关于优化房地产公司工程合同风险管理体系研究

许国馨

摘要：合同管理作为企业管理的基本组成部分，它是预防经营风险的主要手段，也是强化内部控制的关键。房地产开发具有系统性和繁琐性，在具体的开发过程中，存在较多的合同风险。本文将围绕房地产公司，首先介绍工程合同的基本特点，然后对工程合同风险管理进行概述，最后探究了工程合同风险管理体系的优化策略。

关键词：优化；房地产公司；工程合同；风险管理体系

前言：对于房地产公司而言，在项目开发期间，因工程自身以及多变的市场影响，将会使工程实施面临较多的风险。房地产开发商愈发重视合同风险管理，并成为评判开发商的主要标准之一。因此，本文对于合同风险管理体系的研究具有重要的现实意义。

一、工程合同的基本特点

（一）专业性

房地产开发经由专业化运作，截止到目前为止，初具规模，项目开发过程中所涵盖的工程合同都设定了专用条款，这不仅能降低分歧的出现几率，提升工程合同洽商效率，还便于共识的形成，可有效解决合同履行中所遭遇的个各种纠纷矛盾[1]。

（二）多样性

依照房地产项目的实际开发进程，需要签订不同类型的合同，主体多样，房地产公司需要应对不同的洽商主体。

（三）繁琐性

因国家政策、市场环境、法规政策等的共同影响，在履行合同时，一般会遭遇多种突发状况，需要依照工程合同来解决，但因为工程额度较大，若出现利益冲突，为保障自身权益，通常会展开激烈的谈判，有时还会采取多种措施，从某种层面上来说，合同履行难度加大。

（四）长期性

房地产项目开发的周期较长，合同履行时间也较长，有时会跨越项目开发全程。

二、工程合同风险管理

（一）常见风险类型

1.工程设计不合理所引发的风险

因设计不合理或者设计水平低下，导致施工图纸存在瑕疵；结构设计相对陈旧，桩基础设计存在严重浪费；设计不具体，标注不清晰，使得工程人员无法正确理解清单编制；

2.不可抗力风险

该风险具有不可预测性，且无法控制，主要包含自然风险、社会政治风险等；

3.国家政策变动所引发的风险

因项目建设具有长期性，在施工阶段，存在国家政策发生变动的可能性，随之将引发一系列风险，例如，商品房预售标准从正负零转变成结顶；

4.合同条款不足所引发的风险

因开发商自身重视度不足或者出现失误，导致合同条款不足，进而引发一系列风险[2]。例如，合同工期规定不具体所引发的风险，合同各条款不具体、用词缺少严谨性所引发的风险。

（二）风险管理过程

1.招标过程

招标是指选择承包商、明确合同价款、制定工程量清单、优化施工图设计的综合性过程，在招标全程，围绕工程合同风险，应有效完成下述工作：认真挑选承包单位，严格审查承包单位的资格；制定健全的招标文件。

2.洽商过程

待夺得工程项目后，便开始进行工程合同洽谈工作。通常开发商比较注重合同管理，它会在招标文件中提前约定付款形式、质量标准、工期等重要合同各条款，构成要约，若投标人赞同招标文件，则自然会认同上述合同各条款，进而简化合同谈判工作，格外注意合同条款所用词语的规范性、关联性和严谨性；

3.履行过程

在履行过程，具体是指参照合同约定管控工程实施情况，不允许违背合同精神，当施工单位提出签证请求时，应充分利用工程合同中的立即条款保障自身与开发商的权益。定期结清签证管理，并通过书面以及电子文档这两种形式进行强化管理；

4.结算过程

参照合同约定开展结算工作，具体是指依托结算流程与时间、工期落实奖惩、联系单签证总额的实际计算要求、质保金规定等完成结算工作。在实际结算工序中应有效控制工程合同风险，建立终极成本控制防线。

三、合同风险管理体系的优化策略

（一）构建科学的合同管理制度

房地产公司应指派专业水平较高、经验丰富的人员负责合同个管理工作，重视签订、文件资料以及合同等的管理。针对合同签订编制合理的管理程序，签订合同时，应逐步经由各个部门和人员，同时，指派专人负责盖章、加工以及整理工作，为合同风险管理提供便利。房地产公司各个部门之间应加强合作，有效分工，构建成熟的工程合同管理体系。若在实施阶段遇到高难度风险，应制定可行的风险应急模式[3]。

（二）注重合同风险管理

分析整理原有工程合同实施阶段所出现的各种风险，组织相关人员共同、科学评价原有风险。同时，在工程实施前期，还应组织所有部门责任人和开发人员全面预测可能出现的各种合同风险，进而引发工作人员的高度重视。

（三）强化流程管理

1.权限管理

参照合同管理流程严格审核工程合同，确保分工合理、权责明确，禁止越权签订，也不允许倒签合同，更不支持口头协议；

2.洽商与签订管理

其一，是指合同主体管理。认真审核合同主体，通常审核内容主要包括资质、资金链、信誉度等，其中应严格审核非本地企业；其二，是指合同条款管理，尽可能让本企业自行拟定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派专人保管合同章，印章管理人员则应参照批准规范进行印记；

3.积极总结

待完成合同履行工作后，应积极总结，找到履行过程中的不足，明确各方责任，合理评判风险等级，进而为后续合同签订活动奠定基础[4]。

（四）认真进行合同交底

待正式签订工程合同后，便具有法律效力。此时，合同管理人员应依照工程合同认真编制交底文件，及时递交至相关部门。合同交底文件主要包含以下内容：商务条款交底、工期限定、质量限定、工程双方各自的权益与义务等内容。履行合同时，管理人员还应详细讲解，细心答疑，认真进行合同交底，真正发挥指导作用。

（五）有效完成人员管理

人是工程合同管理的主体，他们直接决定着合同管理的最终效果。因此，应有效完成人员管理，加强培训。首先，房地产公司自身具有较强的专业性，重视专业技术培训，且在实际开发过程中存在较多的法律风险，所以，应针对工作人员进行合同风险意识教育；其次，房地产公司应成立特定的合同管理部门，并选拔专业水平较高的人员负责合同管理人员，既包含全职人员，也包含兼职人员，明确岗位职责，合理分配管理人员，严格监督。最后，合理利用专业律师，这是因为专业律师具备扎实的法律基础，且熟知国家政策。房地产公司应认识到专业律师在合同风险防控中的重要性，邀请法律顾问对工程合同管理工作进行指导。

结语：房地产公司面临巨大的工程合同风险，从最初的土地获得到项目规划实施再到竣工阶段，包含较多的专业性业务，这要求房地产公司应重视工程合同管理。为确保工程項目的正常开展，房地产公司应针对工程合同，着重做好风险管理工作，构建完整的风险管理体系，不断完善，切实防控各种风险。

参考文献：

[1]张琼.基于JCT合同条件的工程合同策划[D].东南大学，2013.

[2]马惠青.谈建设工程合同管理体系的建立[J].房地产导刊，2015，（9）：398-398.

[3]胡海燕.浅谈房地产公司工程合同风险管理的几个要点[J].湘潭师范学院学报（社会科学版），2012，29（5）：52-54.

[4]杨宇，毕爱敏.基于BIM的工程合同风险管理研究[C].//2012中国工程管理论坛论文集.2012：89-91.