违法建筑的界定及法律处理

石光耀 边赛

摘 要：随着经济的快速发展，违法建筑的现象也随之涌现，并且对人们的日常生活和切身利益产生了不同程度的负面影响。那么，究竟什么样的建筑才能认定为违法建筑？因违法建筑遭受侵害后公民如何维权，以及违法建筑的各类纠纷在法律上又会做何处理？本文将对上述问题进行法律上的解释与说明。

关键词：违法建筑；侵权损害；法律解释

一、违法建筑的界定

我国法律中并无关于违法建筑的权威定义，一般认为违法建筑，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的强制性规定，在未经批准，未取得建设规划许可证、临时建设工程规划许可证，或者虽取得相关许可证但未按照许可证的规定进行建设的建筑物、构筑物及其附属设施。

实践中，如果所建造的房屋没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证的，或者超出上述该证的许可范围建设的，都有可能被认定为违法建筑。现实生活中，比较常见的违法建筑主要有：未经批准私自在人行道、马路边、公共绿地等公共场地搭建建筑物；小区中的楼顶建阳光房、私挖地下室、外扩阳台、外接建筑等；各类商品房、住宅房、厂房等建筑物的搭建时未取得相关的许可证等。因为此类违法建筑的存在，就会围绕违法建筑产生诸多的纠纷，那么接下来笔者将对违法建筑纠纷的主要表现形式及其处理方式进行简要介绍。

二、违法建筑纠纷的主要表现形式

因违法建筑产生的纠纷可以说是纷繁复杂、多种多样的，这里笔者将其简单归纳为以下几类：

（1）违法建筑的侵权纠纷，主要包括因违法建筑对第三人的侵权和第三人对违建人违法建筑的侵权、违法建筑对公共利益的侵权、违法建筑对特定公民利益的侵权等。

（2）违法建筑的合同纠纷，这类纠纷最为常见的则属违法建筑买卖合同和违法建筑租赁合同纠纷两类。

（3）违法建筑的财产纠纷，是因把违法建筑作为一项财产进行分割、继承等而产生的纠纷。

（4）违法建筑的其他纠纷，指除上述三类纠纷之外，因违法建筑而发生的其他形式的纠纷。

在了解了因违法建筑产生的各类纠纷后，这些纠纷在法律上又会做何处理呢？下面笔者将对上述各类纠纷的处理办法做出法律上的说明。

三、违法建筑各类纠纷的法律处理

上述两部分，为大家判断什么是违法建筑提供了简要的参考。接下来，将对与大家切身利益息息相关，也是大家最为关注的，因违法建筑侵权后如何维权，以及违法建筑各类纠纷发生后在法律上会如何处理，重点进行说明。

1.违法建筑侵权纠纷的法律处理

这里所说的侵权不仅包括，违建人对第三人的侵权，也包括第三人对违建人违法建筑的侵权。

首先，在违建人对第三人侵权的法律处理中主要介绍一下，违法建筑物及其搁置物、悬挂物致人损害的责任承担。根据《民法通则》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干规定问题的意见》，违建人虽然不享有违法建筑的所有权，但其仍是该建筑物的适格管理人，有义务对该建筑物进行妥善的管理。在因违法建筑及其搁置物、悬挂物致人损害时，若违建人不能证明自己尽到了善意管理人的责任，即不能证明自己无过错的，则应该承担损害赔偿责任。

其次，第三人对违建人的侵权是指，第三人因为建筑物系违法建筑物，而擅自对建筑物进行毁坏、拆除，这实际上是对违建人权益的侵害。虽然建筑物系违法建筑物，但建筑人仍然对此建筑物享有占有、使用、收益的权利，他人无权对此建筑物进行侵害，只有相关执法部门在一定条件下才能对此建筑物进行诸如强制拆除之类的处罚。所以，建议广大公民，违法建筑物出现并损害其合法权益时，不要自己冒然行动，对建筑物进行破坏，而应该向相关行政部门或法院请求对违法建筑物进行处理。

2.违法建筑侵害公共利益时的法律处理

违法建筑侵害公共利益的情形是指，违建人未经批准擅自在过道、人行道、巷道、马路边、公共绿地等公共场地搭建各种建筑物、构筑物及其附属设施，影响公共利益的。

此类情形，因为是对公共利益的侵害，任何利益相关者在发现此类违法建筑物后，均可向相关部门进行举报。但是，由于没有具体的特定受害人，公民不能直接向法院提起诉讼，而应先向相关的行政部门举报，请求行政部门予以处理。

3.违法建筑侵害公民自身合法权益时的法律处理

违法建筑侵害公民自身合法权益的情形是指，违建人未经批准建造的建筑物侵害了特定公民的某方面的合法权益。

此种情况，利益受侵害的公民，既可以直接向法院提起诉讼，请求停止侵害、排除妨碍、损害赔偿等。也可以诉求相关的行政部门，请求行政部门予以处理。两种处理方法没有先后的顺序限制。

4.违法建筑物租赁纠纷的法律处理

若违建人将违法建筑物出租出去，收取租金，获得收益。违法建筑物租赁合同的效力如何？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条的相关规定，以违法建筑物为标的的租赁合同应该认定为无效，但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，法院应当认定为有效。也就说，此类租赁合同一般应当认定为无效，但当事人如果采取了补救措施，取得了相关的资质，或者经过相关部门的许可，不存在《合同法》认定的无效的情形，则应该合同有效。

租赁合同若被认定无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的使用费的，人民法院一般应予支持。对于租赁房屋内的装饰物的处理则按照合同法的相关规定进行。

5.违法建筑分割的法律处理

违法建筑因其具有违法性，违建人不能取得其所有权，所以违法建筑就不能像其他财产一样作为客体进行处分，当事人请求分割违法建筑物的，人民法院一般不予支持。但是，违法建筑产生的收益，如：出租的租金、经营所得等，则可以请求进行分割。

综上，在出现违法建筑侵权时，应该严格按照法律规定的程序进行维权，切不可私自对建筑物进行破坏，以免发生其他不必要的纠纷。

参考文献：

[1]王才亮，陈秋兰：违法建筑处理实务[M]，法律出版社，2008

[2]张怀胜，违法建筑法律问题研究[D]，华东政法大学，2012.

[3]陈昨丞，违章建筑若干法律问题分析.载中国民商法律网.

作者简介：

石光耀（1990～）男，汉，河北保定人，对外经济贸易大学，2013级法律硕士（非法学）在读。

边赛（1989～）女，汉，河北保定人，吉林大学，2013级法律硕士（非法学）在读。