房地产项目全过程造价控制

王卫华

【摘要】近几年针对房地产业开发的火热，国家做出了对房地产项目一系列的调控，面临着日趋竞争激励地产开发企业，如何对房地产项目工程造价的控制，来增加利润，也同时给我们提出了企业在房地产项目的造价控制是一个持续控制的过程，要经过层层程序如，地产分析、设计、项目招标、项目采购、项目建设、完工，销售、交楼及物业维护，对每个环节经济支出活动都需不断监控，房地产项目的造价控制与管理是评价投资收益的重要指标。因此研究房地产项目全过程造价程控制具有重要的意义。

【关键词】房地产；全过程；控制

引言：近几年，我国在房地产项目引进了一些，先进的管理方法和造价控制方法虽然在工程使用中取得了一些效果，但没有系统化的研究，光靠引进新的管理模式，但还是不能再实践中广泛应用。本章专门讨论房地产全过程造价程控制。

1.全过程造价管理的概述

全过程造价管理是指在全部战略资产的整个生命周期造价管理中运用全面的方法对投入的所有资源实施全过程的造价管理。

就是要求很好利用高深学识和专业技术去策划和了解造价、资源、风险和赢利。概括来说，对整个过程造价管理是一项管理各种工作、企业、项目产品、设施或为集体利益而进行的整个生命周期造价的体系措施。通过在全面管理经过中以造价工程和造价管理的道理、已得到证明的方法和最新技术来作判定而得以具体落实的。在一个工程体验范畴中得到工程经验和鉴别与科学道理和技术措施相连接，用来处理生产管理和工作目标，造价推算，最低消费和财务解析，造价工程，计划与排产，工作与项目管理，和造价与进程的情况度量与变更调整是全过程造价管理。

2.房地产开发项目成本控制的原则

2.1房地产开发项目成本构成

对房地产企业的成本费用掌握的研究，务必了解开发项目的成本费用组成。在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发支出和税金三大部分构成，经过前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段是房地产企业开发成本费用。

2.2讲求效益原则

对于全过程成本的掌握在房地产项目开发过程中，人们通常需要将其與管理服务有机连接起来，不可以被控制所控制，也不能为了减少成本，从而降低和中止对于高水平管理服务及优越建筑产品的供给。用另一句话说，也就是要在成本控制的领域之内，利用最低的成本花用落实最大化的管理服务高品质水平，或者说在同样成本花费水平上，贯彻最大化的管理服务质量水平的目标。

2.3经济原则

经济准则在很大程度上判定了房地产公司在主要范围中只会选择控制那些重要的要素，而不是对全部房地产项目的所有业务成本都实施控制或者采用同样详细安排的控制。在贯彻经济原则中，我们要注重经济原则的重要性，应该将其资源集中在重要的问题上，可以忽视那些对成本发生微妙或者极少数制约的全面成本和没有关系的事项。 2.4因地制宜原则

对于随机应变的根本原则来说，它完全与房地产开发公司在项目开发经过中项目管理每一部门的需求相吻。在对这些部门进行整个过程成本制约的时候，我们就需要特别问题特别对待，不可以使用相同的成本管理方法。

3.工程造价管理常见的问题

3.1只重视施工阶段的造价管理

施工管理时段显然是项目开发最关键的阶段，但是一个项目投资造价，不仅仅发生在施工的阶段，其中设计、策划和竣工等阶段都产生了大量的支出。但现在很多房地产开发企业并没有将施工之外的其他阶段进行全面斟酌，造成经济资源不能实现合理配置，其投资效益也受到了制约。

3.2设计阶段造价管理不到位

现在大量房地产开发企业的设计单位没有对工程项目进行必要的技术经济研究，在设计中只注重工程质量，而工程造价管理放在不紧要位置，导致设计方案从初步设计到概算，总造价的控制都没区别，造成工程落实后出现造价的错算、漏算，招标质量下降。

3.3施工阶段造价管理力度不够

设计方案并不是千篇一律，施工阶段除了要对该阶段的造价进行控制，还是依照现实情况对设计方案施行必要的调整。进而因为建筑工程的繁杂性，设计方案在施工过程中产生相违背的问题不能及时解决，造成工程造价超过预算。

3.4竣工阶段造价管理不力

工程竣工并不是意味工程的终止，刚好相反的是，竣工的结算是全工程造价管理特别重要的环节。大部分工程在完成结算的时候，有多算现象出现，受到发包方的控拆，还可能发生工程结算墨迹现象，制约到项目的使用和造价的确认。

4.房地产开发项目管理中全过程造价控制要点

房地产开发项目的最终造价是指项目在规划设计、获得土地、招标、施工、竣工、销售和售后等时段产生的一切支出。这些花费的管理部门并不是仅仅审计部门和财务部门，而是由规划部、设计部、采购部、工程部等部门一起制约的总造价，所以，房地产开发过程中的每个时段，各个部门有与造价管理紧密联系，务必实施整体的造价管理。

4.1项目策划阶段的造价管理

管理的意义项目策划部门负责胸有成竹的角色，这对策关系到项目的成败问题。管理的措施是通过有关资料的调查分析，对人员配置、工程设备、日常支出以及各类可能出现的问题进行预防测试，并对数据的汇总整理，作为策划前的准备材料。依照四周市场的需要，预测市场的发展趋势，对项目的规模和建筑准则科学制定，作出可行性分析，并做好报告，对可行性分析报告必须要有很强的说服力，以便立项的顺利进行。

4.2设计阶段的造价管理

作为房地产项目开发项目成本的开始必须在科学策划的基础上建立项目的设计，是项目的精髓所在。它水平程度高低，不但控制到施工阶段的投资，而且制约到项目完工后立即产生的经济效益。

4.3施工阶段的造价管理管理

施工阶段投入资金是最多的，最困难的阶段就出现施工造价管理，所以，增强对施工造价的控制，将是提高企业盈利的重要举措。管理的措拖①工程监理。第一是明确分工，制定有关制度的束缚和限制，责任落实到位，设立健全投资控制体度；然后是对项目进度款项的严格审核，杜绝在投资上失去控制②运用科学领先的技术。科学的技术必定对项目的管理起到一举两得的效果，比如运用优质的材料、独特的工艺、合理的技术措施，减少工程造价在投资上做到有效控制。 4.4完工阶段的造价管理

完工的阶段项目造价管理的是最后阶段的管理，我们将根据招标书、合同、计划书等准则，对工程产生的所有款项进行用心核实，并将审核的结果与工程验收进行对比，确定建设项目实际造价与预算造价是不是相吻合，对超标的费用进行进一步确认，最终落实全面造价的管理。

5.结语

由上可知，房地产价格的是由房地产成本费用决定的重要因素，而房地产价格又是制约社会经济的一个主要因素。工程成本的控制设计到项目建设的实施的各个阶段，贯穿与项目从理论决策至竣工验收的全过程，其中：项目决策是成本控制的基础，项目设计是成本控制的关键。所以需要我们不断地从工作实践中总结经验、开拓新视野，引入新理念，科学管理，才能做好成本控制。

参考文献：

[1]蒋声敏.建设工程造价动态控制的全过程管理[J].山东商业技术学院学报，2012，（3）.

[2]蒋涛.房地产开项目施工阶段投资控制刍议[J].工程建设与设计，2011 ，（7）