一线城市的“地王年”

徐进

目前楼市最吸人眼球的莫过于土地市场。北京的土地市场价升量跌，虽然住宅地块成交总数创下近10年来最低，但是平均楼面价却达到了有历史纪录以来的最高值；连续数宗高价地的成交，更将今年的行情烘托至“地王年”的氛围之中。其他一线城市如上海、广州等地的地市也同样火爆。

品牌房企重金拿地毫不手软，今年截至10月15日，拿地金额排名前20的房企，购地金额总数已经超过3500亿元，一二线城市频频上演房企对热门地块的激烈争抢。然而，土地市场的诸线分化继续加深，三四线城市的土地乏人问津，流拍现象有加深之势。

北京：地少、价高、钱多

今年北京楼市供应“豪宅化”加剧，业内普遍认定最重要的原因之一就是土地价格的快速抬升。今年北京宅地市场出现价升量跌的总体行情，诸多热门高价地块成为舆论焦点，称之为“地王年”并不为过。

从宅地供应量来看，今年前9个月北京宅地供应量大幅度下滑，创下10年来最低数值。据中原地产统计数据显示，今年前9月，北京出让住宅用地仅为25宗，是自2006年以来近10年新低。在2014年同期与2013年同期，北京住宅用地出让宗数分别为52宗与75宗。今年的整体供应量仅为去年的三分之一。

另一方面，今年前三季度，北京成交的住宅地块楼面均价为16376.71元/平方米，同比上涨了近2000元/平方米，涨幅超过10%，达到有史以来北京住宅地块成交楼面价的峰值。前三季度住宅用地的土地出让金合计1065.29亿元，创下历史新高。“面粉价格贵于面包”，地价的涨幅甚至超过了房价的涨幅，业内担忧这会给楼市后市供应带来更大的压力。

“今年供地收紧，热门地块价格强势走强，地价超过房价已经成为新常态。”亚豪机构市场总监郭毅认为，今年北京宅地供应明显收紧，但是供应节奏并没有打乱，可见这种情况是出自于上层的设计。目前，北京一直在强调控制人口规模的高压红线，减少住房供应成为政府调控的重要手段。

供应减少的结果就是热门地块上的激烈争夺，从而推动价格节节走高，北京宅地市场的“地王”频出。无地王、不成交，俨然成为土地市场的主旋律。自从今年年初丰台区出现楼面价拉高达4.9万元/平米的区域新“地王”之后，北京今年就开启了“地王”模式。丰台白盆窑、丰台玉泉营、昌平北七家镇、石榴庄、朝阳区孙河、东坝、西局……一宗又一宗的“热土”，一次又一次的价格刷新，让北京进入了“非富即贵”的地王时代。

业内预测，北京宅地市场的这种行情将成为“新常态”。据北京市国土资源局公告，将于10月份入市的地块已达9宗，总起始价达117.7亿元。新一轮的“夺地大战”即将开启，房企们能做的就是，提“钱”上马。

全国：冷热不均

事实上，除了北京之外，其余几大一线城市的行情也基本如此：土地成交数量锐减、成交总金额不断下降，但楼面价和平均溢价率却持续上升。中原地产研究部统计数据显示，截至目前（10月15日）全国一线城市（北京、上海、广州、深圳）的住宅用地土地出让金金额已经达到1984.6亿元，其中，刚刚过去的9月冲高成为年内的高点。9月一线城市合计土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%；土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。

就在“十一黄金周”前后，一线城市陆续又有多宗高价地块出现，土地成交数据令人关注：北京的成交平均楼面价已经连续突破5万元/平方米；广州平均楼面价已经达到2万元/平方米；上海多宗住宅用地激烈争夺，溢价率在82%至97%之间；深圳市出让一宗总价为112.5亿元的地块，成为总价地王。

在各大二线城市，行情出现了波动和分化。总体而言，热门二线城市的土地热潮继续，如南京、杭州、苏州、合肥等地最近都频出“地王”，平均溢价率走高。

以杭州为例，杭州在8月的土地新政取消了“最高溢价率不能超49%”的规则，随后出现了出让的高峰。9月，杭州的土地出让金额已经接近今年上半年的总额，9月土地出让金额146亿元，占前三季度土地总出让金额的38%。杭州主城、余杭、萧山三区共推地18宗，合计出让面积66.6公顷，总可建面积151.18公顷，总起价60.6172亿元。熟悉杭州市场的业内分析认为，今年杭州地市走出来一条“U”形曲线，3月-6月份是市场低谷，如今已经慢慢爬升，9月之后达到年内高点。

此外，苏州近期连续出现了高价地块，9月29日，苏州姑苏区一地块的楼面价达31005元/平方米，溢价率55.02%；另一宗地块溢价率达到了118.3%。中原地产首席分析师张大伟直言“苏州疯了”。

然而，一二线热度不减，广大三四线城市却依然身处寒冬，从全国范围而言，诸线分化的倾向进一步加剧。数据显示。8月全国300 个城市共推出土地2610宗，流拍土地多达1079宗，这些流拍的土地多位于三四线城市。从溢价率来看，今年截至目前三、四线城市仅有13.4%。

房企积极补仓一二线

北京等一线城市和热门二线城市的土地市场持续升温，既受这些区域市场销售率先回暖的带动，也契合着房企的战略布局，房企不约而同地选择一二线城市，积极补仓，区域分化加剧。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前我国房地产市场严重分化，土地市场也相应分化，实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市。即使一线土地价格持续走高，房企宁愿拼抢“地王”，也不愿意选择去开拓三四线的市场。

从中原地产提供的数据来看，今年截至目前，拿地总额前20的品牌房企的购地总金额已经超过3500亿元。

其中华润置地、保利地产、万科、首开股份、龙湖地产、绿地控股、恒大地产的拿地总价已经超过200亿元。华润置地凭借446亿元居于榜首，保利地产以324.7亿元位列第二。

业内分析认为，这些领先市场的规模房企的拿地金额一直保持相对稳定。为了保证可售货量和开发节奏，必然会积极补仓。当前一二线城市土地供应节奏有加快的趋势，估计今年第四季度房企依然会积极拿地，特别是针对一二线城市的热点土地资源，竞争将更为激烈

以碧桂园为例，作为少数企业仍然坚守三四线城市，碧桂园今年也表现出倾向一二线城市的姿态。今年8月，碧桂园在竞争激烈的杭州土地市场上大手笔购地，强势拿下位于城市核心区的申花以及钱江世纪城板块，碧桂园的布局已经从杭州郊区打入城区市场。

此外，位于第二梯队的中型房企也在一二线城市积极寻求机会。如旭辉集团今年已经花费159亿元，拿下14宗居住、商业用地，不可不谓大手笔。其中近半土地款用于北京和上海地块，旭辉在今年8月还以1.7万元/平方米的楼面价拿下南京单价地王。