略谈房地产开发项目设计阶段的成本控制

叶凯

【摘要】就房地产企业而言，项目要开发成功必须要注重其品质与价格，而所有房地产开发商的最终目的都是为了获取最大的经济效益。为此，在房地产开发项目中就必须要做好成本控制工作，将其贯穿房地产开发项目的每个阶段，确保开发项目质量的同时有效节省成本，为房地产企业获取更多效益。在房地产项目开发过程中涉及到多个阶段的成本控制，本文就主要分析房地产开发项目设计阶段的成本控制。

【关键词】房地产；项目设计；成本控制

在房地产开发项目中，设计阶段的成本控制十分重要，据有关统计数据显示，通常在整个工程里设计阶段的投资仅占据不到1%，但其对整个工程投资的影响却高达75%以上。基于价值工程理论，在满足相同使用功能的基础上，科学、经济的设计能节省成本5-20%，且带来的长期效益更是难以估量[1]。所以，在房地产开发项目中要尤为注重设计阶段的成本控制，为项目的后续工作奠定基础。

一、房地产开发项目设计阶段成本控制的影响因素

1.方案设计阶段的影响。方案设计阶段对成本控制的影响主要表现在五方面，即项目定位→开发项目的类型，如办公楼、商业楼、住宅等；项目品质→建筑项目的档次、交房标准以及相应的配套设施；结构形式→属于经济型的常见造型还是边角多或是层数错落的特殊造型；→平面布置，整体布局是否紧凑，绿化程度高低等；建筑工艺→施工需要的材料、设备的档次等。2.扩初设计阶段的影响。扩初设计阶段对成本控制的影响可以从设计范围、系统设计、材料等方面进行分析，如设计范围→房地产开发项目设计范围很广，如用水、用电、暖气、空调位置、电梯用房、通道等，丢失任何一处都会直接影响整个项目的成本；又如材料设备的选用→窗户、外墙装饰材料、系统设备等的选择都会影响项目成本控制[2]。3.施工图设计阶段的影响。如施工图纸设计阶段装修的选择，因为装修设计要满足购房者需求，但购房者的需求是多种多样的，为此，房地产开发商可以将装修计划投入的资源转换成剩余成本，并将其让给购房者，进而实现双赢，也能很好地控制成本。4.设计单位选择的影响。主要是当前设计行业比较缺乏全面性以及综合型的设计院，容易加剧施工难度甚至是造成大量返工，进而导致成本损失。

二、房地产开发项目设计阶段成本控制的有效措施

（一）合同措施

首先，必须要强化合同管理的规范性，工程项目的合同有很多种，业主必须要结合实际考虑项目的工期、规模、施工等多方面因素，结合工程项目的实际类型，选择与之配套的合同形式。其次，应全面落实合同实施情况的监督与管理，一旦签订合同，就需要有专人对合同实施情况进行动态化的跟踪与调查，并做好记录，一旦发现问题就要及时纠偏，为工程项目顺利施工提供保障。

（二）经济措施

经济措施可以从三方面着手：创建物质激励，结合工作人员岗位、工作情况等，给予相应的物质奖励，这是最直接也是效果最好的激励方式；注重培训与教育，给工作人员提供适合的平台与机会，注重他们个性化的发展与成长，有效提升他们的工作激情与积极性；注重声誉激励，声誉激励不论是对优秀工作人员还是普通工作人员来说，都能很好地满足其精神需求，充分调动其工作积极性，让其在工作中更加认真和负责。

（三）组织措施

1.成立房地产开发项目设计管理团队。完整的房地产开发项目设计管理团队应具备企业设计管理人员、设计监理、外聘设计单位、成本管理者等，全面负责监督、协调与管理项目的设计阶段，有效控制项目的设计质量、进度以及成本。

2.实施招投标制度。房地产开发企业应合理选择设计单位，通过开展设计招投标制度，引入竞争机制，有效提升工程设计质量，控制工程成本，获取更多经济效益。实施设计招投标制度能有效强化设计单位竞争力，挖掘设计者潜在的创新能力和创造能力，设计出更加优秀的方案。

3.引入设计监理制度。就国内工程建设监理的现状来看，监理制度大致涵盖到了施工阶段，但对工程成本控制有重要影响的设计阶段还未引进监理制度。为此，应积极在设计阶段引进监理制度，通过监理单位专业人员实施工程项目的全面跟踪与检查，总结出有价值的意见与建议，提升设计单位水准的同时实现资源的优化配置，进而有效确保项目设计的质量，尽可能避免设计阶段出现缺陷和失误，实现工程项目成本的有效控制。

4.提升工作者综合素质与能力。房地产开发项目设计阶段的成本控制工作极具综合性和复杂性，这对有关工作人员的综合素质和能力都要求较高。所以，必须要强化有关工作人员综合素质与能力的教育和培训，使其综合素质与能力都得到有效提升，进而有效确保工程设计的质量和成本的有效控制。

（四）技术措施

1.限额设计。在招标时就要在招标文件里注明项目设计的限额标准，设计单位必须要基于限额标准开展项目设计工作，这对设计单位设计成果是否满足房地产开发商要求也有重要影响。

2.优选设计方案。借助设计单位招标精选的方式选择出最优的设计方案，同时借助价值工程优选法定量并定性分析设计方案的成本、功能、工期等，确保选择的设计方案满足功能需求的同时还能有效节省项目成本。

3.实施设计标准化。设计标准化即针对设计过程中出现次数较多的重复性部位、所需材料、构造节点等进行统一、标准的设计。标准设计给企业提出了更高标准，除了能借助发展成熟的以及列入國家和行业标准的图集之外，还应基于企业对项目的定位以及确保技术安全的基础上，创建具备企业标准的图库、节点、材料等。就房地产开发项目而言，多数建筑都具备相似的使用功能，为此可以实施标准化设计，加快工程设计以及项目建设的速度，同时也能有效控制项目成本。

4.强化施工图纸的审查与变更工作。完成施工图纸的设计后，房地产开发商要严格、全面审查图纸，当前使用较多的审查方式有外聘监理、第三方审图机构、咨询顾问等，严格、全面审查施工图纸及时发现可能影响成本以及质量的因素，进而及时修改与优化，减少不必要的支出，达到成本控制的目的。施工图纸的审查重点应放在占据工程总成本比例较多和使用量较大的材料及设备上，这样才能有明显的成本控制效果。

5.变更管理。房地产开发项目都会受到市场价格变动、工程地质条件等因素的影响或是制约，为此，在施工的时候必须要注重工程的设计变更管理，做好成本控制工作。在项目设计阶段通常会忽略或是遗漏一些因素，使得在施工过程中只能变更设计才能顺利完成项目施工，特别是管道线路的设计，各个专业间的衔接很复杂，所以在设计的时候可以引进BIM技术，即Building Information Modeling，此技术具备协调性、优化性、可视性、模拟性、可出图性，能有效减少工程实施过程中的设计变更，最大限度降低项目的不可预见性，进而达到有效控制成本的目的[3]。

三、结语

综上所述，在房地产开发项目中设计阶段的成本控制十分重要，对整个工程的造价、工程质量等都有重要影响。但在项目设计阶段影响成本控制的因素有很多，为此，设计人员在设计的时候必须要综合考虑各方面因素，采取有效措施解决问题，确保设计阶段的质量，尽量避免在施工过程中的设计变更和重复工作，进而实现工程项目成本的有效控制。

参考文献

[1]韦宝莲.浅谈房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].决策与信息：下旬，2010（04）：125-126

[2]刘小兰.房地产开发项目设计阶段成本控制研究[D].中国科学院大学，2013

[3]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2011