大型城市商业综合体规划与设计的探索——以武汉福星惠誉水岸国际为例

上海建工集团工程研究总院 上海 201114

0 引言

综合体建筑有机结合了多种不同功能，几乎囊括了与人类日常生活相关的所有关联因素。城市综合体将持续影响人民的生活，客观而言，城市综合体不仅是城市发展的客观需求，更是反映城市发展状况的一面镜子。

1 城市综合体的设计意义

城市综合体具有多重实用价值，体现出它多重的实用意义为：首先，城市综合体最显著的实用意义就是有效提高空间的使用效率。与独立建筑相比，利用率提高能够有效节约资金，节约的资金可用于建筑内外空间环境的改善。其次，城市综合体交通空间将综合体建筑与城市以及综合体自身各功能联系起来，使信息交流更加方便与及时，有助于加强中心建筑与周围空间的联系，作为各部分的过渡区域，充当联系枢纽。同时还有利于城市现代生活的交互活动，为人群聚集、社会交往提供公共活动场所，推动广告文化，为商业娱乐场所营造安全、轻松的氛围。积极改善现代精神生活与社会交往活动，为城市景观建设提供新的特色因素，更好地凸显城市多层次、多样化的空间景象。有利于打破城市过去单一的局面，改善城市面貌，作为城市设计的形式，城市综合体提供了全方位的交通空间[1,2]。

2 城市综合体规划设计存在的问题及对策

2.1 城市综合体布局

城市综合体布局不合理，很多城市综合体布局没有充分考虑居住和商业的衔接、交通疏散，另外存在居家生活不便的问题。很多城市都以“摊大饼”模式向外发展，出现了居住区、商业区、文教区等清一色的分区规划。这种规划虽然有其合理性，但最大的弊端是，严重忽视了城市是一个紧密联系的有机整体。

2.2 城市土地方面

城市土地的浪费。从城市资源的合理利用以及大型城市综合体物业的良性运转来看，对于轨交沿线项目用地并不是很局促的地块，应当充分做好项目物业组合的技术分析，充分利用城市中心区和轨交资源。

2.3 城市综合体景观

我国城市商业综合体景观存在的问题主要有：环境综合质量差，景观形象不佳，建筑和景观缺乏一致性；开放空间零碎不成系统，缺少小尺度的人性化场所；绿化量不够，缺乏环保节能的生态设施；缺乏文化艺术内涵等问题。只有在城市商业综合体景观设计中融入可持续发展的生态规划理念，才能达到既满足现代人对环境健康舒适的要求，又能维持城市生态系统平衡。对城市来说，城市商业综合体是城市发展的一个必然产物。

2.4 福星惠誉水岸国际存在的问题及对策

武汉福星惠誉水岸国际的现状是其5#、6#地块间还保留有无法拆除的住宅，如何解决干扰和退界问题严重阻碍了工作的顺利进行。针对这一现状，可在住宅的南侧避免高层建筑造成日照遮挡和视线干扰。也可在现有住宅的东侧考虑设置商业后勤等辅助功能，避免商业、住宅等主要功能的相互干扰。

再者是商业定位不明确，不能有效整合各地块的商业资源。针对这一问题，福星惠誉水岸国际考虑充分利用和平大道与武车路的商业氛围，蜿蜒的商业流线从西到东串联其他的地块，由于其与万达商业形成差异性互补，福星惠誉水岸国际考虑避免大型商业综合体，打造以多业态的主力店为重点，带动购物、休闲、餐饮和娱乐为一体的商业街，且充分利用和平大道、友谊大道和武车路的金角银边。

