设计管理在房地产项目开发中重要性探讨

惠新

【摘要】房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得利润，就必须加强对开发项目的管理，项目设计管理在项目开发中过程中起着举足轻重的作用，是房地产项目开发成与否的重要因素之一。本文笔者结合实践经验，就设计管理在房地产项目开发中重要性进行了探讨。

【关键词】设计管理；业主；设计师；任务；资源；进度；技术

1、设计管理的含义

房地产企业项目设计管理不仅是前期产品开发的设计依据，在项目后期实施过程中，设计图纸对工程采购，工程施工，房产预售，交房验收等各项开发内容，起着设计指导及管理的作用。它不仅是房地产开发商与项目设计者之间思想沟通的桥梁，同时也是实现项目产品效益最大化的重要技术依据。设计管理基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理的重要性。

2、设计管理在房地产项目开发中重要性探讨

2.1 建设项目开发阶段的设计管理的重要性

（1）建设项目开发的第一步工作，是进行土地出让手续办理。在获许邀请土地招标地块的规划设计要求基础上，作为房地产开发企业的技术核心部门，需组织有资质的设计单位进行拿地方案的设计。对待建项目进行可行性研究报告，及项目选址、立项，对政府审批部门的报批报建的技术配合工作，是设计管理工作的前期重要组成部分。

（2）项目总体规划和建筑产品设计。这是建设项目开发成功己否的关键所在，也是最重要的设计管理工作核心内容。

当产品需求定位明确以后，设计管理人员需组织设计单位，针对前期规划及建筑设计、景观设计、室内设计方面开展设计工作。

同时作为一家有社会责任心的企业，设计需遵从以下几个原则：1.遵从规划用地经济技术指标，合理利用土地资源；2.重视地块周边水土保护、自然生态保护；3.重视可持续发展，满足节能技术标准要求；4.坚持产品质量第一、安全、经济；5.在实现以上几点，满足市场需求的同时，实现企业的预期目标和价值。

这就要求作为设计管理人员，在组织设计，配合和提供设计条件的工作时，不仅仅是从地块总体规划布局（基础设施）、户型设计（面积、空间、光照、房型等）方面去理解设计，同时需要从宏观上去把控项目，同时从实际、具体技术能力上去推进项目的开展。这就使前期规划与设计会是一个漫长、反复研究推敲、不断调整甚至推翻、重新设计的过程：1.针对规划管理部门的各项详规指标要求，如建筑控高会影响产品日照，建筑密度与绿化率实际有冲突，这些指标数据如何实现最大价值的相互平衡，在设计中需要反复推敲，衡量；2.如何选用新型材料既达到节能减排，生态绿色建筑要求，又符合项目成本造价控制要求，这就需要设计管理人员和设计单位配合针对市场技术产品进行考察研究，确保选定、选准、用好。

（3）方案设计确定后深化至施工图纸，提供施工蓝图指导现场施工，也是设计深化及设计管理的重要内容。设计管理人员需具备丰富的工程经验，就土建平立面定位、结构体系、构造分布、管线综合分布、设备专业方面，组织设计技术交底和图纸会审：确保技术细节符合施工要求，设计对现场提供施工依据，确保设计可实施性；土建工程竣工后，配合施工验收。除土建工程施工配合外，体现区域环境、提升小区品质的景观设计，样板房展示设计，在施工配合阶段，对植物树种的选择、栽种等实际施工要求，对室内空间的把握、软装成品的搭配与摆设的美感把握等，都要求设计管理人员有较强、较全面的设计把控能力。

（4）在建设项目工程竣工取得预售许可证后，为达到产品设计更好地被市场所认同，设计管理人员针对本次开发的产品有关小区总体、景观绿化、户型设计、机动停车、交通布局、商业配套等方面，会对营销策划的售楼人员进行专项指导，以便营销人员以更专业、详尽的销售服务来面向市场，确保产品利益最大化。

2.2 项目设计管理对项目报批审查具有实质性的推进作用

在项目开发的行政审批过程中，必须遵从我国建设项目的基本原则，遵循国家和地方的法律法规，遵从国家和地方的规程规范要求，这一部分的行业技术标準，是需要设计管理部门来严格把控和贯彻的。

配合各相关行政部门的审批审查，是设计管理工作的重要内容之一从最前期的土地出让--立项批文--建设用地规划许可证--建设工程报建--设计方案批复--总体设计批复--建设工程规划许可证--施工许可证--预售许可证，各报批阶段环环相扣，结合紧密才能推进项目开发的真正实施.设计管理在其中起到配合配套部门组织设计，协调，落实的作用。如从设计到总体设计批复的阶段，需协调总体、环境、交通、消防、人防、节能、水务、卫生等各项专题设计审查与报批，需组织设计深化并配合上报审批；同时需协调落实外部实施设计（水、电、煤、有线、通讯等），以上各项专题内容要求设计管理人员协调设计单位进行设计深化，并完全反映在设计图纸中：针对相关部门提出的专项疑问，需进行设计答疑（如专家评审、专项审查会），专题内容通过各行政部门审核，项目才能批准进入下一轮实施阶段。

2.3 搞好项目设计管理工作对控制房地产成本造价具有重大作用

在任何一个行业，成本造价控制都是保证企业发展的一个重要环节。房地产项目开发中，最重要的成本除前期土地费用外，后期施工的工程造价（建安费），往往也是数百万、上千万甚至上亿元的资金。除施工成本外，工程造价与前期方案设计也密不可分。所以，设计管理工作中重要的一方面，就是要确保投资方案的经济性，确保工程造价的有效控制。我们在实际项目操作中，经常会遇到设计与造价相冲突的问题：建筑师注重建筑形态、空间感受、艺

术美感等视觉上夺人眼球的效果，往往选用大量高端、市场尚未通用的新型材料；采用异型，难度大的结构体系，这将大大增加后期的工程采购费用及施工费用；或者由于建筑师个人的工程经验不足，设计在实际实施中不可行，甚至出现现场返工，造成大量人力、物力的增加。这时由设计管理人员提出以提高投资效益为前提，优化设计方案（建筑、结构），推行限量（限额）设计显得尤为重要。同时必须深入市场调研，认真收集和整理有关技术、工艺等方面资料，积极采用市场更为成熟，工艺流程更为简单，设备选型更为合理的技术产品。

2.4 做好项目开发规划与设计管理工作以帮助开发商获得经济效益

在一个竞争如此激烈的经营环境中，房地产项目必须经过科学的规划和设计才能真正把握房地产市场及其目标人群的消费观念，并将其深入规划设计的每一环节，进而确保设计方案的可行性和经济性，真正做到与市场接轨。尽管房地产行业比较繁荣，可是市场是动态的，存在着巨大的风险。如果开放商不能把握市场动态与消费观念，盲目地资金投入市场将难以保证获得预期的经济效益。

结束语

设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障，以过硬的专业技术为基础。由于篇幅所限，笔者只是从房地产开发流程中大的分类下设计管理的重要性进行了分类说明，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅设计管理看作是"催图"，认识到里面技术和管理的重要性，加强设计管理，才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]陈涛.浅议房地产项目的规划设计与管理[[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010 ， （06） .

[2]顾军.精品之路--论房地产项目规划设计管理与控制关键[J].中外建筑，2011，（07）.