创新型立体停车场或将创造房地产新蓝海

文/黎进 广东省商业联合会理事（总工程师） 编辑/潘卫艳

创新型立体停车场或将创造房地产新蓝海

文/黎进 广东省商业联合会理事（总工程师） 编辑/潘卫艳

在物业公司所提供的诸多服务内容当中，停车难问题几乎成为目前难以突破的服务障碍。“停车难”导致小区业主无序停车，无处停车，引发物业管理各种“并发症”，纠纷不断。因此，一提停车难，物业公司几乎立刻“晴转多云”。

不仅如此，开发商为解决小区停车所付出的投资和回报也相差甚远。为了加快解决停车难问题，规划部门都在新的小区开发时，提高停车位的配比为1：1以上。这样，不但占用了更多的土地，而且加大了开发商的资金压力。

有行内人在成都算了一笔账：如果按100平方米一户配备1个停车位的标准计算，小区商品房的建设成本每平方米将增加500元，一个总建筑面积20万平方米的楼盘，成本就要增加1亿元。地下停车位资金投入大，一般要交房后几年才会卖完，由于销售周期太长，变现困难，即使全部售完也有可能亏本，而且沉淀的资金量很大。如果地下车位的修建成本10万元/个，只是出租，一个车位每月租金500元，开发商收回成本约需要20年（含利息）。又因住户租赁多购买少，加重了开发商的负担。截至2008年底止，造成成都市地下泊位积压约25万个，如果按平均售价20万元/个计算，积压资金高达500亿元。管中窥豹，为了解决停车问题需要付出巨大的代价，严重地制约了房地产开发企业的发展，甚至影响到生存。

怎么办？

实际上，解决“停车难”的矛盾，关键在于源头——停车场的规划与建设管理问题。笔者经过近十年的研究，设计出十大“创新型立体停车场”的建设方案，可以解决城市“无地建设停车场”的难题。建设部的《城乡建设》杂志今年第9期，在推荐项目预览资料中明确指出：“零”占地建设立体停车场，既节省大量资金，更造福百姓。

创新型立体停车场

“创新型立体停车场”属于三维空间开发创新方案，运用成熟的地下空间开发、矿山建设、地上建筑、水工建筑、造船、装修、绿化、立体停车，以及无线自动化控制等的综合技术，建成一个全球占地最少、生态、安全、低碳、美观、智能的创新型立体停车楼（或者是特种设备），并且可以实现无人化管理。它适用范围很广，能够在任何城市的任何地形地貌中选择相应的方案，同时具备安全、环保、实用、自动化的特点。在大城市缺乏建设用地的现有条件下，基本上不需要新征土地、拆迁，也能找到足够的建设“空间”。

我们列举“创新型立体停车场”的几种建设方案及特点。

深坑式立体停车库：它能够克服现有地下停车场由于层高不够，无法改造成两层立体停车场的困难，使现有地下停车场“起死回生”，又可以让准备建设的新地下停车场底层停车量增加近一倍，并实现“零”占地；也可以利用路边和房前屋后的一些零星土地，例如绿化带（完成后复土回绿）或空地建设。它是目前占地最少的停车库之一，其出口只需要20--36平方米，布点灵活，适用范围很广，能够节省大量的土地。

空中立体停车场：它占地也极少，只有柱子和楼梯等设施落地，接近“零”占地；它全部在地面建设，施工困难不大；而且有马路、绿地等广阔的资源，建设停车位数量比较灵活，可按地方的大小和长短而定；它将会成为解决大城市建设停车场的主要方案。虽然武汉已经有空中停车场，但是“创新型花园式空中立体停车场”更为先进——中间可以不竖柱子，充分发挥原地面的使用功能；可以不必设置汽车上落的斜道，在地面就能实现空中停车；采用太阳能屋面板，更加环保；如果加上绿化和装饰，就会成为城市一张美丽的新名片。