3 城市综合体规划设计遵循的原则

3.1 整体性原则

城市综合体为多个功能组织集合在一起，具有很强的统一性与集合性特点，为提高其设计效果，就需要结合此特点，严格遵循整体性原则。一方面是空间整体性，即以提高城市空间结构协调性为目的，提高建筑结构与外界环境整体框架的契合性，将建筑空间融入到城市空间大环境中。尤其是对于组群式城市综合体，要提高不同建筑形体间的协调性，确定内部空间围合、外部空间均满足城市空间连续性要求，同时还要做好系统内基础设施在节点设计中的应用分析。另一方面是形态整体性，对于城市综合体来说，主要是指系统内不同建筑形态结构方面的整体性，即以提高建筑形态结构的整体性为目的。

3.2 层次性原则

一个完整的城市综合体，基本上都是由多层次的空间次元组成，并且各空间次元之间存在相互联系，为提高综合体系统设计的规范性，需要在感应环境特点基础上，利用相接、重叠等方式来对不同空间次元之间的联系方式进行设计，例如以所使用的程序为依据进行布局设计，将系统内不同空间次元划分为主次、前后等关系，形成有规律的层次性，提高城市综合体设计的综合效果。

3.3 标识性原则

提高综合体标识性，为人们提供更明显的识别特点，提高系统的可识别性，设计时可以从综合体区域、标志、道路以及设施等着手。一方面，象征性设计即利用某特定具体形象来暗示某一事物存在某种意义，达到自身形象区别于周围环境的目的，向人们传达明显的意义。另一方面，平面布局设计，以提高建筑综合体系统标识性，还应加强对平面布局的设计研究，例如做好图、底设计，即从人们视觉特点出发，确保构图完整性，对建筑结构与周围环境进行整体分析，选择与地形、地质相符的建筑设计方式，通过简单的几何形态来达到平面构成的效果，实现建筑特性与城市环境融合的目的[3-5]。

4 实例探析

4.1 项目概况及区域介绍

福星惠誉水岸国际项目位于武汉市武昌中心区，为城市新一轮开发热点区域，在内环南北向主干道和平大道和友谊大道间，紧邻长江隧道出入口。项目共分为4个地块。其中3#地块用地面积3 788 m2，容积率4.80，4#地块用地面积25 550 m2，容积率4.50，5#地块用地面积1 698 m2，容积率4.20，6#地块用地面积52 065 m2，容积率4.20（图1）。

图1 方案总平面示意

福星惠誉水岸国际区域地段优势明显，交通运输方便快捷。福星惠誉水岸国际附近有未来的轨交2号线和7号线站点，这更加促进了居民的外出率，且节省交通成本。福星惠誉水岸国际总建筑面积1.20×106m2。目前项目区域商业停留在初始发展阶段，区域内消费力基本分流至周边邻近商圈。本项目距徐东商圈2.60 km，距司门口商圈3.80 km，距中南商圈4.40 km。与周边其他商圈的距离为本项目留出了商业发展的适当空间。

4.2 设计构思

福星惠誉水岸国际以打造“武汉SOHO特区”为己任，以找回“武汉商业时尚升级”和“武汉失落的中心”为开发理念，以矩阵式SOHO商业街区、SOHO公寓、LOFT公寓、高级写字楼等物业形式，规划采用开放式创意商业街区的模式，强调商业和商务的融合。以理性的尺度、适宜的网格为基准，通过均质的、形态均匀略带微差的高层形体和活泼的商业形体表达整个项目外部造型的韵律和空间组合的高效。

4.3 合理有序的规划布局

城市综合体具有综合性，可把很多的城市功能集中在一起，导致了人流量和车流量的增加，给城市综合体的管理带来了很大的阻碍，因此在进行其整体的规划设计时，应注意对各个功能区的划分，以人的步行安全为重点，明确交通线路规划。在进行规划时，还要对地区性的整体观念予以重视，要尽可能地与周围的建筑环境有明显的区分，使两者协调和谐地发展。在福星惠誉水岸国际的整体布局上，引入了“都市魔方”的概念，功能集约高效，布局灵活可变，整体上采用了8.4 m×8.4 m的南北向轴网，既满足了地下车库的高效布置，又实现了建筑模数化。3号轨交底层设有3层商务型配套商业和29层公寓，5号轨交由于用地性质是住宅，考虑设计33层住宅。在立体设计方面，商业上采用的是马赛克式拼贴构成的手法，在理性化中求变化，并通过不同的颜色及机理的表皮区分各商业分区，具有良好的可识别性。高层上通过统一于变化的设计理念打造高效的商务商业群体和富有韵律的城市界面。

