金九落空 银十可期

曾慧娟

“金九银十”已过大半，上半场显现火热，9月北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）量跌价涨，成交均价达到每平方米32173元，这也是北京单月均价历史首次突破3万元。而在接下来的十一黄金周，北京楼市成交平稳。业内人士指出，考虑到北京楼市十一期间的表现，传统上旺销的“金九银十”今年应该不会落空。

成交量连续俩月下跌

在成交量上，过去的9月份不管是同比还是环比均有所下降。

亚豪机构数据显示，北京新建商品住宅交易量已经连续两个月出现下跌， 9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合计签约套数为6685套，相比8月份的9275套下降了27%。比7月份下滑了42%。

这一成交量走低的趋势在“十一”假期期间依然延续。根据北京房地产交易管理网数据显示，截至10月7日，北京国庆长假期间的所有商品住宅（含二手房剔除保障房自住房）签约量为317套，与2014年同期的313套基本持平。

网签总量从数字上看相比去年同期有所上涨，但楼市的表现却没有达到业内人士的预期。“我们要看到，2014年是北京楼市的成交低谷，如果把国庆期间的成交数字拿来同2013年同期相比，仍有近15%的差距。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，网签数据具有滞后性，国庆七天的网签其实反映的是9月份的实际成交。

若要从小长假期间的市场实际情况看，楼市仍然延续着降温势头。一方面，国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是减少了逾六成；另一方面，国庆期间的二手住宅实际合同签订量也比去年同期减少了近三成。

从以往几年北京楼市成交统计数据发现，“金九银十”并非年年都有，其“含金量”也并非有大家口传的那么高。

从2006年到2008年的楼市成交数据来看，每年9、10月的销量确实比8月要高，涨幅环比在20%左右，但在2012年和2014年，楼市成交量跌幅明显，2012年10月，新建住宅签约9812套，环比9月份下调了10.6%。金九银十合计新建住宅签约20783套，环比7、8月下调了21.5%。2014年10月，新建住宅签约9550套，金九银十合计新建住宅签约17525套，环比7、8月下调了15.45%。

在北京市房协秘书长陈志看来，实际上，所谓的“金九银十”概念只是营销噱头。从2011年-2014年，在楼市限购政策背景下，逐年分析7-10月的楼市成交量及成交价格会发现，无法用数据证明“金九银十”期间市场高企。老百姓若想看清住宅市场走势，应该考虑把自住房入市成交扣除后，不受干扰的需求交易是怎样的。消费者认清市场形势后，该出手时就出手，不要被某种噱头或假象所左右。

供应持续萎缩

市场出现这样的落差，其实也不是完全没有预兆。“红五月”、“红六月”、“红七月”固然提升了大家的期望，但同时也透支了大家的消费力。现在的房子是上百万甚至上千万的买卖，对很多消费者来说都是计划很多年的事情。既然5、6、7月份出手了，那么就不会再有余力在“金九银十”出手。

从今年的供应端来看，胡景晖表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供应持续萎缩，由此前6月份-7月份间的月均1.4万套，大幅萎缩至9月份的不足6000套，新增供应量大幅萎缩。随着“3？30新政”以来一系列利好政策落地，其对楼市的刺激效应正在逐步减弱，北京楼市其实在7月中下旬开始已经出现降温势头，与二手房市场相比，新房项目由于供应萎缩、更远郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明显。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，随着房地产市场数十年的快速发展，以及近年来保障性住房用地的挤压，纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此今年以来月度供应一直难以突破，“金九”也不例外，而供应的减少势必影响成交的走势，这是导致“金九”黯然失色的主要原因之一。

高端项目拉升房价

虽然成交量下滑，但北京楼市在“金九”创造了一项新纪录：新建普通商品房9月成交均价达30947元/平方米，这也是北京普通商品住宅单月均价首次突破3万元。

“楼市供应结构的变化，是造成此轮均价上涨的主要原因。”中原地产首席分析师张大伟表示，在目前北京市场，房价处于高位，豪宅化明显，商品房主流成交总价已经达到了350万元/套的水平，二手房成交均价也超过300万元/套，整体已经进入了改善领域。这种情况下，最近几个月可能都会保持月度成交均价突破3万元/平方米的水平。

9月份，高端项目尤其是单价10万元以上的项目，单月成交达到了14套，成为了近3个月以来的最高点。而今年以来，单价超10万元项目已经累计成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新纪录。之前，北京成交量最高的豪宅历史也只有年度28套。在2015年之前的北京楼市，售价10万元以上/平方米的豪宅，合计签约只有113套。

业内人士预计，今年全年，北京单价超10万元项目的签约数目或将达到250套的“爆棚”成交量。

“银十”，高端项目推出新项目的积极性较高。亚豪机构统计数据显示，10月北京预计入市35个项目，预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。

记者实地探访几个高端项目获悉，除了位处西三环的龙湖西宸原著，业内推测其叫价将达15万元/平方米的平层豪宅之外，作为东坝板块的首个高端项目首开龙湖？天璞也正在筹划入市，业内预计其售价将超过8万元/平方米。据记者了解，龙湖、恒大、保利、首开等多家龙头房企在近两年相继在东坝拿地，地块成交楼面价达到5万元/平方米以上。这几个项目也都预计今年入市。

万科的老牌高端项目五矿万科如园也正将楼王推向市场，楼王多为260平方米和315平方米两大户型，销售价格将达到7万元/平方米。

市场优惠减少

与往年金九银十开发商加速推盘、加大优惠促销力度不同，今年开发商在9、10月期间并未出现明显增加推盘量的情况，优惠促销活动也与以往相差无几。

“我们项目这一期开盘一共就推出两个楼座，房源不到100套，每平米价格比上一期提高了300元，市场的接受度还可以，所以也没有必要大幅优惠，现在新推房源已经基本售完。”北京房山区一加推项目的营销经理告诉记者。

“目前房企并未出现大幅调价的现象，但今年下半年开始，频繁地小幅提价已经成为楼盘销售的常态，除了一些本身存在硬伤的项目去化困难，多数项目销售完成较好。同时，力度较大的优惠促销活动目前已很少出现。”北京一房企营销总监表示。

张大伟分析，北京、深圳等一线城市及部分二线城市热点楼市在今年上半年经历了一轮去化高峰，目前的去化压力并不大。同时，由于今年大多数品牌房企的业绩完成情况较好，四季度销售任务较为轻松，因此并未急于销售。

根据机构提供的数据显示，截至三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%，恒大、华润等房企销售目标完成率已超过80%，四季度相对轻松。

对于北京今年第四季度的楼市，胡景晖预计，如果没有类似适度放松限购、降低交易环节税费、提高公积金贷款上限等更有力的利好政策出台，加上中等价位的新房供应持续低迷的情况，北京楼市降温势头或将在第四季度持续。