复合式立体停车场：它适合在具有较好商业价值的地段建设。它不但可以节省大量建设停车场的土地，加快解决停车难的问题；而且加大了商业的经营面积，除了增加城市就业率外，更能使地方的财税收入提高，促进商业繁荣和城市的建设，以及社会经济的发展，特别适合在商业街建设。该方案只需要楼梯等出口占用地面的位置，占地极少；它基本上保持地面原来的环境，既解决停车问题，又繁荣了商业，一举两得。

建设“创新型立体停车场”，可以使小区的道路、绿地、边角地、空地等处的“空中”或“地下”空间“变活”，建成更多的泊位，节省大量土地，减少开发成本。由于“创新型立体停车场”停车部位的层高为2--2.3米，节省空间，更由于平时没有人进入停车的空间，所以不用安装通风和消防管道，比建地下室1改2进行立体停车成本降低。对于老旧小区，也可以根据实际情况，选用“创新型立体停车场”当中的合适方案，或者进行整合建设，也可以加快解决停车难问题。

相对于“机械式立体停车场”的优势

1，能够在马路和水中等处建设

“创新型立体停车场”由于是“借用”地面，因此并不改变地面原来的使用功能，所以能够在马路等处“空中”、“地下”，甚至在河涌湖泊的“水上”、“水底”建设；而机械式立体停车场要占用地面，故不能在马路和水中建设，其适用范围受到很大的限制。

2，标本兼治解决停车难

“创新型立体停车场”可以全方位地整合建设，建设资源又非常丰富，所以能够标本兼治地解决停车难；而机械式立体停车场，由于要占地，用完现存的土地后就无法再建设，只能治标，不可持续。

3，时尚生态美观

“创新型立体停车场”通过建筑的设计，能够与四周的不同建筑物相协调，创造出和谐的人性化停车空间，不但保持生态环境，还可以经过装饰，配上彩灯，增加美观，凭添一道亮丽的城市风景线。而机械式立体停车场固定款式，外观与原来四周的建筑物往往不够协调，有碍观瞻。

4，安全稳定抗震

“创新型立体停车场”的地上建设方案，建基面积较大，高度只有20多米，并且经过建设安全稳定，能抗八级地震。而机械的“塔式”立体停车场，由于基底面积为7米x7米，建设25层，高度50米，运行时震动较大，稳定性较差。

5，实施难度更小

在“创新型立体停车场”的具体案例当中，用地最少的只有36平方米，因此很容易找到合适的建设地点。而机械式立体停车场，最少要50平方米以上的建设用地。又如“创新型深坑式立体停车场”，开挖不会很深，施工较易，防水费用较少。而机械的“井式”立体停车库，开挖的井口只有7米x7米，深度50米，由于井口狭窄超深挖掘，施工困难，工期较长，而且防水工程费用很高。“创新型立体停车场”地面上的建设方案，高度只有20米左右和有间距，不必担心影响四周的通风采光。而机械的“塔式”立体停车场，虽然是其中最为省地（平均每车占地1平方米以上）的项目，但是要建50米高，往往会影响周边建筑物的通风和采光。“创新型立体停车场”的很多方案都能够配建商铺，不但收益最多，而且资金回笼最快，容易吸引投资。而机械式立体停车场，一般难以配建商铺，资金回笼很慢，鲜有人投资。

如果房地产商能够对“创新型立体停车场”引起足够的重视，在新开发的小区时采用，就能够用“活”土地：重点在道路、绿地、操场、边角地，甚至地下室的地下再开发、或者在江河湖泊的水上、水底建设立体停车位，可以节省大量建房的土地。

如果再进行金融创新，也能够加快销售，快速回笼资金，减少投资的压力。

停车位是城市中的稀缺资源。“停车”能够发展成一个大产业，投资建设公共立体停车场，也是一个很大的地产投资市场，可以作为产业的延伸，能够弥补商品房建设数量减少的经济损失。因此，房地产商也可以选择一些带商铺建设的公共停车场进行投资，作为一个突围蹊径。我相信，“创新型立体停车场”可以创造房地产行业的新蓝海，让其重焕勃勃生机。