房地产应从哪些方面控制成本

2015-10-21袁玉侠张轩溢

建筑工程技术与设计 2015年30期

关键词：建安人防高层

袁玉侠　张轩溢

在目标成本的实际编制过程中，由于受到企业经验沉淀程度、产品成熟度等客观因素的影响，不同企业编制目标成本的颗粒度和准确度差异较大。为了解决这个难题，地产企业普遍的做法是分阶段编制目标成本，并且明确每个阶段的编制重点及要求，从而降低编制难度。

我个人认为房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税，我们来开一些经验数据：

1、桩基工程（如有）：70～100元/平方米；

2、钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；

3、砼：0.3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100～165元/平方米；

4、砌体工程：60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

5、抹灰工程：25～40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50～100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价90～300元/m2，一般为9 0～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

12、电梯工程（如有）：40～200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；

13、人工费：130～200元/平方米；

14、室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70～150元/平方米；

16、上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

17、设计费（含前期设计概念期间费用）：15～100元/平方米；

18、监理费：3～30元/平方米；

19、广告、策划、销售代理费：一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

20、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算房价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

21、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米，各地标准都不一样。

以上结论数据为：

基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。

下面我们具体分析一下各个因素：

一、土地成本

土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价（即每建筑平方米里的土地成本），简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率

例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料）低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）

砖混多层：600元/㎡-800元/㎡，全框架多层多成本100元/㎡

小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡（不含电梯），一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。

高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡

钢筋含量是高层建安造价的重要指标

国标为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。

国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！

三、配套設施

包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%）

景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。