外滩地王终有归属

龚小锋

“浪奔，浪流……”大名鼎鼎的上海外滩地王——“外滩8-1地块”位于上海黄浦区，与浦东上海环球金融中心及金茂大厦隔江相望，登临于此足以饱览黄浦江水色风光。在这块土地上，潘石屹的SOHO中国、郭广昌的复星、戴志康的证大倾力主演了一场大片，作为配角，宋卫平的绿城、王健林的万达也激情参演。

9月23日晚间，SOHO中国、复星国际双双发布，就上海外滩8-1地块（BFC项目）的归属权作最后的厘清。SOHO正式退出，复星全盘接手。这意味着，一场五位房地产大佬纠缠五年的外滩地王战终于落幕。

复星抱得地王归

为了这块兵家必争之地，潘石屹的SOHO中国已经跟郭广昌的复星打了三年零四个月的官司。如今，通过收购SOHO中国所持海之门股份，复星国际以84.93亿元的代价收购外滩8-1地王全部股权。

作为地王战的另一主角，卖掉外滩地王股权后，SOHO中国将获得31.05亿元贷款和14.8亿元利息，以总计45.85亿元的价格，复星连本带息将SOHO中国投在外滩地王上的钱，还给了潘石屹。

与2011年年底以40亿元收购这一项目50%的股权相比，SOHO中国四年的时间里获得了约5.85亿元的溢价。不过潘石屹在微博中披露，SOHO中国预计将获得约10亿元的税前收益，因此业界预计后续事项的处理，SOHO中国还可能获得其他的收益。

不过，潘石屹并没有占便宜。上海证大拍得地王项目时的楼板价约3.6万元/平方米，目前该项目对外的报价已经高达7万元/平方米，几乎是当初楼板价的两倍。

上海一名房企人士坦言，SOHO中国和复星和解是意料中事，因为外滩项目一直都是复星的囊中之物，这么多年一直是复星在建设外滩金融中心，SOHO中国在其中几乎没有话语权。

据了解，上海外滩地块的开发一直没停止，复星团队操刀将该地块建设为外滩国际金融服务中心，并于2014年10月举行了外滩金融中心结构工程封顶仪式，并于11月获得预售证。目前项目已完成结构封顶，计划将于2016年7月启用。

资料显示，这个超高层综合体的建筑面积为42万平方米，拥有企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店等物业，其中办公物业的售价在10万元-35万元/平方米之间。

而项目约3万平方米的酒店部分及地下配套用房，也被“出售”给了万达集团。而复星为获得此项目的代价可谓巨大，早在2014年，在外滩金融中心结构封顶时，复星便宣称为此已经投入130亿元的资金。

进退上海滩

五位大佬，在这场战争中纠缠了五年，也可以说，一部地王史，几乎见证了几位企业大佬们的浮沉。

“一线城市的高地价游戏，并不是想玩就能玩，对此开发商应有清醒认识。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，回顾过去几年的“地王史”，不少高价地得主显得痛苦不堪。

外滩地王诞生于2010年。在4万亿投资的背景下，当年2月1日，外滩8-1地块总共5.7公顷的土地，被房企上海证大以92.2亿元的天价拿下，一举创造当时全国总价“地王”，楼面价约3.6万元/平方米。

然而，上海证大当时账上仅有5亿元，而上海证大需在两个月内付清首笔土地款约50亿元。当年4月，上海证大与复星国际、绿城及上海磐石共同成立上海海之门房地产投资管理有限公司，复星国际为大股东，拥有50%股份。

由于各方博弈，证大董事长戴志康无奈选择退出。2011年11月，上海证大以95.7亿元向海之门出售外滩8-1地块项目。至此，海之门由复星、证大、绿城及磐石分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。

同年12月29日，潘石屹旗下的SOHO中国收购了证大五道口及绿城的全部股权，SOHO中国将间接拥有外滩8-1地块50%的权益。

就在SOHO中国宣布收购的第二天，复星随即发布公告称，自己享有“优先购买权”，将采取一切合适的法律手段维护自身权益。2012年5月，复星将上述所有公司告上了法庭。复星起诉一年之后，上海市第一中级人民法院判决复星胜诉，并认定证大、绿城和SOHO中国三方的转让协议无效。

但是，SOHO、绿城、证大马上发表了联合声明，宣布将上诉。2013年9月，二审在上海市高级人民法院开庭，SOHO表态愿意接受调解，但被复星方面拒绝。

这场地王之战的结果，就是郭广昌进、潘石屹退。而涉及此中的几家公司，也在这几年经历了风雨。上海证大已经退出房地产业务，今年年初，戴志康以总价12.507亿港元的价格，将其和女儿戴陌草手中持有的上海证大房地产有限公司42.03%的股份，转让给中国东方资产管理（国际）控股有限公司。

而绿城当年入股外滩地王时，宋卫平正是意气风发之际。此后绿城的结局人尽皆知，最终投入了九龙仓和中交的怀抱。

短短几年内，接手外滩地王酒店部分的万达，已经是地产行业中最受瞩目的玩家。五年中，万达已经成为中国最大的酒店业主和运营商，并在文化旅游等多个领域称霸，王健林本人也坐上了首富的宝座。

SOHO中国“尴尬”处境

这一场外滩地王战中，以潘石屹“败退”外滩地王项目而告终。原因是除了马拉松式的官司以外，SOHO中国还面临着业绩增长以及公司转型方面的考虑。

前几年提出由散售策略改为租售并举以后，SOHO中国的转型之路备受业界关注。

在此之前，SOHO中国已经陆续转让了在上海虹口区的海伦广场及虹口SOHO等项目，加上这次，使得市场加重了对SOHO中国的质疑。对此，潘石屹回应说，SOHO中国在上海投资近500亿元，占SOHO总量的75%，“开门做生意，买进卖出很正常，大众千万别过度解读”。

就在SOHO中国发布转让上海外滩地王股权公告的前两天，潘石屹和张欣刚刚参加完外滩SOHO的启动仪式。在上海黄浦区正在大力建设的这条新兴金融带上，外滩SOHO与外滩BFC以及复星集团的总部大楼，距离都十分之近。

SOHO中国首席执行官张欣在活动特别指出，“SOHO中国对于中国的土地投资不感兴趣，未来将会把重点放在现有资产租赁业务上。 ” 此外，海外楼市过于昂贵，SOHO中国选择持有现金，停止海外楼市投资。

停止投资新项目、专注于手中存量物业的持有以及保有大量现金，正在成为SOHO中国的发展方向。

为了盘活已有物业，精明的潘石屹开始大规模造势，将3Q变成SOHO中国的响亮旗号。不同于其他的联合办公，最近，潘石屹还提出了新玩法，据称国庆后大部分SOHO 3Q的定价权交给市场，采用无底价竞拍。

不过，SOHO中国转型后交出的成交单却一直不能令人信服，包括人事变动、利润下降等质疑层出不穷。

根据SOHO中国公布的财务数据，今年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，公司权益股东应占纯利约为7200万元，同比下降了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。

这些质疑显然引起了潘石屹的不爽。潘石屹认为，SOHO中国手里握着的大量现金才是王道，“目前SOHO中国净负债率25%，是房地产行业第二低，仅次于万科，而最高的房地产企业负债率达到251%，所以，我认为SOHO中国转型是成功的。在现金流方面，SOHO有接近100亿现金，在整个房地产行业少见。”