，今年10月预计入市的35个项目中，别墅项目占据6席，预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个，包括华远和墅、新世界丽樽、金隅78墅等在内的高端项目均计划在今年第四季度推出新品。

区域跃升我花开后百花杀

当豪宅项目在北京扎堆之后，带来的变化不仅仅是舆论对于高价格的“感觉麻木”，更是传统豪宅区域观念的颠覆。中原地产首席分析师张大伟认为，眼下北京豪宅区域划分的观念已经改变，孙河、西局、东坝、农展馆这些新兴豪宅区域正在加速成型，力压传统板块；之前很少出现高端盘的外围区域，也随着地价的飙升，成为未来豪宅的生长地。

目前的情况是，即使是曾经没有豪宅氛围的区域内，只要出来一两个高价地、一个豪宅项目，往往会出现“我花开后百花杀”的效果，将这个区域的房价预期带离刚需的范畴。“今年这个特点最明显的就是丰台”，亚豪机构副总经理任启鑫举例丰台区来说明新兴豪宅区域的跃升。此前在北京房地产板图当中，丰台区一直处于“配角”地位，高端项目并不惹眼，刚需项目也不多。总体而言，丰台的楼市不热闹，风格不高调，价格却也不低，类似一方“隐贵”。

从往年数据来看，丰台区的楼市供应不大，住宅存量仅占全市不到3%，区域内也缺乏特别知名的高端项目，豪宅氛围始终没有形成。可是，今年丰台已经跃升为名副其实的豪宅区域了。今年以来，丰台区已经聚集了售价6万+的紫辰院、售价10万+的龙湖·西宸原著等“顶豪”，将区域气氛炒得火热。此外，今年10月丰台区还有天恒金融街公园懿府、钓云台等高端项目入市，这些千万级别的豪宅，产生聚合效应，合力烘托起区域的高端气氛。

业内预计，丰台内近期拍出的土地楼面价已经全面超过5万元，石榴庄等地块楼面价甚至突破了6万元，随着西局、夏家胡同、石榴庄等地块上的产品成型，未来将会有更多豪宅产品面世，丰台作为一个新贵区域呼之欲出。

地价抬升之后，以丰台区为代表的“京西豪宅化”为业内所关注。亚豪机构市场总监郭毅认为，京西住宅供给匮乏且受豪宅化的碾压，不仅仅使得丰台身份跃升，与其比邻的门头沟区也一跃成为“土豪”。

“目前，在门头沟区已经很难找到一个价格在3万元以下的楼盘。区域内普通住宅的报价大多在35000元/平方米左右，别墅则高达40000-50000元/平方米，就连商住盘的报价也在32000元/平方米以上。”郭毅认为，以往“默默无闻”的门头沟，今年却成为北京楼市最特殊的热点区域，门头沟楼市没有经历过低价盘云集的刚需市场过程，纯商住宅的整体价格水平一跃突破3万元大关，直接迈入了中高端市场阶段。