试论房地产企业全过程工程造价控制要点

夏永杰 宋环环 刘杏蕊

【摘要】：房地产企业在进行成本核算时，工程造价是一个非常重要的科目，绝大部分房地产开发过程中的利润的平衡点直接在工程造价方面。工程造价全过程控制作为房地产企业日常生产计算盈利中至关重要的一环。本文从管理学角度对房地产造价控制进行事前事中事后进行全方位要点分析。

【关键词】：房地产 工程造价 造价控制 项目造价 成本控制

房地产企业在进行成本核算时，工程造价是一个非常重要的科目，绝大部分房地产开发过程中的利润的平衡点直接在工程造价方面。工程造价全过程控制作为房地产企业生存效益中至关重要的一环。 那么如何做好全过程造价控制，我认为需要以下几点：

一、 做好施工合同签订阶段造价控制

建设项目合同阶段的工程造价控制是建设项目全过程管理不可缺少的重要一环，做好该阶段的造价控制工作，可以尽量少的后期合同纠纷，取得较高的经济和社会效益，对项目顺利推进起着至关重要的作用。

审批程序管理，加强合同审核，特别是造价部分条款审核。

公司合约中心主要审查对方当事人的履行能力及合同风险，并加强对履行过程进行监督，保证签订“正确”的合同。项目部是合同履行的主体，是实现成本目标的关键，保证把合同内容做“正确”。双向担保制度要求承发包双方加强合同管理工作，注重合同条款的准确性和完备性，防止签订内容模糊的合同。

工程合同是在特定法律环境下规范当事人权利义务的协议。示范文本为合同的订立提供了参照，为合同漏洞的救济和合同纠纷的处理提供了基准。工程参与各方要深刻理解示范文本的制度创新，提升合同订立的水平；平衡合同权利和义务，注重工程风险条款的约定；培训时效意识，强化索赔管理；制定企业定额，追踪价格信息。通过整合内外资源，实现合同管理制下的工程精益化管理。

二、 做好工程预付款和工程进度款的造价控制

1. 工程预付款的造价控制

工程预付款拨付的时间和金额应按照发承包双方的合同约定执行，合同中对预付款支付时间和回扣方式做明确规定。

包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。计价执行《建设工程工程量清单计价规范》的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分应在合同中分别约定预付款比例。

预付的工程款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中进行抵扣。

凡是没有签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得预付工程款，不得以预付款为名转移资金。

2. 工程进度款的造价控制

工程进度款根据确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，14天内，发包人应按不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90%向承包人支付工程进度款。按约定时间发包人应扣回的预付款，与工程进度款同期结算抵扣。

发包人超过约定的支付时间不支付工程进度款，承包人应及时向发包人发出要求付款的通知，发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付，协议应明确延期支付的时间和从工程计量结果确认后第15天起计算应付款的利息（利率按同期银行贷款利率计）。

发包人不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。

工程预付款和进度款的造价控制是房地产企业造价控制中先行主导的环节，所以地产企业必须重视，有专门的岗位责任和考核制度，成熟的地产商经过几个项目的积累形成适合本公司造价控制的合同制式并不断完善总结整理。

三、 做好房地产建设实施阶段事中造价控制

1、 加强管控，保证材料费和施工机具使用费不超支

在施工过程中，工程材料选用是否合理、产品材质是否经过检验、施工机械设备性能是否优良等因素，都将直接影响到工程项目的施工进度和工序质量，进而影响工程费用。因此，监理应协助建设单位通过招标优选材料设备供应商，对进场材料机具的质量合格证及检验、测试、试验报告等进行逐一审查，同时，还要严格按照施工材料机具计划审查各种原材料、机械设备及加工件的订购订单，确定其合理的价格构成。

2、 加强工程计量管理，规范工程款支付程序，避免付款偏差

工程款是按照合同约定，由项目监理根据实际完成的工程量进行现场计量后进行结算的，因此，计量管理是施工过程中监理工程的重要内容和环节，必须工作、认真地做好工程计量与复核工作。

3、 加强变更和签证管理，将工程结算额控制在限定目标内

工程建设过程中，变更和签证在所难免，因此，审核承包商结算报告中变更和签证的工程量清单和报价部分，也是项目监理在施工过程中费用控制的主要内容。项目监理应当严格把关，监督施工过程中参建各方随意增加工程内容、通过设计变更扩大建设规模或擅自提高设计标准等行为，防止由此导致的工程费用增加。

四、 房地产企业建立造价控制相关制度，高业务人员素质

房地产企业工程造价是确定建设单位基本建设投资和工程造价的重要内容。当前造价控制中存在工程量不实、多列工程项目、高套定额、乱取费用、虚增工程造价等问题。房地产企业想要做好控制，从以下几方面入手：

1、 加强与职能部门联系与沟通

由于建筑工程具有单件性、周期长且多头管理的特点，决定了建筑工程预决算在咨询过程中既涉及建设单位，又涉及负责项目审批的政府职能部门，以及勘查、设计、购货、施工、监理等多个法人单位。

特别要注意与定额管理部门的协作与配合。目前各种定额较多，有行业定额，全国统一定额及地方定额等，有些定额之间适用范围界限不明朗，增設项目所需新工艺、新材料也在不断增多，所以咨询部门只有加强外部联系、多沟通，才能提高工作质量。

2、 加大材料咨询力度，收集资料与实地查看相结合

工程材料是工程预决算咨询的重要组成部分。咨询人员应针对工程特点，重点对一些价值大、数量多、价格不透明的材料进行审核。对建设单位的法人、分管基建的领导和建设项目的管理人建立约束机制，从本单位聘任那些品质好、业务强的行家为专（兼）职纪检员、监察员。对建筑领域中存在的违法乱纪问题要加大查处力度，认真追究其领导贵任人的责任。

应做好以下几点：

一是要及时收集材料价格信息资料。咨询人员不仅要订阅定额站定期发布的材料信息，还要通过其他途径了解有关材料价格信息。

二是认真审核各项材料定额价、市场价、调整的数量和价差调整系数的执行等，杜绝材料价格水分。

三是要进行市场调查和现场核实。对于有些容易出现问题的材料，应到现场查验核实，对于价格不明确的材料，要进行市场调查或到供货厂家或通过其他途径了解价格的真实情况。建立和加强对建设单位责任人的内部约束机制

总之，建筑工程预决算审查是一项十分复杂的工程。要求咨询人员具有较高的政治素质、职业道德水平和业务素质。审查工程预决算应以国家有关规定为准绳，采取公正的立场和科学的态度，不能有偏见，更不能感情用事，应具有耐心，细致的态度.咨询人员必须提高业务水平，既要懂得套用定额和各种取费，又要懂得工程技术知识，具有识图能力，特别要掌握工程量计算的程序和方法。

引用：

[1] 刘和文.浅议工程量清单招投标报价[J]. 皖西学院学报. 2007（05）

[2] 张明.浅谈建设单位在项目管理中的投资控制[J]. 白城师范学院学报. 2006（06）