新常态下对房地产市场发展的思考

凌春鹏

【摘要】 在我国进入二十一世纪后，经济的飞速发展带动着各行各业的不断进步和发展，其中房地产产业是较为突出的一个行业。本篇文章主要分析了新常态下对于房地产市场发展的思考，并希望房地产的发展不断地完善和进步。

【关键词】 房地产；市场发展；思考

新一届中央治国理政的总体思路总结起来是：以实现“中国梦”为统领，以推进“五位一体”（经济、文化、政治、生态和社会）建设为重点，以转变工作作风为抓手，以全面深化改革为动力，以加大反腐倡廉为契机，以从严治党为关键，以全面推进依法治国为保障，以实现“两个一百年”为目标。

通过改革开放以来的励精图治，我国逐渐成为世界制造大国。然而，在以往工业化的进程中，各级政府唯GDP论英雄，走了不少弯路，我国经济增长普遍存在低水平复制粗放式增长的现象，造成以高资源消耗高能耗损害环境为代价的低附加值制造产能大量过剩，低端廉价产品成为中国制造的“代名词”，而高技术含量具有自主知识产权的高附加值制造能力发展相对滞后。

新一代领导集体在经济建设、作风建设和反腐倡廉方面展现出了欣欣向荣的“新常态”。“新常态”的主要特征概括为：经济增速虽然放缓，实际增量依然可观；经济增长更趋平稳，增长动力由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，更加多元；经济结构优化升级，发展前景更加稳定；政府大力简政放权，市场活力进一步释放。在宏观经济调控方面，不再“唯GDP论”盲目追求高增长，而是冷静看待经济增速下台阶，社会发展存在“中等收入陷阱”危险的局面，力图在促就业，保民生条件下，转而更加重视经济结构调整，重视“五位一体”的均衡发展，避免以损害环境浪费资源为代价的重复建设，促进经济转型升级。

从房地产发展形势看，在过去相当长时间内，房地产发展经历了一个“黄金期”，在黄金期内，房价高速增长，需求旺盛，购房排队等候一房难求的情况时有发生，房地产行业被认为是一个暴力行业。而最近1～2年，房地产发展出现了巨大的转折，房地产广告铺天盖地，但成交量仍然萎缩，房价下跌，开发商项目抱怨去化速度太慢。多数观点认为“黄金期”无以为继了。

房地产产品比较特殊，具有消费品和投资品双重特征。回顾“黄金期”的历程，从消费品角度看，房地产起步阶段是从由计划经济公房分配改革向市场经济过渡开始的，商品住房起点低，供应量少，但同时，由于改革不彻底，市场需求也不旺，房价维持在较低水平。随着公房分配改革的深入，公房分配逐渐退出历史舞台，市场需求也逐步高涨，在相当长一段时间内，供应不能跟上需求上涨速度，供不应求局面（特别在一、二线城市）比较明显，促使房价逐步抬升。

从投资品角度看，不动产是获得银行贷款和其他方式融资的首要抵押品，投资房地产可以获得相对较高财务杠杆。在“黄金期”内，虽然租售比一直维持在低位，但房地产市场表现为持有房地产获得的价差收益较高。价差收益加上财务杠杆作用，吸引大量投机资金的涌入（包括海外热钱，对它而言，在这一时期内可获得房屋升值和人民币升值双重收益），大量资金涌入又反过来助长房价的提高，房地产投资热度高涨。

土地是重要的生产资料之一，土地要素资源成本上涨过快，房地产及其相关产业投资过快，产能过剩，同时其他产业投资反而不足，导致产业结构严重失衡，引起 “产业结构空心化”，经济发展缺乏可持续性，最终降低总体竞争力。上世纪“亚洲四小龙”等国家和地区的发展历程就存在类似问题，教训深刻。在所谓“黄金期”内，中央政府也很警惕过快上涨的房价，然而，地方政府一直将房地产作为拉动经济的引擎，土地收益一直是地方财政的主要来源，因此形成了一方面政府抑制房价的呼声很高，另一方面地价却不断创新高的现象。

最近1～2年来，房地产价格一改持续上涨态势，不升反降，某些三、四线城市降幅还很惊人，其导火索是限购限贷政策出台。在限购限贷条件下，投资驱动的需求相应受到抑制；同时，因以往投资需求比重过大以及地方政府利益驱动，而导致的开发过热引起了大量存货积压，相对于大量的供给，有效需求严重不足，供过于求的局面凸显，房地产空置率高。以往维持投资冲动是源于房地产的价差和高的财务杠杆，一旦价差预期无法实现，投机的链条就被切断，基于对未来预期的投资需求就会加速下降。一旦房价持续下降，基于房地产的信贷和债务融资就存在很大的违约风险。为防范风险，金融资本进入就更加谨慎。与投资过热循环相反，房地产市场存在加速下行的隐忧。

本年度，政府出台了一些房地产救市措施，主要是放松限贷限购政策，其目的是促进刚性需求，稳定房价，消除潜在债务危机、金融危机的风险。从长期看，政府不再将房地产作为经济增长唯一支柱产业。“新常态”下，GDP增长不再作为地方政府主要考核指标；大力清理地方融资平台债务，积极倡导PPP模式引导企业资本参与提供公共设施和服务，进一步化解地方债务问题和银行金融风险；迅速推进财税体制改革，统一事权财权，为地方政府建立一个新的稳定的主体性税种。这些举措，对地方政府的行为模式将会产生较深远影响，对“五位一体”的全面深化改革产生牵引效应。

新型城镇化是相对上一轮“城市化”而言的，上一轮城市化在实践中机械化的重视城市规模扩张、硬件建设和粗放式的人口迁移，有导致城市化后“逆城市化问题”的风险。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。这样的城镇化与工业化、信息化相辅相成，需要产业转移、导入和递次升级，需要加强文化建设，社会建设等“五位一体”，这注定不再是所谓由房地产一个支柱产业支撑的城镇化，也注定不可能一蹴而就。

新型城镇化近期目标被具体形象的描述为“三个一亿人”，第一个一亿人是促进一亿农业转移人口落户城镇；第二个一亿人是改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村；第三个一亿人是引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。这“三个一亿人”实际上是要解决三个问题：第一个一亿人要解决的人群是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇；第二个一亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村；第三个一亿人就是指现在还在农村的人口，特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。

总体看，中国城镇化进程远没有结束，城镇化过程给房地产开发提供了空间。但城镇化进程的模式、节奏和步调可能要发生根本性改变，房地产行业由“黄金期”过度到“白银期”可能性很大。在所谓的“白银期”内，全行业利润率趋向社会平均水平，稳定回报的房地产开发机会不再遍地都是，需要认真甄别遴选；同样，房地产项目开发成功更依赖于深耕细作。对开发商而言，短期内将面对 “黄金期”向“白银期”过渡，解决“黄金期”尾声开发过热引起的存货积压等消化问题，这可能是一个艰难的过程，危机四伏，这个问题解决不好，会带来企业的生存危机；同时，还要面向长远，提升项目投资、市场营销及精细化开发等核心能力，才能在更加激烈的市场竞争中脱颖而出。

结束语

房地产产业在我国所占的比重越来越大，地位也在不断的提升，对于房地产市场发展的思考也是不可间断的，这样才能将房地产行业中的优势发挥的更好，是国家经济更上一层楼。

参考文献

[1] 穆子俐.房地产业“新常态”的若干表现[J].上海房地.2014-10-20

[2] 新常态 新思維——房地产转型升级之路[J].房地产导刊.2014-11-01