小产权房法律问题研究及对策浅析

金晓筱

【摘要】近年来我国经济文化和城镇化进程的快速发展，房屋的购买需求和房价的持续攀升，小产权房随之出现。小产权房的出现在解决人们住宿问题的同时也滋生了许多社会纠纷，本文关注的核心问题是小产权房的成因以及对策浅析。

【关键词】小产权房；法律问题；农村集体土地制；改革路径

中图分类号：D92文献标识码A文章编号1006-0278（2015）11-096-01

小产权房的出现反映了我国法律法规的不完善以及诸多的社会问题，因此探析其形成原因，从法律的角度对其进行理论研究，并提出有效的解决途径，对我国的社会经济以及城乡结构的调整都有举一定义。

一、小产权房概念和特征

（一）小产权房概念

有学者将小产权房概括为宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售形成的一种权利状态。也有学者认为小产权房是指在农村集体经济土地上，有享有该土地所有权的乡镇政府或集体经济组织单独开发，或与房地产企业联合开发建设，并由该乡镇政府或村委會制作权属证书的房屋①。小产权房是在集体的土地上开发的商品房，这些在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。

（二）小产权房的特征

1.小产权房是在集体土地上建设的房屋，具有明显的价格优势。由于建设过程中没有经过国家征收这一强制程序，未将集体土地变为国有土地，因此小产权房违反了我国现行法律法规的强制规定。由于小产权房没有缴纳国有土地出让金和有关的各种税费，因此其建设的土地成本极低，并且以自身低廉的价格优势，具有强大的市场需求。

2.小产权房没有办理合法的规划和报建手续，其产权不具备合法性。小产权房未进行国家项目审批，无法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设施工许可证》《商品房销售预售许可证》，因此无法取得国家颁发的房屋产权证，其产权性质不具有合法性，不能办理土地使用证、房产证等合法手续。农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。

3.小产权房因不具备完善的产权证具备较大的法律风险大和限制。小产权房在集体经济组织成员之间的转让可被认定为合法有效，但在本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员（包括外村的农民和城镇居民）之间的小产权房买卖合同则是无效情形。值得注意的是关于农村房屋转让给城镇居民有效的例外情形，基于离婚、继承等法律事件引起的小产权房所有权转移，或者因合法迁入本集体经济组织后购买小产权房，以及因城中村改造涉及人员购买改造房的不能认定为无效。

二、小产权房的成因、现状及其危害

（一）小产权房形成的原因

上世纪80年代，我国开始了住房体制改革，伴随着随着城市与农村经济发展的需求，小产权房应运而生。由于《宪法》与《土地管理法》在立法时并未对小产权房问题有明确的规定，使得小产权房问题在法律上成为空白，小产权房一直游走在法律边缘，使得部分投机者一再青睐小产权房。由于政府的监管部门在对小产权房进行监管、查处时往往采取互相推诿或暧昧的态度，没有进行适当的制止和整治，加之购房者的法治观念淡薄，使得小产权房规模扩大速度非常快，最终造成小产权房问题愈演愈烈。

（二）小产权房产生的危害

依据我国现行的《土地管理法》规定，非集体经济组织的成员如果购买了小产权房是不能办理房屋产权登记，因此也就不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和处分的权利，在遇到法律纠纷时也难以得到维护。就目前我国小产权房的现状来看，大多数小产权房集中在城市的边缘，而购买小产权房大多数是进程务工人员，根据我国的户籍管理制度，购买小产权房因为无法办理房产证进而外来务工人员无法办理户籍迁移手续，给人口管理增加了一定难度。小产权房的出现同时也打破了房地产的市场交易秩序，进而侵害了集体成员的利益。

三、小产权房改革路径探析

在选择解决小产权房问题的方式方法是，应当考虑维护国家利益的同时应兼顾个人利益，不能因维护国家利益而损害了他人的利益。无论是集体土地成员还是购房者的利益均应当予以适当考虑，否则在解决小产权房的问题时同样会引起深层次的社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。一方面要严格管理土地用途并查处惩罚违法用地者，切断新小产权房产生的根源，另一方面对现有的小产权房进行转化。对于那些已建成和在建设的小产权房，原则上不应拆除，特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目，以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化，对于继续违规建筑的建盖责任者，应当追究其法律责任，同时对于有监管责任的部门，对于其监管行为若存在忘忽职守，应当追究其刑事责任。建立相关的小产权房销售与建设登记制度，将其纳入可以备案有据可查的范围之中。

小产房权房是中国经济发展过程中产生的特殊社会问题，在解决这一问题时，从当前角度来说，可以对小产权房问题进行分门别类处理，但从长远角度来说，则需要对我国的土地制度进行反思和改革，明确农村集体土地所有权性质以及所有权主体，规范农村集体土地的征收或征用、补偿、流转制度，从根本上治理小产权房。

注释：

①张忠野，曾大鹏.房地产法学[M].格致出版社，2010.

参考文献：

[1]朱振，张立栋.查办小产权住房本身是违法的[N].中国工商时报，2007-07-17.

[2]徐中孟.雷艳坤.认识小产权房的风险[J].卓越理财，2007（7）：71.

[3]李翠萍.论小产权房的相关法律问题及其制度构建[J].法制与社会，2014（2）.