论述房地产开发项目质量监督管理

潘兴旺

（广西碧园房地产开发有限公司 广西南宁市　530000）

论述房地产开发项目质量监督管理

潘兴旺

（广西碧园房地产开发有限公司 广西南宁市530000）

近年来，我国建筑行业取得了飞速发展，有效地推动了我国当代经济的发展。随着人们生活水平以及生活质量的提高，建筑作为与人们日常生活息息相关的一种行业，人们对建筑质量要求也越来越高。在建筑工程当中，建筑质量的好坏直接关系到建筑工程的经济效益。本文主要研究房地产开发项目质量监督管理中存在的问题及对策。

建筑工程；质量监督；管理

前言

随着建筑工程事业的持续发展，人们生活水平也在不断提高，人们对当代建筑工程质量的要求也越来越高。建筑质量是建筑企业参与市场竞争的重要武器，加强对建筑工程质量的监督与管理涉及到多方利益，它不仅关系到建筑施工单位的经济收益，更关系到广大人民群众的生活安全与生活质量，任何一个部门都要完善工程建设质量监督，发挥各自作用，减少工程建设的隐患。

1　房地产开发项目质量监督管理的特点

房地产开发项目质量特点具有广义性、相对性和时效性。具体见表1。

表1　房地产开发项目质量监督管理的特点

2　房地产开发项目质量监督管理特殊性分析

区别于其他一般产品，房地产开发项目有其特殊性（见图1），具体分析如下：

图1　房地产开发项目质量监督特殊性表现

①影响因素较多。房地产开发项目需要一定的工作周期才能完成，在不同阶段、时期，其影响的因素也是不同的，有的是可以预测的，有的是隐性的。②房开质量的隐性。房开项目的分工程很多，隐蔽工程也是较多的，所以质量具有隐性的特殊性。③质量的前后变异大。房开项目不同于一般的产品，没有流水线，没有可以规范的工艺和检查技术，没有固定的生产设备和环境，所以项目质量也容易出现波动。④项目制约性。任何一个项目制定目标时都有很多种，这其中有很多目标是相互牵制、制约的，处理好是顺利的，处理不好就是矛盾的。⑤评价的特殊性。与一般产品的评价相比，房开项目的评价有其特殊性。比如，对整个工程项目的检查评定可以按检验批、分部工程、单位工程、分项工程进行，但如果房开项目的内容是一次活动，则需预先设定指标。

3　影响房地产开发项目质量监督管理的因素

当前，影响房地产开发项目质量的因素较多，本文将其划分为四类，分别是人为因素、环境因素、材料因素、方法因素。

3.1人为因素

房地产项目施工的过程受人为因素影响较多，比如工作人员的专业技术水平、专业素质及思想重视程度等因素。同时施工企业领导人的管理和领导能力高低也属于人为因素。领导作为整个企业的核心，必须要拥有杰出的领导能力和较高的个人素质，这样才能领导企业实现发展。目前，很多企业领导人对工程质量监督管理不太重视，导致工程质量管理体系缺少完善的质量规划及质量检查、监督的制度，无法对施工人员进行有效的约束。另外，施工人员的技术水平也影响着工程质量。很多施工单位的施工人员缺乏专业技能，不具备规范的操作水平，因此可能给建筑工程带来了一定的隐患。

3.2环境因素

环境因素主要包括自然环境和社会环境。自然环境：影响房地产项目质量的地质、水文以及气象等因素。社会因素：社会治安、地域文化、经济发展水平等人文性环境。这些环境因素从一定程度上也影响了工程质量，给工程带来了很大的潜在风险。目前，一些企业已经建立起相应的风险管理预警机制，但是这些机制并不完善，不能发挥抵御风险的能力。

3.3材料因素

材料构成建筑的基础。项目施工质量中受到材料因素的影响很大。目前，房地产项目施工过程中，经常出现使用劣质或不合格建筑材料的现象，并因此导致后续使用中发生安全事故。某些承包商或客户为了降低成本，不按照工程技术规定使用合格的建筑材料，这给房地产项目工程带来了巨大的风险，一旦发生事故就会给企业带来重创。

3.4方法因素

项目施工中的方法因素包含：技术方案、组织措施、工艺流程等。方法因素的不规范使用是目前施工企业普遍存在的问题。在实际施工中，某些工程技术人员并不严格按照标准施工，对工程的设计计划的执行程度较差，这种按照自己意愿进行技术操作的行为会严重影响工程的质量。还有一些施工单位一味追求施工速度，忽视了对施工质量的管理。同时政府部门对方法因素的管理不够全面，并缺少相应的法律、法规。

