浅谈阳台建筑面积计量中的争议问题

崔军

【摘要】本文以小韩安置小区二期北地块规划与批准的项目为例，按GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范，对小韩安置小区二期北地块进行了建筑面积计算与复核，并对规范中有关主体结构、阳台

【关键词】阳台建筑；建筑面积；阳台面积；核算

1案例背景

小韩安置小区二期北地块位于徐州市新城区，为拆迁安置定销房，规划建设方案批准定销商品房共计35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢。总建筑面积约为289254平方米。（其中：地上住宅建筑面积约为233452平方米，高层地下室建筑面积约为10779平方米，多层半地下室建筑面积约为9171平方米，配建地上公共建筑面积约为22063平方米，配建公共设施人防地下车库建筑面积约为13789平方米）。依据土地出让合同，甲方定销商品房回购单价为4150元/平方米，在工程竣工验收后，由回购单位支付开发建设单位相应价款后回购安置定销房。目前，工程主体已完成。受回购单位委托，按照2013规范，计算该安置小区详细的建筑面积。

2争议的建筑面积

咨询单位依据设计图纸和变更，按照2013规范，计算出总建筑面积289254平方米，其中高层住宅部分阳台按照底板水平投影面积一半计算面积为5404.78平方米，计算结果经过与回购方、开发建设单位几次商谈后，未能达成共识，争议的焦点就是高层住宅阳台面积的计算方式，开发建设单位认为阳台应按全面积计算，理由是相邻阳台间的分隔墙体为钢筋砼承重剪力墙，从基础顶部一直通到屋面，应归属于主体结构，阳台按全面积计算为 10809.56 平方米，两种意见差距5404.78平方米，按照4150元/平方米单价回购，合计价差 2243 万元。

多方专家讨论，有的认为应按照主体结构外的阳台类别计算一半面积，有的倾向于剪力墙为主体结构，附着阳台应计算全面积，未能形成一致意见。

3争议建筑面积的确认

笔者本着慎重稳妥、实事求是、快捷迅速的原则，向2013规范的具有解释权的单位发函咨询，住建部标准定额研究所接函后逐级向省住建厅、市住建局落实，及时对所反映事项作出了书面答复，答复意见即按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，

4解决方案

笔者详细解读分析2013规范中有关主体结构、阳台的定义以及阳台面积的计算规则。

阳台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

主体结构：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。

在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

5结束语

本文以小韩安置小区二期北地块规划与批准的项目为例，对高层住宅阳台面积的计算方式进行了讨论，最后由住建部标准定额研究所得出解释，确定按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，对小韩安置小区二期北地块的争议面积的合理测算方式，为国家节约回购资金2243万元。

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