房地产土建施工中进度的控制与管理措施

张铁胜

【摘要】随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位）、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的，本文结合工程实际，对房地产土建工程施工进度的控制与管理进行了探讨。

【关键词】土建施工；进度控制；管理措施

1、土建施工进度控制与管理的主要内容

1.1编制施工进度控制细则

房地产土建工程施工进度控制工作细则是由进度控制部门工程部编制的，该工作由建设单位、监理单位、施工单位共同实施。作为一种监理业务文件由建设工程监理规划负责指导工作更具有操作性和实施性。概括起来，其主要内容包括：施工进度控制的深度和主要工作内容；施工进度控制目标分解图；各项工作的流程及时间安排；进度控制人员的职责分工；进度控制的具体措施（包括技术措施、组织措施、合同措施和经济措施等）；进度控制的方法（数据采集方式、进度检查周期、统计分析方法和进度报表格式等），施工进度控制风险分析和目标实现等。

1.2编制施工进度计划

为了确保能按期完成建设工程的施工任务，承包单位制定的施工进度计划必须提交监理工程师审核。对于大型建设工程来说，通常具有施工工期长、单位工程较多等特点，如果缺乏一个总承包单位对全部工程负责，却又采取分期分批发包时，施工总进度计划就需要由监理工程师编制；如果建设工程是由若干个承包单位共同承包的话，施工总进度计划也有必要由监理工程师负责编制。当建设工程有总承包单位时，其施工总进度计划只需提交监理工程师进行审核即可。而对于单位工程施工进度计划来说，监理工程师不需要进行编制，只需负责审核工作即可。

1.3审核施工进度计划

概括来说，施工进度计划审核的主要内容包括：是否以工程项目建设总建设总进度计划中分目标和总目标的要求为依据安排进度，并与施工合同中规定的开工、竣工日期相符合；是否遗漏了施工总进度计划中的项目，分期施工是否满足配套动用的要求和分批动用的需要；是否根据施工工艺的要求进行安排施工顺序。生产要素的供应计划包括材料、劳动力、构配件、施工机具、设备及水、电等是否能确保施工进度计划的实现，计划供应能否在需求高峰期得到满足、供应是否均衡；在施工进度计划中能否合理明确地安排业主负责提供的施工条件（包括施工图纸、资金、采供的物资、施工场地等），是否有造成因业业主违约而导致工程延期和费用索赔的可能存在。

2、房地产土建施工中进度控制与管理的主要措施

2.1重视施工准备，合理安排资源

建筑工程施工准备是施工建设极为重要的组成部分，要想在工程建设中加强工程项目进度控制，就必须要对工程项目准备高度重视，做好施工前准备。对于可能出现的各种情况进行合理预计，做好拟建工程建设目标、施工方案和资源供应的选择，统筹考虑建筑空间的布置，合理时间安排等诸多方面，在施工前认真做好物资准备、施工现场准备、技术准备、劳动组织准备等工作。

2.2精选项目部，加强整体管理

一个建设项目因为其复杂性和唯一性，我们在实际建筑项目实施过程中始终会面临着各种各样的挑战、冲突，问题也是多种多样，这就会给我们的项目部经理带来巨大挑战。因此，选拔一名称职、高效的项目经理就成为所有问题必须要首先解决的一个。项目经理应具备多种能力，包括领导能力、组建项目团队能力、技术能力、解决危机能力，以及在项目建设出现瓶颈时的创新创业能力、分配获得各种建筑资源的能力。

2.3进度控制，确保顺利

对工程科学控制，我们应该采取诸如组织、技术、管理、经济等多方面措施，保证工程进行顺利。组织上，要做到对项目管理组织体系的充分重视，要把这套体系加以完善健全，在我们整个的项目组织结构中选择符合进度控制岗位资格的工作部门和专业人才负责进度控制工作，论证分析进度目标、编制进度计划，对于进度计划的执行情况做一个定期跟踪。管理上，要做到理顺组织，善于运用管理中的各种思想、方法手段来进行更加科学、严谨、有效的管理。经济上，资源需求计划的编制要与进度计划的编制相适应，合理规划好资金需求计划和人力、物力等其他资源需求计划，用它来反映工程实施各时段所需经济资源。技术方面，工程设计的前期，特别是在工程设计方案评审和选用的关键时期，要做好对工程进度与设计技术关系的分析比较工作。

3、案例分析

某小区包含4个组团，其中一个组团占地面积为37255平方米，建筑面积49500平方米，建筑密度37.5%，建筑容积率1.97，另外还有240个停车位。该组团包括8栋小高层住宅，1栋地下车库。该小区于2009年9月20日年开工，原计划2011年10月20日竣工，实际于2011年12月20日竣工，比预期完工时间晚了61天。

经过调查，发现影响本工程项目进度的因素归纳起来主要包括：（1）设计图纸变更，该小区一开始是委托南方某设计院进行规划设计的，结果导致设计图纸时未能考虑北方的日照间距要求，再加上采光和采暖等方面的设计与北方实际情况不符，因此被迫更改原工程计划，拖延了工期。（2）设计、施工采用的工艺和技术以及资金实力。在一些节点施工时，由于资金实力不强，商品砼供应不及时，严重地影响了工期。（3）各道工序和专业的交接。在完成主体施工后，由于各装修及安装队伍的工序交接不清，彼此相互影响，导致施工质量和工期受到很大影响。

结合工程实际情况，经过分析对比得出结论：施工工序和专业的交接是影响进度的直接因素；设计和施工采用的工艺和技术是影响进度的重要因素；设计图纸变更是影响进度的决定性因素。综合以上分析，影响本工程进度的主要因素是设计图纸变更、设计和设计施工采用的工艺、各道工序和专业的交接。

4、结语

工程项目进度控制是项目管理极其重要的目标之一，出于资金安排和市场销售的需要，项目开工后，房地产开发企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是对商品房开發过程中己经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收.房地产开发公司作为建设项目的组织者和管理者应确定总进度目标，对影响进度的各种因素进行全面充分的评估和分析，制定可行的进度计划，并在执行过程中，运用动态控制原理主动控制.及时纠偏或调整修正，从而保证项目工期目标的实现，也全力保证企业经济效益和社会效益的实现。

参考文献：

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[3]唐宏伟.建筑工程施工中进度的影响因素及控制措施[j].科技创新导报，2012，（06）.