4.4 合理的功能整合设计

城市综合体的区域内各种城市功能较为完善齐全，包括人们的休闲娱乐、衣食住行、文化活动等方面，都有较为系统化的综合。实质上，城市综合体就是一个城市的缩小化，是对各类功能区的整合，因此，它的整合类型也是十分多样的：第一，互补类型。这种类型是各个互为补充性质的功能区互相组合，构成一个整体区域。第二，系列类型。它是把具有延续性和互通性的功能区域进行了整体整合。第三，主从类型。它是先确定一个功能区域或者是一组功能区域，然后根据它的需要把一些其他的功能区域依属于其的类型。第四，竞争类型。这种类型在现实生活中较为常见，它是把具有功能相似的区域进行整合，从而使人们在进行服务或其他选择时有一种对比的心理，进而使商家不断地采取各种手段来提升自身综合实力。福星惠誉水岸国际首先利用和平大道与武车路的商业人气，将商业沿和平大道、武车路展开；其次，合理利用公寓LOFT高层形成具有节奏与韵律感的城市天际线新界面；最后，考虑在长江隧道入口处的死角进行商业布置。

4.5 交通组织设计

为满足城市综合体人流、车流运行需求，需要提高内外交通组织性，分析综合体建筑与城市交通联系，合理设计系统内交通组织，完成系统内水平交通与竖向交通流线转换，以及不同性质交通分配设计等，立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰，起到了提高空间利用率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。本项目位于武昌中心区，系统与城市交通系统相连接，这样在对超市、商场出入口设计时可以直接与外部道路系统相连接，并且车库出入口应做好功能间交通分流，以及建筑内部水平、垂直交通分流，减少各功能之间车流的影响。

4.6 综合体内部开放空间的设计

开放空间在城市综合体中主要是用来进行营销活动的开展、给人们购物提供休息等的公共空间，包括综合体室内的商业街、内部广场、边庭以及引导空间等各有特色的空间类型。它的分类大致有水平交通空间、节点式空间、线性街道空间和垂直交通空间4种，其设计要考虑以下几点：第一，闭合和开放的切换。开放空间大多有顶界面，它的形式是与其闭合的程度有很大关系的，而它的侧界面尺度和各段形式是决定开放空间的开放程度的，因此，要控制好这一方面的设计。第二，竖向的高差变化。竖向空间的使用可以极大地节省空间，不同的领域所用到的空间高度是不一样的，因此，在进行设计布局时要对竖向空间的高差变化有明显的安排，这样做的目的也有利于土地使用率的提高。第三，空间的层次性变化。如果空间的层次性规划得比较好，不仅可以节省空间，还可以给人们一种视觉上的愉悦感，在空间高差、绿化等的设置上，可以使空间的画面感更强，有一种移步换景的作用。第四，诱导性设计。在进行综合体的规划设计时，各个功能的诱导性和识别性是不能忽视的，它可以使建筑的一些特色功能凸显，进而吸引人们的注意力，便于促销。通过合理的容量分析来得出每个地块合理的商住配比和公商配比，以此为依据可以分析出各地块高层的数量和高度，再通过合理的规划设计和不同功能的交通流线设计，把公建高层和商业裙房有效组合，形成我们的基础规划方案架构[6-8]。

5 结语

城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体是现代城市发展的产物，发展时间不长，设计过程中很多技术仍不是很成熟，发展过程中不可避免地遇到很多不可预知的挑战。如何寻找到一条适合城市区域、经济、人文等特征的综合体发展之路，还有待我们在实践中不断探索。