对私人建房模式的思考——以浙江省舟山市为例

杨凌锋

(舟山市定海规划管理中心,浙江舟山 316000)

对私人建房模式的思考
——以浙江省舟山市为例

杨凌锋

(舟山市定海规划管理中心,浙江舟山 316000)

新社区建设向我们提出了一个全新课题,在没有以往经验的情况下,一轮包括体制、政策的改革势在必行。农村私人建房已成为目前制约土地集约利用的重要问题,如何解决好私人建房的“散、乱、差”的现状,关系到农渔村新社区村容村貌的改变、土地的合理利用,农民生活水平的提高。本文以舟山市为例,对私人建房改革模式提出思考,希望对其他地区有一定借鉴作用。

建房模式 规划建设 管理

建设社会主义新农渔村，是我国目前城市化的一项重要工作。在规划建设管理方面，如何做到改变村容村貌，提高农民居住水平成为一项重要的任务。

由于居住习惯与规划建设相对滞后等原因，农村私人建房普遍存在“布点散、建设乱、面积大、标准低、配套差”的状况，与农渔村新社区建设的要求不相适应。同时，农村私人建房中的土地浪费、重复建设现象比较严重。由此产生的一系列社会问题也日益凸显出来：如果不加以改革，不仅不利于农渔村新社区建设，农村私人建房户的长远利益也难以得到有效保障。

目前舟山市农渔村社区住房现状中存在的主要问题主要表现在：

(1)大部分村庄住房建设没有规划，布局杂乱，房屋犄角相对，东西不畅，南北不通，没有规整的道路。(2)农村的道路、排水、供水、路灯、绿化和环境卫生等基础设施落后，盘子大、任务重，与农渔村新社区建设的要求还有很大差距。(3)住房造型样式因循守旧，平面布局不合理，立面单调简陋。住房使用功能差。堂厅开门多，空间零碎。卧房采光不足，私密性差，干扰使用。由于资金及相关人员缺乏的限制，私人建房主极少采取先进的图纸设计及施工工艺，房屋从结构到外观均较落后。(4)住房占地面积住房大，人均住房面积远高于城镇居民，但建筑日照间距普遍不足，达不到强制性标准，群众提出翻建、扩建使政府为难，容易产生邻里纠纷，进而发生信访事件。(5)住房结构整体差，防台风、抗地震能力低。由于屋顶普遍采用粘土瓦，密闭性差，在强台风袭击时很容易被掀掉。墙与墙之间连接不牢靠，往往采用石灰砂浆砌墙，造成房屋强度低，刚度小，整体性差，对防风抗震不利。(6)跨村建房难度大。虽然农渔村新社区从行政体制上已建立，但从土地、经济体制上并未完善。由于土地政策的限制，使得农民建房依然以村为范围，各村的可建设用地无法调剂使用。

从城乡建设的角度，农渔村新社区建设给我们提出了以下几点要求：

(1)布局优化。村庄建设规划要科学处理生产、生活、生态文化之间的关系，布局合理，组团建筑有个性特色、美观大方，组团建筑间相互协调；建筑布局能充分结合自然地形，借山用水，错落有致；农户住宅适当集中、实用、美观。(2)道路硬化。通村及村内路网布局合理，主次分明，村内主干道硬化；通行政村主干公路达到四级以上标准。(3)村庄绿化。山区、半山区、平原的中心村建成区的绿化覆盖率，分别达到15%、20%、25%以上。村庄中有休闲健身绿地，主要道路和河道两边实现绿化，住宅之间有绿化带，农户庭院绿化。(4)路灯亮化。村内主干道和公共场所路灯安装率达到100%。(5)卫生洁化。给水、排水系统完善，管网布局规范合理，自来水普遍入户；村庄内有专用公共厕所，农户卫生厕所改造率达到100%；农户普遍使用清洁能源；保洁制度健全，垃圾等废弃物集中处理，生产和生活污水净化处理，达标排放，基本消除垃圾及废水污染。(6)河道净化。保护好村域内现有的水面，河道清洁，水体流动，水质达到功能区划的要求；河道堤防和排涝工程建设符合国家规定标准。

为切实改善农村居住环境，集约利用土地，推进城乡一体化进程，可以考虑用集中建房模式替代原先的单家独户的建房模式，集中建房模式的优势主要体现在以下几点：

(1)有利于节约基础设施投入，提高基础设施水平。由于居住地相对集中，基础设施配方无须重复投入，边远地居民的内迁也减少了设施铺设的浪费。(2)有利于提高住房的水平和质量。集中建房采用农村私人建房图集，或在开发前统一设计，无需农民自己投入设计资金，有利于住房结构和外观的优化。(3)有利于节约土地。单家独户的建房占用大量土地，而且由于朝向不一，难以最优化利用周边空地。而统一规划布局的住房可将同一地块统筹考虑，有利于土地的集约利用。

为了搞好农渔村新社区的建设，结合农村住房要求，提出如下实施建议：

(1)控制农村私人建房的审批。按照新农村建设规划的要求，控制并逐步停止传统私人建房的审批。前期实行时应同宣传教育相结合，让农民知道“控制建房”并不等于“不让建房”，而是用另一种更先进的模式提供建房机会。以减少改革前期农民上访的事件。(2)完善规划体系，完成包括总体规划、控制性详细规划在内的规划体系，科学地指导社区的建设。在总体规划中明确的建设用地中，划出距离农民生产资料较近，基础设施配套成本较合理的区块，用于集中建设私人建房，编制控制性详细规划，用于指导项目实施。(3)实施方式的设想。可采取统一建设和自行建设相结合的方式。拆迁后的安置可考虑多户自行联建和高层统一建设安置相结合的形式，前者主要针对原有拥有较大建筑面积的住户，后者主要针对符合私人建房条件，而尚未建造的住户。(4)加强基础设施的配套建设，合理推广具有农村特色的配套基础设施，如无动力厌氧型污水处理设施，该设施投入小，见效快，工艺简单，可以大范围推广，提高农村生活配套情况。还有集中式太阳能热水器等。(5)解决跨村建房的土地政策。由于集中建设需要土地政策的支持，如何解决好跨村建房是做好私人建房改革的重点。由于村级土地牵涉到村民集体经济利益，而以村为单位的集中建房无论在布点还是在土地整理方面均达不到预期目的，因此要协调好村与村之间的经济利益，实行跨村集中建房。(6)尝试让农民私宅进入市场交易，不但可以提高农民集中建房的积极性，更可以激活农村房产市场。由于集体土地政策的限制，目前农村私人住宅是不能转让给非本村农民的。因此农村宅基地流转需要在政策上有所突破。

搞好农村私人建房是社会主义农渔村新社区建设的重要内容，也是推进新农村建设的一项基础性工作。要坚持以科学发展观为指导，不断创新方式方法，不断尝试改革。目前舟山市已在进行私人建房模式改革的尝试，集中建房模式一旦成功，将可营造一个更加宜居的农村居住环境，并整理出大量可用土地。