日城区改造规划研究

钟威

【摘 要】随着惠州市经济的快速发展，城市建设活动日益增加，旧城区内的旧厂房、旧住宅也渐渐陈旧没落，与规划片区未来规划功能及规划定位严重不符，对这些区域的更新改造势在必行。本研究结合惠州市鹅岭片区土地利用规划，提出旧城区改造的措施、建议，研究公共设施建设的解决方法，并提出规划实施的保障机制。

【关键词】旧城区；改造规划；惠州市

1、项目背景

鹅岭片区位于惠城中心区西南部，随着惠州市经济的快速发展、汽车客运南站及城市轻轨的建设、金榜路及红花湖路的拓宽，该片区的城市改造建设活动日益增多，为了对片区内的城市建设活动进行科学引导，对片区的下步规划制定与开发建设提供指导性的建议，编制惠州市鹅岭片区土地利用规划研究。

2、规划片区概况

2.1优越的区域位置和交通条件

从区域位置来看，鹅岭片区处于惠城次区域与仲恺次区域的交界地带，同时也是仲恺进入惠城区的门户，周边有连接长深高速公路的仲恺大道，以及连接城区内部的三环路、鹅岭北路、鳄湖路等。随着汽车客运南站和莞惠城际轨道（本片区内设一处轻轨站点）的建成，将会带动本片区的快速发展，极大提升该片区的区位优势，从而为鹅岭片区注入新的活力。

2.2优良的自然条件

鹅岭片区西侧紧靠红花湖景区，北接螺山，东连布头岭，片区内有菠萝山等自然山体，加上片区中部的小石壁水库，这些自然资源共同营造了鹅岭片区优美的自然环境。

2.3“三旧”改造，旧区更新

本片区内部分旧工厂已纳入“三旧”改造，部分地块已经开始更新改造，加上汽车站和城市轻轨的建成使用，将极大促进该片区的旧区更新，很大程度上提升本片区的整体形象，带动片区的整体发展。

3、旧区改造更新

鹅岭片区现状建成区占规划总用地面积比重较大，其中旧城区住宅、工厂多为上世纪八、九十年代建设，房屋、厂房日益危破，居住、生产存在安全隐患，公共服务配套设施落后，市政基础设施逐渐陈旧，交通日益拥堵，空间环境日益局促，城市土地价值与承载的功能不相匹配。为了使其恢复活力，发挥其应有的作用，急需通过对旧住宅、旧厂房的改造达到改善环境、改善生活质量的目的。

3.1已批土地腾挪开发，已建工业厂房进行城市更新

部分权属用地由于出让时间较早，边界与规划路网有一定的错位，应进行有效的土地腾挪梳理后方可开发建设，以避免不规范开发阻碍市政道路的开通。

片区内存在手序不全的、未经过审批的单层或低层的临时建筑，未充分利用土地资源，造成土地资源的浪费，应依据规划用地功能与强度进行开发建设。

片区内现状合法建筑，除新建居住小区外，现状工业用地和旧住宅已与规划区未来规划功能及规划定位严重不符，宜通过城市更新对土地进行再开发，更好的发挥其应有的价值。

3.2旧城区住宅近期完善设施、改善环境

鹅岭片区现状旧城区住宅主要位于片区北部，以独立式住宅为主，布局较为完整，建筑质量较好。同时，这些地区建设密度大，建筑布局单一，缺乏绿地、停车位等配套设施，小区、组团级别道路布置不合理，周边环境差，影响整体生活质量。

