城市土地集约利用研究综述

吕凯一

摘要：本文从城市土地集约利用的内涵、定量评价、途径等方面梳理国内研究现状，并对我国未来城市土地集约利用研究进行展望，指出应注意以下问题：（1）城市土地集约利用的内涵界定应与具体的研究目的相结合。（2）应进一步加强城市土地集约利用的驱动机制研究。（3）应紧密结合城市土地集约利用所面临的现实问题。

关键词：城市土地集约利用；研究进展；展望

我国耕地较少，而工业化和城镇化的发展又要占用大量耕地，土地供求矛盾十分尖锐。另一方面，我国城市土地粗放利用现象严重，土地利用效率低下。人地矛盾的加剧将阻碍社会的可持续发展。因此对于城市土地集约利用研究成果的梳理，有利于探索土地集约利用新途径，实现城市土地资源合理配置。

1 城市土地集约利用的内涵

国内众多学者曾尝试对城市土地集约利用的内涵进行界定，但始終没有形成统一的概念。各学者的界定各有侧重，如：投入与产出、结构与布局、生态环境、可持续性；土地集约利用要考虑时空特点，不同的时间节点、区域，对土地集约利用的要求不一样；城市土地集约利用要坚持以人为本，将城市发展与人居的舒适度和谐统一；具有多功能性，是经济效益、社会效益、和生态效益的统一；是一个动态的、相对的概念。

2 国内城市土地集约利用研究现状

我国城市土地集约利用研究起步相对较晚，主要从20世纪90年代开始。随着社会快速发展，耕地资源短缺和土地粗放低效利用现象十分突出。围绕"节约利用土地"目标，我国相关研究主要从城市土地集约利用的定量评价研究，城市土地集约利用的途径和对策措施等方面展开。

2.1 城市土地集约利用的定量评价研究

定量测算城市土地集约利用程度及其潜力是当前我国城市土地集约利用定量研究的主要特点。国内学者关于定量评价研究的内容主要包括评价内容、评价方法、指标体系构建等。

在评价内容方面，城市土地集约利用评价主要包括现状评价和潜力评价。现状评价主要是针对当前城市土地利用现状水平，评价城市土地的利用效率和效果。而潜力评价则是采用一定标准，从土地的自然和社会经济特点出发，通过增加各要素投入，优化土地利用结构和布局，计算在不增加土地供应总量前提下可以增加的城市土地面积相对数量。《开发区土地集约利用评价》中，将土地集约利用潜力分为扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力。

对于评价方法的研究，主要有：一，借鉴国外的土地评价理论与方法；二，建立一套结合我国城市实际发展状况的评价指标体系和评价方法；三，采用经验借鉴法，比较类似城市，进行城市间土地集约利用程度的评价。评价所采用的方法主要有：特尔斐法、因素成对比较法、多因子综合评价法、层次分析法、基于GIS的评价方法等。

城市土地集约利用评价的核心工作是评价指标体系的制定。有些学者从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的评价指标体系。宏观评价是以整个城市为评价对象；中观层次则是不同功能的城市分区；而微观层次则是针对具体地块。有的学者从土地利用基本情况、土地投入、土地产出和土地利用结构效果等方面构建集约利用评价指标体系。《开发区土地集约利用评价规程》还将政府的管理绩效引入指标体系，评价指标目标层包括土地利用状况、用地效益和管理绩效。

2.2 城市土地集约利用的途径及对策研究

目前我国土地利用效率较低，浪费现象严重，节约集约用地的潜力很大。因此，探索促进土地集约利用的途径及对策措施己成为当前我国土地集约利用的研究重点。有些学者将土地集约利用的途径归纳为四个方面：基于城镇化发展规律、市场调节机制、政府宏观调控机制和公众参与机制等方面的对策。有些学者则借鉴前人研究成果，将土地集约利用对策措施总结为行政手段、法律手段和经济手段三个方面。还有学者借鉴西方国家经验，从规划控制、市场配置、经济制约和审批管制四个方面探索土地集约利用的具体对策。总的来看，基于不同角度的土地集约利用途径各有千秋。

3 存在的问题及研究展望

我国城市土地集约利用研究偏向于城市土地集约利用的整体和综合研究，还未深入到城市土地利用所涉及的一系列具体问题，所以目前的研究还不够深入，而且能够指导城市土地集约利用实践的研究成果也较少。所以目前主要面临着如何运用先进技术和方法，来解决我国不同地区、不同经济发展水平、不同功能的城市土地集约利用所面临的实际问题，故对未来相关研究做如下展望。

3.1 合理界定城市土地集约利用内涵与研究目标

城市土地集约利用内涵的界定是当前研究的主要内容。目前我国城市土地集约利用的内涵被赋予很多内容，不同学者从不同角度做出界定，这在某种程度上给城市土地集约利用的概念带来一定的模糊性，同时也给定量研究带来一定困难。内涵界定争议的焦点在于经济效益与生态效益、社会效益如何统一。实际上，城市土地集约利用内涵的界定应和城市土地功能及空间尺度相结合，结合实际情况，合理界定城市土地集约利用的内涵与研究目标。

3.2 进一步加强城市土地集约利用的驱动机制研究

当前的理论研究多注重于对集约利用内涵的探讨和集约利用的定量评价，对城市土地集约利用驱动机制的研究相对缺乏。而城市土地集约利用内在影响机理和城市土地空间演化规律的研究对于挖掘城市土地集约利用途径极为重要。通过对驱动机制的研究可以实现对未来变化发展趋势的预测和调控，从而制定可持续利用策略。而当前驱动力的研究多局限于定性分析，定量研究特别是基于空间角度的研究还较少。因此，应加强定量研究，运用定性与定量相结合的方法完善城市土地集约利用的驱动机制研究。

3.3 密切结合我国城市土地集约利用所面临的现实问题

城市土地集约利用不能盲目的借鉴国外方法和技术，更应与实践紧密结合，重视城市土地集约利用的研究和城市所面临的具体现实问题相结合。如城市内的不同用地类型（居住、商业、工业、交通等用地）如何做到集约利用，以及这些用地类型如何支撑城市土地的集约利用。此外城市作为整体，各种用地类型在空间上如何布局，利用结构和程度如何确定，才能达到城市土地利用的整体集约。

4小结

纵观我国城市土地集约利用评价研究，虽然已经初步形成了基本的理论框架结构，但是在实践中仍有存在很多问题，研究进程还满足不了目前我国建设节约社会的迫切要求，因此，还需要我们更加努力。