房地产业的新周期

陈芬

7月份，理应是房地产的淡季。但是，在当前各种因素的作用下，在这个七月房地产市场的热度却一反常态，连续翻红。

国家统计局发布的数据显示，全国整体房价涨幅已连续三个月“翻红”，且70个大中城市房价环比上涨个数继续增加。成交持续放量，库存压力略有减轻，楼市已现回暖迹象。

此番房价上涨与成交放量息息相关。而成交量的持续上升则主要是政策面持续释放利好信号所致。一方面，货币宽松降低了购房成本。继去年末开启降息周期之后，今年上半年又经历了三次降息、两次降准，调整力度堪比2008年。

另一方面，政策松绑刺激了市场成交，尤其是公积金政策和二套房政策的调整，促使刚需和改善型购房需求持续释放。2015年以来，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中北京、上海等超过30个城市还提高了公积金贷款额度。

业内人士认为，今年二季度以来，由于刚性需求和改善性需求更加旺盛，一线城市和少数二线城市市场表现活跃。而多数二线城市、三线城市以及一些四线城市，由于原有的房地产库存较大，消化尚需时日。总体而言，房地产行业去库存的速度正在加快。

价格暴涨不成立

虽然调控政策进行了微调和局部松绑，但“抑投资、保刚需、重保障”的基调未发生变化，“有保有压”的调控思路仍在延续。所以有市场人士从成交回暖推导出房价将普涨甚至暴涨的结论，恐怕不成立。与前几轮房价上涨受投资、投机性需求推动明显不同，本轮房价上涨主要受刚需和改善型需求入市推动，随着需求逐步释放，房价上涨动能势必将有所放缓。

去库存被认为是当前的首要任务。截至2015年6月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。35个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象，其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到33.3%、24.2%和22.1%，但与5月份相比增幅略有收窄。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这意味着如果6月份以后存销比不变，市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。

与此同时，一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧。分析人士认为，房地产市场全面复苏尚需时日，全国楼市普涨、暴涨局面料难出现。与此同时，与一线城市明显回暖不同，二线城市房价整体较为稳定，大部分三四线城市房价仍小幅下跌，不同城市间分化态势持续加剧。更为关键的是，房地产市场的整体供求形势已由供不应求向结构性过剩转变，房价结构性调整不可避免。

万达集团董事长王健林近日表示，虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。

去库存阶段到来了么？

目前，房地产库存的消化已经出现一些积极变化：一是库存增长幅度明显放缓；二是5月住宅库存比4月减少121万平方米，是2011年来的首次减少。目前楼市已经进入去库存阶段，这是当前的主流观点，但是民生银行地产研究院首席研究员冯焱东却认为这种说法并不准确。近期，冯焱东撰文称，目前的实际情况是我国楼市整体仍处于库存增长阶段，去库存阶段已经比较临近，但尚未实质性到来。

冯焱东用全国房地产待售统计数据来说明观点。他说，自2011年以来，我国房地产待售面积一直处于不断增长状态，从2011年底的2.72亿平方米增长到2015年6月的6.57亿平方米，待售与销售比自2011年以来也在不断扩大，这表明近几年我国房地产处于增库存阶段。在这个阶段必须控制新增供应量，同时加快消化库存，才能迎来楼市的去库存阶段。2011年以来，全国房地产投资额一直高于销售额，表明开发商资金正在不断沉淀于存货中，只有销售额大于投资额才能说明去库存开始减少。

房地产泡沫存在么？

冯焱东指出，由于库存量不断增长，房地产供求失衡局面加剧，对于绝大部分二线及以下城市来说，供应泡沫已经取代房价泡沫成为行业主要矛盾。供应泡沫和房价泡沫的危害一样大：一是积压巨量资金；二是少数项目面临烂尾危险；三是影响金融安全和财政收支平衡，拖累经济发展；四是导致房地产行业收益率整体下降，部分项目面临亏损。供应泡沫虽然没有房价泡沫那样惹眼，但如不及时治理则有可能对房地产行业和宏观经济金融造成打击。

对于房地产泡沫的担忧，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌则判断，中国的三四线城市的房地产，基本没有泡沫，一线城市是有泡沫的，而恰恰在一线城市房价还在涨。但一线城市泡沫不会破灭，因为它们有购买力支撑。顾云昌认为，从2011年到2015年中国房地产泡沫在变小，而判断的重要指标之一是房价收入比。

根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，延续了2010年以来的下行趋势。顾云昌指出，近四五年的时间里，从全国平均数据看，房价平均每年上涨约2%，但收入上涨7%-8%左右，所以房价收入比在缩小。

如何应对新阶段

中国房地产市场一直受政策影响较大，顾云昌判断货币政策的走势暂时不会变，市场进入分化阶段后，政策总体上还是以松绑为主。顾云昌分析说，一线城市特别是深圳领涨，和深圳房地产市场供求关系密切相关。在宽松的货币政策环境下，供求关系紧张必然导致房价上涨，销售迅速；而市场仍处于供大于求的状态中，即使货币环境再宽松，市场回升速度也会比较慢。在货币政策转向宽松后，一线城市和重点二线城市回升得快，但三线城市反应较慢。

大多数的三四线城市和个别二线城市，仍然以去库存作为主要任务。库存消耗的年限，在各地差别很大。“明年某个时间段会慢慢转变。”顾云昌说。

冯焱东则表示，房地产是地方性产业，供应泡沫的治理首先需要地方政府担负起应有的责任。地方政府是土地的垄断供应方，供应泡沫主要是地方政府多年来不够节制出让土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出让规模，让房地产供求慢慢恢复平衡。目前地方政府普遍负债过重，要控制土地出让规模客观上存在难度，但不控制供应泡沫可能危及经济和金融安全。

冯焱东建议要清醒认识到供应泡沫的客观存在及其危害。房地产黄金时代的发展致使很多开发商形成思维惯性，没有彻底意识到房地产已经进入一个全新阶段。供应泡沫危害性很大，隐蔽性较强，它会慢慢侵蚀行业和企业的健康，掏空项目利润。

开发商一般对短周期相对敏感。在应对这种周期过程中，开发商必将加速分化，能随行就市、高周转、及时接受低利润甚至亏损现实的开发商市场份额将越来越大，利润率虽然下降但总体利润可能还会增长。在价格上不够灵活、依然期望好收成的大部分开发商在很大程度上掩护了高周转开发商的出货，销售规模可能停滞不前，利润不断下滑。冯焱东指出。

在房地产进入库存加速消化的阶段，如何应对当前的政策利好、楼市回暖的短周期以及尚未清晰的中长周期，需要地方政府、开发商深入思考。endprint