澳门青洲工业废弃地更新探讨

何菲菲

摘要： 结合 “空间布局、交通设施、区域边界、工业构筑、城市棕地” 城市更新五种构成要素，在此基础上针对旧城工业区中的现状问题，提出澳门青洲工业废弃地更新策略。

关键词：旧城更新；工业废弃地；保护再利用；规划设计

1 工业废弃地概念

工业废弃地指的是废置不用的工业生产用地以及与工业生产相关的交通、运输、仓储用地。废弃的钢铁厂、汽车厂、仓库、垃圾填埋场、污水处理厂等均属于此类用地。由于场地自然环境遭到一定程度的破坏，而且利用率极低，大量的工业构筑物及废弃物遗留在场地中，在棕地的再开发过程中，存在着客观上的或意想中的环境污染而比其他用地开发过程更为复杂。

2 城市工业废弃地改造类型

2.1 居住用地

随着城市规模的扩大，城市大部分旧工业用地已被吸纳到城市中心区。大部分工业用地正朝着社区化发展，如北京工业企业搬迁后将用地转化为居住用地的达到55.75%。

2.2 公共设施用地

为了体现土地价值最大化和发展第三产业，许多工业废弃地在转型中引入了行政办公、商业金融、文化娱乐和教育科研等公共设施。如澳大利亚奥林匹克公园选址在荒废的工业地段，把厂房用地改造成集商业、居住、休闲娱乐及展览于一体的综合城市新区。

2.3 景观绿地

如今越来越多的废弃工业用地改造成城市交通可方便到达的公共开放空间，这些工业用地的拆迁为城市充分利用有限土地资源提供了机遇。如将滨水工业区改造成滨水开放空间、市中心外围废弃厂区改造成城市主题公园、市中心区的景观公园，这些废弃地改造成的绿地为城市创造新的生活。

2.4 道路广场用地

在工业废弃地改造成其他用地功能的同时，为了满足交通集散要求，须出让适当规模土地的作为道路广场，建立用地与周边环境的联系。

3 青洲工业区的现状及问题

青洲作为澳门半岛仅剩下的绿洲，场地现状却是一处典型的生态环境恶劣、用地属性混乱、景观破碎的“闲置”地带。近年来澳门政府出台系列关于青洲的整治计划，着力于将昔日的工业区发展为澳门重要的区域性绿化休憩生活区。伴随着区域发展的机遇，部分学者也开始关注青洲背后的发展历史、相关的文物建筑、昔日的工业遗址以及青洲山因建造公屋造成的生态环境问题，使青洲一时间成了社会关注的热点，许多社团也纷纷举办有关认识青洲的活动。

4 青洲工业废弃地保护再利用总体策略

4.1 从场地遗存再利用角度考虑

青洲工业用地改造需要深入挖掘场地的资源发展潜力，利用澳门旧城有机更新的号召力和影响力，考虑青洲废弃工业地段的长远发展，发展具有区域优势的产业，如文化创意产业、旅游业、餐饮娱乐、商务办公、商贸运输等第三产业，并合理配置产业比例，实现多元紧凑的功能形态。

4.2 构建区域生态绿地系统

青洲棕地改造并不是一蹴而就的，被严重破坏的自然系统如果要更好地跟周边未开发地段实现过渡，青洲片区的自然系统则需要一段时间进行自我调整和恢复。当青洲山、鸭涌河及内港的生态恢复后，将这些“绿色中心”和场地内绿色的、尺度宜人的公共空间相联系起来，通过连接步道延续景观群，并把周边区域连接起来。

4.3 城市工业废弃地意象要素

工业废弃地具有其特殊性，它属于城市组成部分，但由于工业生产的功能需求，其地段肌理不同于城市其他地区。本章主要参照凯文·林奇的“城市意象”五种构成要素：道路、边界线、区域、节点、标志物，从城市工业废弃地的景观、人文等价值承载体的特征出发，对其各组成部分进行分析，归纳出与之相应的设计策略。

4.3.1 注重多元的公共空间

多元的公共空间是指空间尽可能同时满足场地多种活动需求，特别是不同时间段的活动需要，这在工业旧址城市公共空间重构中显得尤为重要。混合功能具有许多优点，例如能减少机动车流量，缩短人们出行的交通距离、节约时间，并使得新开发地区与周边城市肌理相结合，功能混合使用是高效利用高密度旧城区土地资源的有效形式。

4.3.2 便捷通畅的基础设施

（1）发展公共交通，减少对小汽车的依赖

TOD模式（Transit-Oriented Development公共交通导向开发模式）是围绕公共交通枢纽建设高密度混合住区的一种模式。这种模式能缓解城市交通压力，优化土地使用结构，以形成更为紧凑的区域空间形态。

（2）发展非机动车交通网络，创造安全、便捷的内部环境

新城市主义提出的TND模式（Traditional-Neighborhood Development传统邻里区开发模式）主要是要重塑城市传统邻里空间，强调传统街坊的重要性，打破现代城市体系中简单的功能分化。旧城中的工业区由于其特殊性，其更新改造更需建立起邻里和社区空间，将商业、居住、办公、绿地空间组织在一个合理舒适的步行环境。

4.3.3 区域边界的保护

（1）生态的渗透性

营造城市边缘区整体形象，首要要建立和谐的边缘区景观生态系统空间，将绿化、水体等生态要素与其他城市要素结合，可以创造更多的绿化形式，而对区域边界生态性保护主要分为对现有边缘区内的“绿块”进行合理布局和构筑新的绿地，与周边区域达到连接效果，形成边緣区整体景观特色。

（2）功能的整体性

而只有边界构筑物多元化，才能创造出完善区域功能设施，边缘区的商业、办公、居住区、工业园区等向集约、紧凑的建筑布局发展，并与公共绿地、滨水区等低密度空间结合，能体现城市边缘区活力，形成城市特色，促区域整体发展。

4.3.4 旧工业建筑保护再利用

旧建筑根据新功能要求对内部较大空间的建筑进行水平或垂直分割。垂直分层适合内部空间较高大的旧工业建筑，这种分层要保证新增部分不会对原建筑造成损害；外部空间改建方法要求在原有建筑结构基础上，对原有建筑功能进行补充的设计，包括垂直与水平扩建两部分，此种扩建方式应做好加建部分与旧建筑内外形态的过度与联系。

4.3.5 城市棕地景观治理

（1）植被修复与土壤处理

在工业污染严重或贫瘠的土地里，通过增加土壤腐殖质，改善土壤营养状况，让植被自然恢复。目前在棕地土壤修复方面常见的做法是换土法，即对到被污染的表土就地铲除并在上面覆土，土壤更换是比较直接的方法，但这种换土的方法需要较大的土方量，成本相对较高，只适合表层土壤的污染治理。

（2）水体净化

棕地中造成水体污染的因素是多方面的，如未经处理的生活污水、工业废水排放、积聚在污染场所的地表水和随有毒大气通过空气进入水体等，利用生态技术原理能有效处理废水与再利用水资源。

5 结束语

综上所述，工业废弃地改造主要对原有旧城的空间结构、经济、传统文化、人口及土地结构方面产生影响；旧城则主要对工业废弃地发展空间、规模等物质方面提供基础条件。对于纯粹的追求表面符号的废弃地设计，这种独立于区域社会经济、文化、环境的片面的旧工业用地改造效果多数是失败的，往往造成土地资源的严重浪费。

参考文献

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