刍议房地产建设项目中成本控制的应用

曹维乐

【摘要】当前，在城市化进程不断加快的带动下，我国的房地产行业正处于蓬勃发展时期，房地产项目的不断增加，使得人们对于工程项目的质量提出了更高的要求，各种问题也随之而来。尤其是房地产建设项目中的成本控制，由于其控制主体是投资人，与承建单位的成本控制存在着很大的不同，成本浪费问题时有发生。本文结合相应的工程实例，对房地产建设项目中成本控制的应用进行了分析和讨论。

【关键词】房地产建设项目；成本控制；应用

前 言

工业化进程的加快，推动了社会经济的发展和人们生活水平的提高，也带动了我国城乡一体化进程的加快，在这种情况下，我国的房地产行业迎来了前所未有的发展契机。在丰厚利润的引诱下，房地产建设项目的数量不断增加，而房地产商对于成本的控制问题却不够重视，使得房地产建设项目在成本控制方面存在着一些问题，影响了企业经济效益的提高。因此，做好房地产建设项目的成本控制工作，是非常必要的，需要房地产开发商的充分重视。

一.工程概况

某小区建设项目位于天津某城区，周边有多条公交线路经过，交通条件非常便利，而且各种配套设施非常完备。小区建设规划占地面积约为4.41公顷，建筑面积14.3万平方米，住宅面积11.5万平面米，容积率约2.55。经现场实际考察以及市场分析，将项目定位在中高档居民小区，作为该城区开发建设的重点项目进行管理。

二.房地产建设项目的成本构成和控制原则

在房地产建设项目中，成本费用的构成是十分复杂的，涉及多方面的内容，如土地、技术、环境、管理等，主要包括以下几种：

（1）土地费用：在我国当前城市化进程不断加快，城市人口迅速增加的影响下，我国城市土地资源日益紧缺，土地作为一种稀缺性资源，其价值是不容忽视的。因此，房地产开发商在对房地产项目进行开发时，需要支付相应的土地费用，如土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等。

（2）前期工程费：主要是指建设项目前期工程的各种安装费用，如规划设计费、市政公共设施费等，在建设项目的成本构成中占据较大的比重。

（3）管理费：为了确保房地產建设项目的顺利开展，需要做好相应的管理工作，管理成本也就必不可少。一般来讲，管理成本主要包括办公费用、保险费用、工资费用以及培训经费等。

（4）税费：在房地产建设项目中，税务成本一般包括两方面的内容，一是税收费用，包括房产税、土地使用税、耕地占用税、营业税、企业所得税等；二是行政性费用，指在房地产项目建设过程中，地方政府部门收取的各种费用，如市政配套费、征地管理费、商品房交易费等。税务成本在房地产项目的开发成本中，占据约20%左右的比重，同样不容忽视。

在对房地产建设项目进行成本控制时，需要坚持几个基本原则，以确保控制的有效性和可靠性。这些原则主要包括：全过程控制原则、主动控制原则、技术与经济相互结合原则等，在工程项目建设中，相关管理人员需要充分重视起来，以保证房地产建设项目成本控制的有效进行。

三.房地产建设项目中成本控制的应用

从以上几个成本控制原则分析，在房地产建设项目中，成本控制应该从以下几个方面着手：

1.规划设计阶段

设计阶段是工程建设的首要阶段，需要从根本上实现经济效益与社会效益的相互统一，直接影响着工程项目的施工质量和施工进度。设计阶段的成本控制是最为关键的，应该在满足工程质量和进度需求的同时，将成本控制在最佳的范围内。规划设计阶段成本控制最为重要的问题，就是必须制定相应的房地产建设项目标准，并对项目设计方案进行合理选择。一方面，房地产企业可以通过限额设计的方式，对建设项目的成本费用进行有效控制，逐步完善设计经济责任制；另一方面，设计人员必须熟练掌握各种材料的市场价格，对项目的预算定额进行准确计算，之后结合项目的实际投资情况，进行相应的规划和设计，尽可能确保项目预算的准确性，对施工中可能遇到的问题进行预先估计，设计相应的解决措施，最大程度地降低材料、费用等方面的消耗，促进企业经济效益的提升。

2.招投标阶段

在房地产建设项目的招投标过程中，涉及多方面的问题，要切实做好管理工作，确保招投标工作的专业性、经济性和针对性，实现对项目成本的有效控制。在招投标阶段，常用的计价方式包括定额计价和清单计价，对此，合同总价可以采用总价包干的方式，在充分考虑市场风险的前提下，根据市场变化，对人工费用和材料费用等进行调整，这样，可以在工程项目的前期，对整个项目的实际成本进行明确，即使由于各种因素的影响而出现偏差，也可以在项目后期进行弥补，从而减少后期结算的工作量。需要注意的是，对于房地产开发商而言，招标过程实际上是合同经济文件的形成过程，因此，需要注意经济标的分析，尽可能避免出现不平衡报价的情况，同时应该集合技术标，对施工组织设计进行分析和研究，对投标方技术措施的合理性和可行性进行明确判断，以实现对经济标计价的指导。

3.施工阶段

施工阶段是工程项目建设的核心环节，需要投入大量的人力物力资源，而与此同时，施工阶段也是房地产项目能否获得相应社会和经济效益的前提，做好施工阶段的成本控制工作，是非常必要的。施工阶段的成本控制效果也是非常显著的，在整个房地产建设项目中，占据着较大的比例。对于房地产企业而言，首先，需要对各种施工材料进行有效管理，在保证材料质量和供应的同时，对其价格进行控制，以实现对项目成本的有效控制；其次要对设计变更进行有效控制，以避免工程成本的无谓浪费。许多情况下，由于施工图的设计过于模糊，或者与实际情况不符，在施工中往往需要进行相应的设计变更，这些因素都会对项目成本造成一定的影响，需要房地产企业的充分重视；然后，应该加强现场签证管理，确保签证的准确性、客观性和实效性，在充分考虑现场实际情况的前提下，进行签证，避免出现事后补签的现象，尤其是对于隐蔽工程项目，更是要充分重视，尽可能减少费用的波动情况。同时，要对相关签证进行合理保存和管理，以避免在出现相应纠纷时，无证可查、相互推诿的现象，确保成本控制的有效性。

4.竣工结算阶段

竣工结算时工程施工的最终阶段，同时也是成本控制工作的最后一个环节，虽然项目的建设已经基本完成，但是仍存在着许多可能影响成本控制的问题。对此，房地产企业应该充分重视起来，对工程项目建设过程中的各种资料进行收集和整理，结合工程的实际施工情况及相关技术标准，从相关合同条款出发，对问题进行分析和解决。

四.结语

总而言之，在当前市场经济背景下，房地产建设项目的数量越来越多，市场竞争日趋激烈，做好项目的成本控制工作，是非常必要的。房地产企业应该及时更新观念，强化认识，注重成本控制的全过程性和全面性，结合建设项目的实际情况，确保成本控制工作的有效开展，提升企业的经济效益和社会效益。

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