房产测量若干问题解决方案

郭东东

【摘要】目前我国的房地产事业发展越来越快，房产测量工作的应用越来越频繁，一旦房产测量工作中出现偏差，很容易引起矛盾，损害人民群众的利益，基于上述背景，本文分析房产测量工作中面临的一些问题，在此基础上探讨相应的解决措施，旨在抛砖引玉，为相关工作提供借鉴。

【关键词】房产测量；问题；对策

房产测量主要包括房产调查、房产面积测算、房产平面控制测量、房产图绘制、变更测量、房产要素测量、测量成果验收等，房产测量工作的结果具有法律效力，是解决产权面积问题、权属界址问题以及产权纠纷的重要依据，同时也是产权登记以及转移的重要资料，现阶段我国房价居高不下，因此房屋测量工作关系着人民群众的切实利益，必须要确保测量结果的可靠性，笔者在此分析房产测量工作中面临的一些问题，在此基础上探讨相应的解决措施，本文研究内容具有一定的现实意义。

一、仪器检定问题

长期以来，房产测量工作的要求精度很高，如今内外业一体化数字房产测量方法已经广泛应用，在实际工作中，仪器设备对监测结果具有很大影响，仪器设备的使用性能直接决定着房产测量结果是否准确，依据相关规定，房产测量工作中使用的仪器，必须由资质部门检定合格后方能使用。以全站仪为例，主要是用来测定测距仪的乘常数以及加常数，由于房产测量碎部测图距离近，因此乘常数可以忽略，只考虑加常数，现在常用的全站仪，一般仪器常数都不含误差，因此设置为0，有些棱镜需要预先设置常数，也有一些棱镜常熟为0，实际工作中可根据具体棱镜进行设置，要注意的是，在房产测量工作中，无法把棱镜靠在房屋角点，因此实际运用的并非房屋角点坐标，而是棱镜中心坐标，为了完成测量并保证测量结果的可靠性，可以设置全站仪的常熟为0，然后采用钢尺进行对比，测量出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集数据之前，预先设置全站仪加常数以及棱镜常熟，就能够测量房屋角点坐标。

二、偏心测量问题

通常情况下，在采集数据的过程中，棱镜后背位置置于房屋角点时，棱镜朝向仪器方向，但是个别时候棱镜朝向并非如此，在这种情况下，不能将棱镜作为点来观测，此时想要测得房屋角点坐，不能标瞄准棱镜中心进行测量，在实际工作中为了完成房屋测量，可以采取角度偏心观测方法，在距离房屋角点到仪器相同水平距离的位置上确定棱镜后背位置，测得棱镜水平距离，再采取水平微动螺旋照准目标，进而完成房屋测量。

三、对称边实地丈量问题

在房屋实地堪丈的过程中，经常需要测量房屋的每一条边，有时就会遇到问题，由于测量误差或者建设问题的影响，施工图纸中相互对称的边，测量结果并不是对称的，例如房屋的前后墙或者左右山墙，有时就会出现测量结果中不对称的问题，这样一来，本应该呈现规则多边形的房屋，就会呈现不规则多边形，这种情况下，为了完成房屋测量，就需要对堪丈数据进行处理，进而计算面积和绘图，在实际工作中，如果误差值在规定范围之内，可以将对称边的平均值作为边长，如果误差超出规定范围，应该仔细进行检查，找出测量结果不对称的原因，如果确实是房屋边长出现问题，可以根据测量结果来制图，进而计算面积。

