市场决定的征地补偿标准确定方法分析

康国鑫++郑梅

摘 要 采用逻辑推理法、实证研究法等方法，分析建立市场决定征地补偿标准的必要性，研究符合各地实际的征地补偿标准确定方法。研究结果表明，按照征地后土地用途的不同，采用不同的确定方法能够提高征地补偿标准，保障农民权益，更能体现土地的价值，具有实际可操作性。

关键词 征地；补偿标准；确定方法；市场决定机制

中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：1673-890X（2015）24-00-02

1 建立市场决定征地补偿标准的必要性和前提

1.1 必要性

我国改革开放以来实行市场经济体制，市场经济中，交易双方地位平等。在进行土地征收过程中，农民和用地单位本应地位平等，平等协商土地征收补偿价款，但现实却不是如此。所以，在统筹城乡发展的大背景下，土地征收补偿标准的确立应该结合我国经济发展水平，遵循市场价值规律，让被征地农民和征地单位能进行平等协商，按照市场供求决定征地补偿价格[1]。

1.2 前提

根据对长沙县2011-2014年的征地后用途的调查统计，在已审批的用地中，工矿仓储用地占批准用地的31.89%，公用设施和公共建筑用地占23.75%，住宅用地占8.21%，商服用地占2.56%，未确定用途的占33.59%。通过以上统计数据，征地补偿标准应对公共利益进行明确界定，考虑被征土地用作公益用途和非公益用途之间的不同，而采用不同的征地补偿标准。在新的征购模式下，由市场决定土地的产权价值，政府通过规范的土地增值税等形式对市场实行监管，保障农民权益，让农民享受到农用地非农化的部分红利。

2 市场决定征地补偿标准确定方法

市场决定的征地补偿标准是在参考被征土地原有用途年产值因素的基础上，综合考虑土地区位、经济发展水平、市场供求状况、升值空间、被征地农民社会保障等要素最终确定。盛春雨、白东芳认为，在征地补偿标准的重建及实施补偿过程中，可以按照土地使用类型将其分为公益性用地和非公益性用地[2-3]。

2.1 公益性用地的征收补偿标准测算方法

王万茂认为，农地的价值包括农地的生产收益权价值、农民生存保障权价值、发展权价值、国家粮食安全权价值和国家生态安全权价值等[4]。农地被征收后这些价值全部丧失，按照“谁投资，谁受益，谁破坏，谁补偿”的原则，土地征收后的受益者和土地资源功能破坏者都是最终的用地单位，用地单位应当对农地征收后的利益受损者给予相应的补偿。因此，公益性用地的征地补偿标准应采用地价构成法，以农地取得成本、农地开发成本、社会保障价值3项费用之和确定。

2.1.1 农地取得成本（P取）

采用收益还原法确定农地，取得成本。

2.1.2 农地开发成本（P开）

包括农地开发总费用和把农地开发投资用作别的投资的机会损失折现，可以通过重新开垦耕地的费用计算。

2.1.3 社会保障价值（P社）

应该由5个方面决定，分别是养老、失业、教育、医疗和工伤保障价值。

（1）养老保障价值测算。养老保障价值与人均耕地面积和耕地生产力水平有直接关系。计算公式：

Y=（A1/A2）×B=（A1/A2）×（Ym×m+Yw×w）× ①

式①中，A1为被征地面积；A2为人均农用地面积；B为人均社会保障价格；Ym男性缴纳保险金额；m为男性人口占总人口的比例；Yw女性缴纳保险金额；w为女性人口占总人口的比例；b1为月保险费领取标准；b0为农民基本生活费。

（2）失业保障价值测算。土地对农民发挥提供就业的功能，被征地农民失去土地，就等于失业，也就没有了生活来源，农地提供的就业机会保障价格就相当于失业保险价值。根据湖南省《失业保险条例》规定，城镇失业保险金的领取期限最长为24个月，在24个月之后还没有找到工作的失业人员，可以领取最低生活保障金。假定农民从失业到退休一直领取最低生活保障金，计算公式：

Y1=（[（bm-a）×Pm+（bw-a）×Pw]×Mc）/N ②

式②中，bm为男性退休年龄；bw为女性退休年龄；a为平均年龄；Pm为男性人口占总人口的比例；Pw为女性人口占总人口的比例；Mc为人均最低生活保障金；N为每667 m2地所承载的农村人口数。

（3）教育保障价值测算。为保证农民在失去土地后教育水平不降低，在农地征收补偿中必须把教育费纳入进来。此教育费可以算作失地农民子女的教育费，也可以算作失地农民进城务工的教育培训费，计算公式：

