试论房地产开发企业税务筹划

薛文翔

摘要：税务筹划在房地产企业各个阶段都发挥着重要作用。文章通过深入剖析税务筹划企业筹备阶段、开发阶段、销售阶段、持有阶段的作用，阐述了税务筹划在应对各阶段风险时的措施。

关键词：房地产开发；税务筹划

一、房地产开发企业中税务筹划的作用

（一）企业筹备阶段的税务筹划

1. 帮助企业选择合适的组织形式和结构。依照我国税法相关规定，自己筹办房地产企业或者多人合办房地产企业都不需要缴纳企业所得税，而公司制的房地产企业不仅要上缴企业所得税和个人所得税，股东还要缴纳20%的股息红利税。房地产企业应根据自己的战略发展目标选择适合自己的企业组织形式，而不是一味的选择不用交纳企业所得税的组织形式，因为每一种组织形式在进行企业财务管理时都是各有优劣势的。而在选择企业组织结构时，房地产企业也要根据自身运作情况来选择。子公司和分支机构构成了企业组织结构。对于子公司和分支机构来说，因为各子公司都有自己的法人代表，而分支机构没有，在缴纳税款时，各子公司自己缴纳，分支机构由总部代替缴纳，所以总部可以利用分支机构来减轻税务，但也要为分支机构承担连带责任。

2. 帮助企业选择适合的筹资方法。房地产企业一直以来都面临着因为经营周期长，需要很多的资金来运转，但又很难获得那么多资金的问题，而融资能帮助企业有效的解决以上问题。融资方式有多种，房地产企业应根据自己的战略发展目标和经营情况选择适合自己的融资方式。房地产企业的融资分为资本市场、吸引外资、银行贷款融资等，最常用的就是债务融资和权益融资。权益融资虽然不用偿还，但需要给投资者分股利，所以筹资成本相对较高；债务融资与权益融资相比，筹资成本较低，给投资者分的股利还可以抵扣税款，但是这样会使企业资本结构和财务管理遇到更大的风险；而租赁融资不仅能用在租赁融资方式下购买的固定资产用作“双重抵税”，还能减轻企业周转资金的压力。

3. 帮助企业选择合适的建设项目。地址和规模是房地产企业在选择建设项目时考虑的主要因素。根据我国的土地增值税法规定：当纳税人建造商品房出售时，并且其增值额没有超过扣除项目金额20%时，不征收纳税人的土地增值税。而这一政策作为了房地产企业设定商品房单位面积价格的主要依据。

（二）企业发展项目时的税务筹划

1. 帮助企业选择适当的建设方式。房地产企业在建设方式上有很多种选择，房地产企业应根据自身的发展目标和经济实力选择合适的建设方式和项目。在建设项目时，就算投资方用不定产入股，他也要和合作者一同承担投资风险，如果他把自己拥有的股权转让出去，他是不需要上缴营业税的。如果采用代建方式，则客户需要付给代建方一定的代建费用，但因为房地产权实质上没有转移，所以房地产企业不用上缴土地增值税。

2. 科学扣除成本费用和利息。根据我国税法相关规定，利息费用可以资本化计入成本费用，而无形资产和固定资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用全部都能抵扣。房地产企业应有效利用这些优惠政策，在房地产企业能够调控的限额范围内抵扣业务招待费；房地产企业根据企业的经营情况分配广告费的抵扣和延迟抵扣成本费用的比例；尽最大的可能避免出现交纳罚金的现象，通过上述方法，减轻房地产企业的税务负担。

（三）企业销售阶段的税务筹划

1. 帮助企业制定合适的销售价格。房地产在制定销售价格时并不是越高越好，企业应全方面考虑征收土地增值税的条件等因素。当房地产企业制定的价格超過了大部分群众的购买能力，会直接损害到企业的收益，最终只会导致房屋积压。

2. 企业销售利益的税务筹划。

（1）设立专门的销售公司，严格管理销售收入。销售公司可以通过转销和代销方式来管理销售收入。而房地产企业付给销售公司的代理销售费不仅可以当作成本费用，还能用来抵扣企业的土地增值税。

（2）分开签订合同，分解销售收入。以精装房为例，精装房的装修费用可以在税前抵扣成本费用，降低经营成本，但只要销售价格上升，增值税又会随着上升，所以到最后房地产企业的经营成本不但没有减少反而会增加。为了解决上述问题，房地产企业可以通过转让承包装修项目和自己设立装修公司的方法，还能采用差额方式，达到减轻税务压力和应税收入的目标。