四、斜屋面问题

随着社会的进步，人们的生活水平不断提高，别墅建设也越来越多，与此同时斜屋面的应用越来越广泛，根据我国《房屋测量规范与房地产测绘技术--房产测量规范有关技术说明》，斜面屋顶房屋天面或者屋顶上另有用于储存物品或者供人们居住的永久性斜面屋顶房屋，在计算此类建筑面积时，按照层高达到2.20m部位进行计算，但是2.20m层高究竟是指室外还是室内，目前还没有明确规定，但是《房屋测量规范与房地产测绘技术--房产测量规范有关技术说明》还已经指出，在计算地下室自然层数时，对于采光窗处于室外地平线以上的半地下室，室内层高不小于2.20m计算自然层数，根据这一规定，在计算斜面屋顶房屋面积时，也应该按照室内层高达到2.20m部位进行计算。

五、局部层数问题

在房屋分丘图、分幅图中，房屋层数是必须明确标注的一项房产要素，除此之外，房屋层数也是计算房屋面积过程中的主要数据，因此在房屋测量工作中，必须要清楚的调查房屋层数，一些厂房等房屋建筑，在外面观看时十分规整，房屋非常整齐，但是房屋内部却十分复杂，也正是因此，在房屋测量工作中，必须要进入房屋内部进行勘察，不能仅凭外观进行判断，例如有关资料记载，郑州某厂房实施房屋测量的过程中，工作人员从面外观察该房屋的层数为4层，因此按照4层来计算房屋面积，最终计算结果与房产调查表中标出的面积出现了很大偏差，之后工作人员前往现场进行检测，进入房屋之后工作人员发现该房屋2层与3层之间并没有楼板，换言之该房屋并没有4层，由此可见，在房屋测量工作中，对每一栋房屋都必须要逐层认真勘察，这样才能确保面积计算结果的准确性。

六、共有面积分摊问题

对于住宅楼而言，在房屋测量工作中需要计算各家各户的建筑面积，在此过程中，要先得出房屋总面积，之后在计算出套内建筑总面积，再计算共有面积。得出分摊系数，最终按照每家每户的套内建筑面积，根据比例得出每家每户的分摊面积，在实际工作中，分摊面积的计算公式如下：

分摊系数的计算公式如下：

各户应分摊的面积则按照下面的公式来计算：

各户的建筑面积按照下面的公式来计算：

其中Si即代表各户套内建筑面积。

对于一些特殊的多功能综合楼或者特殊的住宅楼，通常还要涉及到多级分摊或者二级分摊，此时在房屋测量工作中，应该依据“谁受益、谁分摊”的原则来进行处理，并逐级实施分摊，笔者在此以二级分摊为例，介绍住宅楼二级分摊的处理方法。

例如某房屋为4层别墅，上下两层为复式，分别存在两套住宅，并且上下相同，左右对称，但是该房屋比较特殊，下层两套住宅的楼门没有设置在楼梯口，换言之下层两套住宅不使用楼梯，另外下层还建有两个独立车库，在这种情况下，就需要二级分摊，由于上面的2层楼梯是上层两套住宅使用，因此由上层两套住宅共同分摊，而下面2层楼梯应该与下层两套住宅以及车库共同分摊，值得注意的是，虽然下层两套住宅以及车库没有使用楼梯，但是因为上层存在住宅，所以购买房屋的价格有所降低，已经间接受益，应该与下面2层楼梯共同分摊。综上所述，在处理共有面积分摊问题时，应该根据房屋建筑物的具体情况，严格按照“谁受益、谁分摊”的原则进行分摊。

总结：

随着房地产事业发展越来越快，房产测量工作的应用越来越频繁，房产测量工作的结果具有法律效力，是解决产权面积问题、权属界址问题以及产权纠纷的重要依据，同时也是产权登记以及转移的重要资料，本文从仪器检定问题、偏心测量问题、对称边实地丈量问题、斜屋面问题、局部层数问题、共有面积分摊问题六方面入手，分析了房产测量工作中面临的各种问题，并在此基础上探讨了相应的解决措施，希望对相关工作有所帮助。在以后的发展中，房屋测量的手段还会进一步发展，房屋测量工作会更加高效可靠，目前如果解决实际工作中面临的各种问题，还需要广大同仁共同探究。

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