4　房地产开发项目质量监督管理中存在的问题

4.1质量监督管理工作中责任不明确

房地产开发项目质量监督管理是房地产企业取得经济效益的重要保障，企业为了保障经济效益，往往就会对工程质量进行监督管理。然而在实际的工作当中，往往是出现了质量问题找不到负责人，工程质量应该由谁负责没有明确。再者就是现代一些质量监督部门仍然采用比较传统的质量监督方法也就是实物监督，但是这种相对单一的监督方法缺乏有效性，因为建筑工程是一项长期、专业，而且由多工序、多材料构成的系统，实物监督的方法已经无法满足市场经济发展，而且一般来说建筑工程规模庞大，实物监督无法全面、彻底、深入地监督，而且仅仅依靠质量监督机构的有限力量是远远不够的，甚至会导致一些隐蔽工程的出现，无法达到质量监督部门对工程质量的有效控制。

4.2质量监督管理人员匮乏

在当代建筑工程质量监督管理工作中，质量监督管理人员在管理工作中有着决定性的作用。管理人员水平的高低、职业素质的好坏都将直接影响到建筑质量监督管理工作水平，从而使得建筑工程质量得不到保障。在我国当前建筑质量监督管理工作来看，房地产开发项目质量监督管理工作缺乏专业的管理人才，许多建筑质量监督管理部门都是采用一些刚毕业的大学生，虽然这些学生具备良好的理论知识，但是他们缺乏实践能力，在真正的管理工作当中不能发挥应有的作用。

4.3信息化管理水平低

在我国当前建筑质量监督管理工作当中，其管理所以来的都是纸张，对于工程中碰到的一些重要信息都是采用人工手写的方式进行记录，这种方式不仅影响到质量监督管理工作的效率，同时也会使得工程质量得不到有效的保障。当工程质量管理工作当中需要对这些信息进行检查的时候，往往就会因为这种人工方式造成很大的不便。

4.4质量监督管理工作不全面

对于房地产开发企业来说，建筑质量是企业的命脉，是其发展的根本，更是我国当代社会发展的内在要求。然而在我国当前社会发展过程中，我国许多工程质量监督机构主要是针对于施工阶段进行监督管理工作，质量监督重点放在了施工阶段，却忽略了许多细节方面，对于建筑工程来说，建筑质量贯穿于建筑工程的方方面面。仅仅依靠对工程主体质量的监督，却不对工程其他工作进行监督，这种管理必然会导致头重脚轻、工程质量问题始终存在。

4.5验收工作不到位

在房地产项目的验收中，虽然房地产企业重视验收的质量管理工作，但是轻视成品保护工作，仅仅是对施工产品进行程序化验收，缺少对产品的保护意识，导致产品出现质量后，无法确认责任方，后续的维修工作不能有效开展，增加了管理的难度。

5　房地产开发项目质量监督管理问题的解决对策

5.1链条式责任追究制度

完善与之配套投资损失链条式责任追究制度，确定责任对象和责任追究主体，促进投资决策水平、管理水平和投资效益的提高。问责内容是追究腐败问题、工程质量问题，还要追究投资决策和效果问题。

5.2建立、完善质量责任制

工程施工质量的根本保障是质量责任制的建立和完善。工程施工中，明确施工单位项目经理是质量的第一责任人。生产、技术、质量系统都有相应的负责人。坚持技术先行，优化方案，技术作保证，确保各项技术管理工作，促使工程质量达到质量目标。强化施工过程的控制，物资系统所供应的工程物料和设计的质量必须符合要求。分部分项工程检验验收把好关，加强工序检查，做好预防预控。工长、技术人员、施工人员各尽其责及时发现问题和解决问题。

5.3强化科学的质量管理与控制

工程项目的施工质量必须保证，进行科学的施工管理和实践是不可少的。施工管理必须从观念、技术以及组织机构等方面进行创新，界定结构施工阶段的关键过程和特殊过程。强化对关键和特殊过程的质量控制，监督施工单位编制关键和特殊过程施工技术方案，施工单位严格按施工方案进行施工。

5.4开发售后质量监督管理

房开项目在交付后，并不代表质量管理已经结束，这是作为开发商，还应做好售后服务工作，组织售后服务与维修整改小组，做好后续的售后维保工作。另外，还应做好一件调查回访工作，广泛征求住户的意见，对于存在的问题进行及时处理，全面整理分析调查结果，实现房产开发质量的进一步提高。

6　结束语

在现阶段的房地产开发项目中，质量监督管理和控制是工作的重点。现代建筑工程的质量不仅符合国家标准的要求，还要广大的满足业主要求。因此，项目质量监督管理工作显得更加重要。目前，建筑工程建筑质量安全事故频发，导致这些问题的因素很多，如技术因素、环境因素和材料因素等。因此，我们要深入剖析这些问题，并积极寻求相应的解决方法。

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F293.3

A

1673-0038（2015）20-0134-02

2015-3-5

潘兴旺（1979-），男，工程师，本科，主要从事甲方项目管理工作。