浅谈房产测量规范在各地方实际应用中的差异

杨振武

（宁化县勘察测量队福建三明）

浅谈房产测量规范在各地方实际应用中的差异

杨振武

（宁化县勘察测量队福建三明）

随着经济的发展以及城市化进程的不断加快，建筑行业以及房地产行业的不断发展，房产测量工作也成为了一项比较重要且十分热门的工作。房产测量工作需要依据相关的测量规范进行，目前，在《房产测量规范》（GB/T17986. 1-2000）的基础上，各地依据不同的房地产行业发展情况，发布并实施了适合地方的房屋面积测绘计算规范。本文将重点研究几个大型城市的房屋建筑面积测量计算方法，比较地方在实行房屋面积测量计算过程中的差异。

房产测量规范；地方应用；差异

房产测量工作中，以2000年颁布发行的《房产测量规范》为基础，各地在多年的房产测量工作中积累了重要的经验也形成了一定的规范，通常是将具有本地特点，能够解决本地问题的房产测量方法与《房产测量规范》相结合，对房产进行测量。本文通过对北京、上海与厦门这三个城市的相关补充规范进行比较分析，研究探讨同一类型或者是相似类型的房屋建筑设计在不同地方的建筑面积计算方法上的差异[1～3]。

1　房屋建筑面积相关概念及一般计算规定

随着国民经济的发展，城市化进程的加快，建筑行业逐渐兴起并得到了巨大的发展。在一个国家、一个城市，乃至一个地方之中，建筑面积往往体现了其经济发展实力。因此，建筑面积在一定程度上具有计量标准的作用，可以作为工程计量的基础，是促进工程造价估算与计算的一个基础元素。房屋测量工作是对建筑面积进行测绘以及计算的工作，是实现建筑面积指标作用的前提。目前房屋建筑面积计算的相关规定如下：

（1）房屋建筑面积测量范围。房屋建筑面积主要是指房屋外围水平面积以及水平投影面积的计算，主要分为三个部分房屋建筑面积、使用面积以及共有建筑面积[4]。

（2）房屋建筑面积测算规定。依据不同的构成分为建筑面积计算、外围水平投影面积计算与自然层计算面积、伸缩缝计算面积。分为三种情况：计算全部建筑面积、计算一半建筑面积、不计入建筑面积计算。例如，对永久性结构的多层房屋按各层的建筑面积的总和计算，对永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。对未封闭挑廊、阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。对层高小于2.2m的夹层、技术层、插层、半地下室、地下室；对突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等不计入建筑面积计算[5]。

2　各地建筑面积的计算方法

2.1阳台建筑面积算法差异

以目前比较普遍的两个自然层高无柱阳台为例，阳台上下投影相同，主开敞面与沿阳台开敞面无挂墙、无水平横梁，阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内无连接梁、无水平镂空楼板。在北京、上海、厦门的作为比较样本的两个自然层高的无柱凸阳台。具体分析见表1。对退层阳台的计算方法也进行了相关的比较，见表2。

表1　不同地区两个自然层高的无柱凸阳台建筑面积计算方法比较

表2　退层阳台建筑面积计算方法比较

从表1中可以看出厦门是按一个自然层高的阳台计算一半建筑面积，但是北京和厦门是不计算两个自然层高的阳台的建筑面积的。从表2可以看出，北京、厦门、上海对退层阳台建筑面积的计算方法各不相同。

2.2飘窗、落地窗建筑面积的计算比较

对三个地方的飘窗、落地窗建筑面积的计算方法进行比较分析，详细见表3。

表3　飘窗、落地窗建筑面积的计算比较

从表3中可以看出北京、厦门、上海对飘窗、落地窗建筑面积的计算比较宽松，相对而言，北京要严格一点。

在对北京、厦门、上海这三个大型城市的房屋建筑面积测绘计算方法以及地方性的规范与章程的对比分析中，不难发现，各个地区对《房产测量规范》都有各自的补充，并结合了本地区的发展特点以及房屋建筑面积计算的习惯，各自的特点表现得十分的明显。在这三个地方中，厦门对《房产测量规范》的主要精神的掌握与应用十分的完整与到位，北京与上海都是地方性较强，对《房产测量规范》没有较大程度的引用。在这样的情况下，尽管有《房产测量规范》作为房屋建筑面积测绘计算的指导性文件，但是每个地方对这一规范的应用以及补充内容不一致，同种类型或者是相似类型的建筑设计在不同的地区，其建筑面积的计算方法与计算结果不尽相同，造成各种类型的建筑的面积指标不能达到全国统一，为中央以及地方的经济管理决策部门、房产行政主管部门的工作带来较大的困难。同时，房产测量规范的地域性对房地产行业的发展具有一定程度的阻碍作用，需要逐步得以解决。因此，依据实际情况，修订《房产测量规范》是制定统一的房地产建筑面积计算标准的实现方法。同时，也是促进《房产测量规范》操作性增强的必然方法[6～7]。

3　结束语

综上所述，通过对北京、厦门以及上海的三座城市的房屋建筑面积测绘计算方法以及地方性的规范与章程的对比分析，了解了当今城市建筑过程中最先进的建筑类型在这三个地方的建筑面积计算方法上的差别，并深入了解了《房产测量规范》的详细内容以及实际的应用。在上海和北京两地的房屋建筑面积测绘以及计算方法中，对《房产测量规范》并没有一味的遵从，而是具有自身的考量，从一定程度上来说，上海与北京两个地方的地方性的房屋建筑面积测绘与计算方法并没有以《房产测量规范》为指导。相对而言，厦门是比较完成的承接了《房产测量规范》中的各类定义以及相关的测量方法，同时也结合了自身的实际情况，找出了最为合适的计算方法，具有较强的实际操作性。本文通过对北京、上海、厦门这三个地方的房屋建筑面积测绘计算方法以及地方性的规范与章程的对比分析，并结合《房产测量规范》的相关内容，分析得出：作为指导性文件《房产测量规范》目前不具备较强的普遍指导性，并且由于各地区的差异，未能形成统一的、具有较强的实际操作意义规范，因此，需要依据实际情况对《房产测量规范》进行修订。

[1]巫宇新.房产测量规范在各地方实际应用中的差异[J].测绘与空间地理信息，2013，07（30）：199～202.

[2]陈伟清.新老《房产测量规范》的比较分析[J].地矿测绘，2010，04（32）：26～31.

[3]彭金辉，李昊，熊俊.对“房产测量规范”修订的建议[J].地理空间信息，2014，05（30）：144～146+13.

[4]王维，高俊强，郑国才.房产测量中的若干问题[J].南京工业大学学报（自然科学版），2010，04（32）：83～87.

[5]刘艳，高成国，武广臣.浅议部分测量规范中存在的问题[J].辽宁科技学院学报，2011，01（32）：44～45.

[6]李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011，04（30）：36～38.

[7]万祖海.对房产测量中若干问题的探讨[J].建材与装饰（下旬刊），2010，04（32）：294～295.

[TU198+.2]

A

1673-0038（2015）36-0287-02

2015-8-17