考虑到这些地区建筑质量较好，布局较为完整，近期改造重点以提升居住质量，改善居住环境，完善配套设施为主。主要采用以下措施：

（1）合理划分道路等级，改善道路路面条件，增加行道树、路灯照明、标志系统等，改善街道景观，提升环境品质；

（2）利用市场等公共建筑物的改造增加停车位、垃圾收集点、公共厕所等配套设施；

（3）合理划分防火分区，通过设置防火女儿墙等措施满足消防要求；

（4）完善市政管网系统；

（5）建议新开发居住小区的公共绿地集中靠路边布置，以增加旧城区的街头小游园等。

3.3多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设

旧区改造更新，公共设施建设极为关键。过去城市建设，特别公共设施的建设只有一种单一的政府投资渠道。而规划片区现状公共服务设施缺口较大，由政府投资建设诸多公共设施，势必加大城市财政压力；另一方面也形成城市公共设施有效供给的严重不足与有效需求日益增长的矛盾。

当今社会，市场经济已成为国民经济的主体，民营经济的比重不断上升，这使得非政府主体承担部分公共设施的建设和供给任务成为可能。

社会资金参与城市公共设施的建设，主要有两种形式：一是通过房地产开发项目提供附属的公共设施；二是直接建设公共设施，这一般需要相应的激励机制，如附带一定量的优惠政策，包括房地产开发、特许经营、商业广告开发等。规划片区用地权属较为复杂，小地块较多，建议在更新改造和地块整合中捆绑建设公共绿地，释放、增加规划区的公共空间。

为保障城市公共设施的品质，一方面需要对城市开发提出公共设施建设标准作为控制开发的依据；另一方面也需要通过制定一些政策引导社会资金建设公共设施。利用市场机制，积极拓宽各种融资渠道，鼓励民营经济参与公共设施建设，可有效解决城市建设资金不足的问题，减轻政府压力，促进公共设施建设，推动片区发展。

4、规划实施的保障机制

为保障规划的实施，需要制定一定的规划实施机制。规划的实施既是政府的工作，也涉及到公民、法人和社会团体的行为，是社会整体共同运作的过程。这一过程中政府的干预、引导和市场的推动、牵引都起到重要作用，因而规划实施的保障机制将是多层次、多方面的，并且相互作用和补充。

（1）法律机制

法制是规划实施运行机制的基础，通过行政法律、法规的制定和规范、标准与准则的制定，为规划行政行为授权，为规划实施和制度化管理提供实体性、程序性依据。建立以法规为准绳的监督机制，从而为调节社会利益关系，维护经济、社会、环境的健全发展提供法定依据及实施保障，规范各种开发建设行为，严格按照规划组织片区的各项建设，保证片区总体布局的合理性及建设的高效、高质。

（2）行政机制

城市建設是一项跨部门、跨行业、长期的系统工程，不但需要统一合理的规划，也需要有效的管理体制。规划建设主要是政府行为，在规划的实施中，行政机制具有最基本的作用。管理部门应该淡化自身的行政色彩，提高市场服务意识，对片区的定位有正确的认识，使政府引导和市场带动形成良性的互动，达到双赢。通过法律、行政、投资等机制组织规划的实施，通过协调、监控等机制及时发现实施过程中的问题，重新调整和完善规划实施的手段，从而保障规划实施的进行。同时，规划实施的行政机制要与法律机制相衔接，法律、法规应对行政程序和行政权限有明确、完整的授权，使行政行为有法可依、有章可循。

（3）协调机制

规划的实施需要依靠社会的各个组成要素之间的相互协同作用，建立整体发展目标与各方面的具体实施相结合的系统，协调社会各部门之间、经济利益与社会公众和环境之间的平衡以及近中远期目标上的协调。

（4）监控机制

面对复杂的社会组成和变化的市场环境，规划不可能一成不变。为保证规划与实施相适应，必须建立完善的监控机制，推行公众参与制度，建设规划信息系统，对规划实施的变化以及引起这种变化的经济、行政、政策、社会原因实行动态监控，及时研究对策，积极组织反应，这是保证规划保持适时性的前提条件。

参考文献

【1】 中华人民共和国城乡规划法.2008.

【2】 广东省城乡规划条例.2013.

【3】 惠州市城市规划标准与准则.2007.

【4】 惠州市人民政府.惠州市城市总体规划（2006-2020）.2012.