（3）通过促销分解销售收入。虽然房地产企业可以通过“价格折扣”的促销方式降低应税收入和税务负担，但这种方法只要出现小小的偏差，就会造成巨大的税务筹划风险，给企业带来巨大的损失。

（四）企业持有阶段的税务筹划

租赁方式是房地产企业处理积压库存最常用的方法，因为房屋出租不仅能解决积压问题，还能给房地产公司带来较大的收益，达到降低资金周转压力的目的。而科学、合理的税务筹划能将房屋出租带来的收益最大化。

1. 帮助企业选择适合的出租方法。根据我国税法相关规定，房地产企业经由房屋出租获得的利益必须上缴营业税、房产税、企业所得税等，但经营投资则只需要上缴企业所得税，所以房地产企业应将原来的房屋出租方式转为经营投资，这样就能最大限度的减轻企业所承担的税务压力。

2. 帮助企业选择恰当的会计处理方式。处理投资性房地产的会计方法有成本法和权益法两种。成本法和权益法最大的区别就是成本法要进行计提折旧，而权益法不进行计提折旧。成本法是计量企业的历史成本后再进行计提折旧，而权益法是计量公允价值，公允价值变动就决定了企业的损失。两种方法相比较，因为成本法可以用资产折旧所得的费用抵扣税款，在一定程度上减轻了企业的税务负担，所以成本法更加有利于房地产企业。

二、房地产企业应对不同阶段税务筹划风险的措施

（一）企业筹备阶段

房地产企业在筹备阶段的主要工作是选择组织形式和结构以及融资方式。房地产企业在选择建立分公司还是子公司时，要考虑税收征管部门监管房地产企业分公司的力度相对于监管子公司的力度较低和分支机构的亏损额是用母公司利润来抵消等诸多因素，通过科学、合理分析企业自身盈利能力后，再进行选择。在土地获得方面，房地产企业可以通过并购和直接购买获取土地，相对直接购买方式来说，因为土地没有转移，所以企业并购时不需要交纳契税，这种方式可以为企业省下一大笔的税款。对于很多房地产企业来说，银行贷款是最主要融资方式，但随着银行贷款政策越来越严格，企业贷款的难度也越来越大。所以，非金融机构逐渐成为了最受欢迎的融资方式，这种方式要求企业必须有合法的单据才能抵扣税款，所以房地产企业应主动并经常和税务管理部门进行交流，通过严格执行独立交易原则最大限度的利用结算利息费用，不断减轻企业税务压力。

（二）企业发展阶段

在房地产的开发阶段，为了降低房地产企业经营成本并获得最大的利润，企业应在严格执行有关税法规定和会计制度的基础上，选择最恰当的成本核算方式，使得企业有足够的周转资金。在制定投资方案时，房地产企业应深入分析企业所得税回转问题，如果一个项目承包给外部企业，为了防止因为操作不合乎规矩而出现双方冲突，所以需要在签订合同之前就搞清楚价格和获得发票的方式。

（三）房地产销售阶段

在房地产销售阶段，为了减少增值税额，税务筹划就要明确销售收入。房地产企业要严格依照国家法律法规制定合理的销售价格，提升民众的购买率，从而提升售出率。在整体转让开发项目时，房地产企业有必要全面预测并计算该企业实施的税务筹划方案有没有起到减轻税务压力的作用，防止出现其它税种或所缴纳税款超出预计范围等问题。

（四）房地产持有阶段

在房地产持有阶段，因为房地产开发企业的房产租赁和投资联营活动是一同开展的，需要获得更多有用的信息，所以企业应与税务管理部门继续保持交流，从而获取最新资讯，根据市场的变动不断调整企业房地产销售价格、物业价格、租赁价格、管理费用，使其得到税务局和群众的认同。

三、结语

房地产企业必须根据自身情况选择适合自己的企业组织形式和结构，在每个阶段利用好税务筹划，企业不仅要与税务征税部门保持紧密联系，还要学会随着市场的变化调整销售价格，并利用好融资的方法，达到不断减轻企业周转资金的压力的目的，最终使企业获得最大的收益。

参考文献：

[1]欧柏生.浅谈房地产企业的税务筹划[J].财经界（学术版），2014（17）.

[2]高鸽.房地产开发企业税务筹划研究[D].吉林大学，2013.

[3]常颖.房地产开发企业的税务筹划研究[D].辽宁师范大学，2014.

（作者单位：江苏省弘升置业有限公司）