房地产设计阶段成本优化方法探析

余锐

摘要：随着我国房地产开发的不断发展，本文通过对研发设计阶段成本控制理念进行阐释、对成本控制的“目标成本”前提进行界定，并结合具体案例的分析，对项目规划阶段、建筑设计阶段、材料部品选用、景观方案和施工图阶段的成本优化方法和策略进行了剖析，研究表明只有树立全局的成本优化观才能实现最合理的成本控制，才能真正提高企业的核心竞争力。

关键词：房地产开发；设计阶段；成本控制；优化

1引言

目前，房地产进入了白银时代告别了暴利时代，行业的竞争将更加激烈。开发商们利润降低，除了要在概念、设计、营销策划、资金实力等方面投入更大的精力外，必将成本控制工作上投入更多的人力和物力。

2房地产设计阶段成本控制的现状问题

2.1设计阶段成本控制的意识落后

目前我国房地产公司成本控制的意识落后，成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域，忽视了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制，这样并没有对企业整个过程进行成本控制，有可能由于在某些阶段没有成本控制，整个项目的总成本并没有降下来。

2.2设计阶段成本控制缺乏有效的技术手段

房地产设计阶段是影响整个房地产开发的重要阶段，需要获得最新最全面的信息以及设计方案。现代成本控制的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性，而手工操作是很难达到这些要求的。

2.3设计阶段成本控制缺乏制度保障

成本控制是全过程的控制，具有可执行的、严格的成本控制流程是完成全过程成本控制的保证。房地产开发周期长，涉及成本范围广，但我国大多数房地产企业却没有明确的、成文的成本管理制度流程，因此无法在整个制度上保障设计阶段成本控制的有效实施。

图1：房地产开发业务研发阶段划定

3房地产设计阶段成本优化方法

3.1转变成本控制理念

要将成本管理的重心从施工阶段前置到设计阶段，重视设计阶段在成本管理中的效益。成本控制是研发阶段的重点之一，成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。

3.2设计成本分阶段精细化控制

3.2.1方案设计阶段成本优化

（1）根据公司的项目定位拟定方案设计任务书，提供给建筑设计院；

（2）审核方案设计成果，是否满足设计任务书；

（3）重点审查总图布置是否合理，如是否人车分流；小区车行出入口位置及数量是否合理；单体布局是否自然协调，单体层数是否合理；各项经济技术指标是否利用完全，如容积率、建筑密度、绿地率等；

（4）各专业要开始介入。结构专业应注意单体高度是否超越了抗震等级临界高度，有没有办法调整；单体平面户型设计是否有超限问题存在；机电专业应注意结合自身专业看管网的走向、长度是否合理；配电房、开闭所的数量及位置是否合理等等；

（5）立面造型是否合理，是否符合项目定位。一般出现怪异的造型或者不规则的弧线将大大增加成本；

（6）审查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患，一旦客户投诉，意味着大量的成本增加；

3.2.2初设及施工图阶段成本优化

（1）提供《初设及施工图设计任务书》给建筑设计院。设计任务书是向设计院贯彻开发商设计意图的纲领性文件，关系到一个项目的成败，更加关系项目的成本。

（2）各專业要提前介入跟设计院沟通，而不是等施工图出来后再沟通，那时修改量过大，设计院要另行收修改费，增加人力物力成本。各专业设计人员对初设及施工图成果内容进行检查，是否满足消防、规划、园林的报建要求及设计深度；是否满足设计任务书的要求。

（3）结构专业，要根据建筑图纸，审查基础形式及基础的承载力；审查剪力墙布置、梁板布置；审查地下车库的柱网布置；对照结构计算书审查梁、墙、柱配筋；审查结构梁截面是否影响建筑净高及功能。

（4）水电通专业，要对成本比重高各种管材的材质，各种设备的选型进行认真讨论明确。如空调选型，风管的选型等。审查综合管网布局及走向是否合理。

（5） 审查节能方案是否符合市场主流，是否节约。

（6） 审查地下室停车位是否合理。建筑标高是否有问题，是否与其他专业标高有冲突。审核车库净高是否满足使用功能及设备专业的独特要求；

（7） 审查各专业是否有矛盾的地方，审查建筑及其他专业构造做法是否有改进的地方。

3.2.3装饰设计成本优化

（1）对室内设计包括硬装、软装必须进行限额设计，如控制在单方多少钱，并坚决贯彻；

（2）推敲外立面的材质并进行样品选样封样。对市场上的材料进行考察学习消化，最终确定吻合本项目的材料样品。如外墙材料，有弹性平涂，质感涂料，真石漆，仿石漆，金属漆，氟碳漆，花岗石等等；

（3）对室内设计材质提前进行确定。要根据竞争对手的情况及项目定位来确定；

（4）倡导在施工图结束后立即启动材料样品确定工作。选样工作十分繁琐而重大，需要的时间比较久，需要尽快介入。

3.2.4景观方案的成本优化

目前景观已经成为了开发商展示自己楼盘的最重要的工具。具体包括植物成本控制、灯具成本控制、硬质景观成本控制、水景成本控制、小品成本控制等。

3.3加强设计阶段工作制度建设

完善各项工作制度。一方面，明确所有参与人员的工作职责。设计阶段成本管理团队参与人员众多，他们都直接或间接地影响着项目成本，人员职责不清往往会引起扯皮或推诿，所以明确工作职责，通过岗位职能设计将职责与任务分解到具体人员并与绩效挂钩，使项目参与人员在压力与动力下成为自身工作的第一监控人，这样才能更好地完成工作任务。另一方面，明确各项具体工作准则，使各级参与人员开展工作时有准可依，有据可查。

4结语

设计阶段成本管理，由于其效果突出，已越来越多的受到开发商的重视。毫无疑问，加强设计阶段成本管理工作，将大大提高房地产项目的成本管理水平。然而，我们还应认识到，房地产开发项目，是一个涉及到成本、工期、质量等多方面的综合性系统工程，因此，在设计阶段成本管理中，需要有全局观，应该对成本、工期、质量进行全面考量、综合评判，这样才能实现最合理的成本管理，才能真正提高企业的核心竞争力。

参考文献：

[1]胡震. 浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J]. 华东交通大学学报，2007，03：27-32.

[2]马学军. 论房地产项目设计阶段成本控制[J]. 国外建材科技，2006，05：89-90+97.