房地产企业施工项目管理问题的思考

林振龙 黄秋梅

【摘要】本文首先分析了施工项目管理的内涵，然后阐述了房地产施工项目管理的基本内容和提高项目管理能力的具体策略。对房地产企业施工项目进行高效的管理是房地产企业面临的问题 ，本文在此提出了自己的观点和看法，可与同行工作人员共同探讨。

【关键词】房地产； 施工管理； 主要措施

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。

一、房地产施工项目管理的内涵

房地产开发， 是指房地产开发企业通过过程中一系列的具体措施， 把最初的想法构思最终落成一座具体房地产物的社会实践活动。在这项实践活动中， 房地产开发企业要遵守国家土地主管部门的相关政策要求， 循序渐进的落实到最后房地产物的施工建设，这其中，首先需要完成的工作是在土地交易市场获取土地开发权再就是对整个房地产的开发项目进行规划设计， 在一切设计事宜都准备妥当后通过公开招标确定房地产施工队伍和监理单位， 开展房地产工程的施工建设，完成一张设计图纸到实际房地产的转变。

二、房地产施工项目管理的基本内容

1、 总体规划

人类在做任何一件事情之前都有一个想法， 如同在房地产开发项目中一样， 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划， 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。

2、 配合协调

房地产开发涉及的社会因素众多， 同时由于房地产的建设工程自身的特点，如工程项目多，施工周期长，建设范围广，涉及部门广，泛单位多， 所以建设当中的矛盾众多， 在众多的矛盾当中，要达到工程建设的顺利进行，就必须进行配合协调。 在协调工作中，需要注意的是配合好开发建设相关单位，并处理好开发过程中出现的各种矛盾。

3、 质量监理

过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码， 房地产开放企业要想使自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益，首要的是保证房地产物质量的过关， 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理，及时发现施工质量问题， 并注重抓落实。

三、房地产施工过程控制管理普遍存在的问题

1、 施工质量管理中存在的问题

很多房地产施工企业为了追求施工进度进而对房地产工程施工中的一些施工环节的施工方法和工艺重视不够，并且一些施工人员质量意识不高、业务素质不过关、习惯沿用传统的施工工艺与方法或者是施工人员的违规操作，都会在很大程度上降低工程的质量。甚至有的房地产施工企业为了追求利益的最大化，在选用房地产材料是以次充好，施工时偷工减料，这就使房地产工程存在很大的安全隐患，不仅仅会威胁到房地产工程的使用者，还会在很大程度上不利于房地产施工企业的名誉建设。

2、施工进度管理中存在的问题

为了加快建设，工程建设对速度的重要性强调过大，致使必要流程被缩减，人员每日劳动量增加，质量和速度不能同时兼顾，应当认识到，认真工作对房地产物使用寿命的影响，加速工作短期看似任务完成，节约成本，实则是豆腐渣工程，导致房地产物更新使其成本更大，且在使用期间房屋使用者人身安全遭受影响，所以必须重视

3、成本管理不当

在房地产工程建设的主要目的是为了获取利益，为了实现利益的最大化，应该加强对施工项目管理工作。通过对工程项目建设进行合理的管理，可以有效的节省资金，提高整体的效益。

四、提高项目管理能力的具体策略

1、 完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后續工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。

2、加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。

3、 完善房地产开发项目的成本管理

（1） 在项目开发的规划阶段，应当做好房地产开发项目的预测及评估工作，对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制，尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。

（2）在房地产项目的实际施工中，应当引入竞争机制，做到市场化投保招标，还应当建立明确的奖惩制度，严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

4、加大对项目的安全管理

项目施工安全管理主要以基础施工及高空作业进行重点管理，确保施工顺利进行。高空作业前，需要进行禁区划分，根据区域划分设置围栏，挂牌示警，确保施工安全。同时高空作业外沿需要在行人处搭建防护棚，针对电梯井口、楼梯口、阳台口等危险区域要设置危险标示及防护围栏。根据施工需要，脚手架搭建前，需要进行严格设计计算，技术负责人审批后方可进行搭建，并按照相关施工规定进行，根据脚手架的高度及气候，以15m 为标准，增设避雷设施，不能铺设照明电线。高层房地产施工时，要求在工作面外侧设置宽度至少为3m 的安全网，施工层与首层间要求搭建安全网，间距为3～4个楼层，存在安全隐患的安全网禁止使用，直至高空作业整体结束，安全网方可拆除。安全帽也是高空作业中必要的安全防护措施，要求具备耐烧、耐低温、耐冲击、耐穿透、耐侧压及具备绝缘性能等特点，使用前应检查是否符合使用标准，有无合格证，使用过程中不能随意取下帽衬，存在安全隐患的安全帽必须停止使用，以确保施工及人身安全。

5、项目进度管理

（ 1） 制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。

（ 2） 保证进度计划的实施。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。

通过研究可以发现，房地产工程的建设，涉及到各个方面，其广泛的影响范围及其对社会发展的重要作用，使得对于其进行施工项目管理成为了必要措施，只有科学地处理其中存在的问题，并能够制定出有效的措施防范问题的产生，才能助力与房地产工程的建设，从而促进工程的科学发展和可持续发展，为社会的进步和人们生活水平的提高做出贡献。

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