房产测量及其质量检查

刘雪峰

【摘要】房产测量作为一种法定测量，它的测量成果经房地产管理部门审核后，用于房屋的产权登记。从而具备有法律效力。在当前的房地产销售模式下，多数开发商以房屋的建筑面积作为计价依据，房产测量的房屋面积计算结果与开发商、广大购房人的切身利益密切相关。因此，房产测量的结果，直接关系到产权登记质量，关系到产权各方的利益。质量检查是房产测量工作中的一个重要环节，质量检查工作的好坏，直接关系到最终房产测量成果的质量。

【关键词】房地产；测量；质量；控制；检查

2000年2月国家质量技术监督检验检疫局发布了《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），规定了城镇房产测量的内容与基本要求。2009年9月国家质量技术监督检验检疫总局及国家标准化管理委员会共同发布的《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）确定了测绘成果质量检查验收与质量评定的方法和要求。本人结合实际工作经验，提出房产测量中质量检查的重点及方法，与大家共同讨论。

一、房产测量的基本工作流程

1、 接受房产测量案件的申请，对提供资料进行审查，并签订《测绘合同》。

2、 测量前准备工作。通过阅读申请方提供的资料，了解作业项目的基本位置和基本情况，制定测量计划，检查测量仪器。同时与申请方预约测量时间，通知申请方做好各项准备工作。

3、外业测量。我市房产测绘队采用手持激光测距仪完成外业数据的采集。

4、内业绘图。我市房产测绘队采用开拓未来软件公司开发的绘图系统进行房屋分层分户图绘制及面积计算。

5、进行质量检查。

6、出具房产测绘报告验收、房屋分层分户平面图。

二、房产测量工作中质量检查

测绘成果质量通过二级检查一级验收方式进行控制。各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。无伦是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查。同时下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查，以保证房产测量成果的质量。

一级检查为过程检查，在全面自检，互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担，其内容主要有：逐项检查项目测绘业务承接单中的内容。委托测绘业务协议及合同中的内容逐项检查。检查委托方提供的建房资料、产权来源，经规划、设计部门批准的建筑图纸，執行的技术标准及文件是否缺失、遗漏、损坏；检查项目管理单中各项内容填写记载是否齐全、清楚；检查具有技术说明及技术报告书的各项内容中记载的报告说明；检查实测项目测量表中房产要素调查测量的各项填注是否完整，字迹是否清晰、易读；是否有不合规定的改动、擦拭、涂改，尺寸注记是否漏记；特殊图形是否在表中调查栏中说明计算方法，图形是否完整，相关辅助尺寸数据是否齐全；检查实测项目时应对提供的实测设计图纸的 来源进行检查，是否有相关规划部门的审批章；检查预测项目时计算机信息库中资料与原始图纸间在边长、房屋布局，是否输入错误；检查预测变为实测时房产测绘要素是否发生重大变化，原预测需要变更的要素是否变更，精度是否评定；检查客户特殊要求，但不违背国家有关标准的项目是否纪录错误，是否集体研究讨论；测绘成果资料的上交是否齐全。

二级检查由测量单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。凡一级检查的所有内容，二级检查人员必须更加细致的检查。其重点有以下内容：实测项目中建筑设计图纸与计算机成图的边长尺寸比对是否计算正确；实测项目中分摊原则的确定是否合理；实测项目中分摊公共部位的确定是否合理；实测项目中权属界限确定是否合理； 实测项目中房屋应全算、半算、不算的建筑面积、权属建筑面积是否准确；预测项目变为实测项目时，外业测丈表的记载是否标准、齐全，比对实测时房产要素是否变化；严格检查预测实测后，计算机信息库中相关要素是否变更修改、正确与否；检查房产测绘成果库中的各种图表、资料是否齐全、完整。 一级质量检查的范围数量为：外业巡查100%，每个项目主要数据抽查30%（即该项目中的每一栋），内业检查100%；二级检查在一级检查的基础上，外业随机巡查30%，每个项目主要数据抽查10%，内业检查100%；凡被二级检查随机抽样抽查的项目，应由作业人员先向用户单位约定时间，由作业人员与二级检查人员一道前往检查；一级质量检查分别由相关作业人员填具质量检查自检、互检报告单后，提交二级质量检查人员。二级质量检查人员对提交的一级质量检查报告单进行检查，并填具质量评定报告单。承接房产测绘的工作人员及项目负责人在检查中发现有不符合技术标准的成果时，应及时改正。改正后再检查，直至合格为止；经二级质量检查被评为不合格产品的成果，应全部退回送检人员，令其重测，再重新提交二级检查。

房产测绘成果经最终质量检查（二级检查）合格、验收结束后应编写验收报告，并对验收中出现的问题提出处理意见，并提出最终审核认定报告；验收报告中应有质量检查的全部资料，纳入验收的各方应签字认可，成果生效。且最终测绘成果还应满足国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中规定测量房屋面积的精度要求与限差规定，参考下表所示。

房产面积的精度等级 限差 中误差

一 0.02 +0.0006S

0.01 +0.0003S

二 0.04 +0.002

0.02 +0.001S

三 0.08 +0.006S

0.04 +0.003S

表中S为房产面积M2

结语：为了进一步加强房地产产权产籍管理，各地房产管理部门正在建 立房地产地理信息系统，房产测量成果将是建立这一系统的重要基础 数据，这就要求房产测量部门进一步加强房产测绘质量管理，制定出 完善的内部房产测量作业规程和测绘产品质量检查实施细则。同时，进一步提高房产测量从业人员的业务素质和职业道德素质。只有这样 才能确保房产测量成果的质量，为房产管理部门、开发商和广大购房户提供合格的房产测量成果。