不动产登记制度的弊端与解决思路研究

肖格

摘 要：该文基于笔者多年从事土地管理的相关工作经验，以不动产登记制度的弊端与解决思路为研究对象，论文首先分析了不动产登记不统一的弊端，论文中主要分析了四个方面，在此基础上，论文论述了建立我国不动产统一登记制度的几点思考。论文是笔者长期工作基础上的理论升华，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：不动产登记制度 弊端 解决思路

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）07（a）-0242-02

1 不动产登记不统一的弊端

1.1 造成了登记范围的不明确

登记范围的确定，是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定，不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中，缺乏统一的规定，加之各地经济差异加大，地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同，各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。

一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。随着经济和社会的发展，传统的不动产开始分化和组合，一些新型的不动产权利开始出现，如土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视，涉及这些不动产客体的登记法律没有规定；有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场，如铁路、电网、公路、输油（气）管道、城市地下管道等等，也未列入不动产登记的范畴。二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例，《土地登记办法》中专设总登记一章，其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念，其他登记包括的则是更正登记及异议登记，预告登记另设章节；《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里，而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记，地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突，容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱，给不动产物权市场交易带来安全隐患。

1.2 阻碍了不动产市场的交易

我国现行不动产登记实行多部门登记制，至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记，并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的，其弊端很明显：（1） 影响不动产交易的安全；（2）增加了权利人的登记成本；（3） 造成了登记资源的浪费。

1.3 降低了登记信息的公开程度

不动产登记信息公开是登记体现公信力的重要保证，但是现在这项制度还存在很多不足，表现在：

1.3.1 信息公开不足

尽管各登记机关均承诺当事人可以公开查询不动产登记资料，但由于计划经济时代行成的思维定势，登记机关仍对不动产登记资料信息的查询设置了严格的限制，当事人只能查看到一些比较简单的粗略的内容，这与物权变动公示公信原则要求的登记信息充分、有效的公开相差很大。

1.3.2 查询程序不够明确

除国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询程序做了较详细的规定外，其他相关法律、法规和规章缺少对不动产登记的查询规定。很多地方立法中也只笼统规定土地登记资料、房屋权属状况可以查询等内容，极少有涉及对登记查询具体程序和范围的规定。

2 建立我国不动产统一登记制度的思路研究

建立国家不动产统一登记制度，目前在立法界和理论界并无疑义，《物权法》第 10 条第 2 款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来，国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法，如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题，确实值得我们思考和探究。

2.1 完善的不动产登记制度的几个特点

布立克德尔曾言，一个完善的不动产登记制度，应具备下列几项条件，此乃办理不动产登记不变的原则：稳固、简易、精确、适境。结合我国实际，笔者认为，完善的不动产登记制度至少具有以下四个特点：

2.1.1 登记机构的统一

登记机构不统一，容易造成不动产登记体系散乱，政策规定前后矛盾，登记信息不完整，登记成本提升，登记公信力下降等种种问题，我国现行“政策多门”、“多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。

2.1.2 登记程序的便捷

市场经济社会财货交易十分频繁，大量的交易需要快速的流转，这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段，为加快不动产交易的节奏，登记也必须“提速”，这不仅能节省权利人的登记成本，而且能使买受人避免遭受限制登记的处分，保证取得权利的安全。

2.1.3 登记信息的真实

不动产登记的基本法理，就是作为物权公示原则具体表现方式的不动产登记，必须要在物权变动中发挥实质性的决定作用，而且要发挥积极的权利正确性证明的作用。

无论从登记发挥促进私权交易、保护交易安全、降低交易成本的功能，还是从登记作为国家管理社会重要资源的目的来看，登记信息的真实性均不可或缺。

2.1.4 一定公权力的介入

登记之所以能成为物权变动的公示手段，具有公信力，与国家公权力的介入是分不开的，是国家专门机关将权利人的申请事项记载于不动产登记簿后，才赋予了登记强大的公示公信力。同时，登记还有一个利益平衡的问题，作为国家管理和规范社会财产交易秩序的依据手段，也需要一定公权力的介入。

2.2 建立我国不动产统一登记制度的几点思考

根据《物权法》规定，我国目前急需制定一部《不动产统一登记法》或《不动产统一登记条例》（以下统称“不动产统一登记法”）。在这部统一的不动产登记法里，我国要改变现行的登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产适用统一的登记办法。

笔者认为，我国要制定不动产统一登记法，应该从以下4个方面，努力建立统一的不动产登记制度。

2.2.1 明确不动产登记范围的标准

法律应当根据社会生活的需要设立新的物权，以市场需求为标准确定不动产登记的范围。对于有市场需求的不动产，应当及时纳入登记范围；对于没有市场需求的不动产，即便其价值重大，也不宜纳入登记范围。

2.2.2 统一不动产登记机关

建立由土地管理部门（在实行房地统一登记的地方为土地和房屋管理部门）负责统一的不动产登记制度，具体制度设计上也统一于土地为中心，并对管辖范围作出适当的调整，实行不分级登记和属地管辖原则。

2.2.3 统一不动产登记效力

法律应更关注对不动产交易的安全，不动产登记采取登记生效主义模式。赋予登记更强的公示公信力。这符合目前市场经济条件下交易频繁的社会保护交易安全和善意第三人的价值取向，同时对真正权利人则给予制度上的救济。

2.2.4 统一不动产登记簿和权属证书

我们应该设计相应的制度来统一不动产登记簿和权属证书。一是采用“一登记一用纸”模式。二是以土地信息为基础编成登记簿。

3 结语

不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度，目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥，不利于当事人权利的保护，不利于市场交易的安全，不利于管理的规范，必须予以改变。

参考文献

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[2] 陈淑端.谈不动产登记资料信息的公开查询工作[J].云南档案，2008（8）：49-50.