Y2=（c×N）/G ③

式③中，c为人均教育保障价格；N为人数；G为被征地人均耕地面积。

（4）医疗保障价值测算。为防止被征地农民因病变穷请款情况的发生，在征地补偿标准中应加入医疗保险补偿。医疗保险的费率，按照非从业城镇居民缴纳医疗保险的费率计算。

（5）工伤保障价值测算。被征地农民进城务工，一般干的都是最脏、最累或危险性较高的工作，在这种工作环境中极易受伤，他们一般没有工伤保险，意外受伤后很难得到赔偿。因此，在测算中要计入工伤保障价值。其工伤保险价值的保险费率以城市最低工资标准的1.00%计算。

2.2 非公益性用地的征收补偿标准测算方法

农地转变为非公益性用地后的基准地价，就是农用地转为建设用地后的工业、住宅和商业用地的综合价格。计算公式：

P基=M工×V工+M住×V住+M商×V商 ④

式④中，P基为城市基准地价；M工为工业基准地价；V工为工业规划面积占城市总面积的比例；M住为住宅基准地价；V住为住宅规划面积占城市总面积的比例；M商为商业基准地价；V商为商业规划面积占城市总面积的比例。

采用基准地价反算法测算，其计算原理如下：

P非=P基-P开-（P基-P农-P开）×r0 -P开×r1 ⑤

式⑤中，P非为非公益用地征地补偿价值标准；P开为农地开发费用；P农为农地平均价格；r0为土地税率；r1为土地开发利用率。

3 实际案例分析

文章以长沙县为例，以2015年1月1日为基准日，计算农地征收补偿标准。

3.1 长沙县公益性用地征收补偿标准测算

3.1.1 长沙县农地取得成本测算

根据《农用地估价规程》，农地总收益以长沙县2012-2014年种植业平均产值来代替，农地总费用以长沙县2012-2014年农业总投入的平均值来代替，土地还原利率取7.00%，长沙县耕地面积基本无大变化，为5.83万hm2。详见表1。

表1 长沙县农地总收益、总费用

年份 2012 2013 2014 平均

总产值/万元 928711 1020843 1122927 1024160

总费用/万元 417920 459379 505317 460872

注：数据来源于2012-2014年长沙县统计年鉴。

农地取得成本：P取={[（农地总产值-农地总费用）/耕地面积]/土地还原利率}×时间修正系数=124.22万元/hm2。

3.1.2 长沙县农地开发成本测算

2014年，长沙县通过土地开发整理新增耕地102.32 hm2，总投资984.32万元，新增耕地投入9.62万元/hm2。假设农地的使用年限是50 a，农地已开发10 a。根据长沙县实际情况土地的物化投资为0.50万元/hm2，银行定期存款的年存款利率为3.30%。以此计算农地开发成本：P开=农地开发总费用+（收入现金-物化投入折现）=162.39万元/hm2。

3.1.3 长沙县农地社会保障价值测算

（1）养老保险价值测算。2014年长沙县养老保险金为0.25万/a，农村人均耕地面积为0.08 hm2/人，农村人口71.01万人，其中男性比例为58.11%，女性为41.89%。城镇居民最低生活保障标准按450元计算（养老保险费见表2），随着社会经济发展和物价上涨，保险费率每年增加金额100～200元不等，领取金额也和当年的城镇职工工资挂钩。假设2014年后每年要缴纳的养老保险费用以6.00%的速度递增，领取金额保持2014年的600元/月，农民的基本生活费取城镇居民最低生活保障标准。按照式1计算得出单位面积农地的养老保险价值为19.14万元/hm2。

表2 长沙县养老保险缴费情况

性别 年龄 领取保险费年龄 缴费年限 缴费总额/元

男性 30 60 18 65678

女性 30 55 15 60439

注：数据来源于2014年长沙县统计年鉴。

（2）失业保障价值测算。按照式（2）计算可得单位面积农地的失业保险价值为30.66万元/hm2。

（3）教育保障价值测算。据统计2014年长沙县1个农村小孩九年义务教育平均每年的费用为300元。按照式3计算可得单位面积农地的教育保障价值0.64万元/hm2。

（4）医疗保障价值测算。根据长沙市城市低保人员医疗保险规定，城市低保人员医疗保险筹资标准不低于60元/（人/a）。则单位面积农地的医疗保障价值为1.65万元/hm2。

（5）工伤保障价值测算。假设长沙县城镇最低工资标准和最低生活保障一样。则单位面积农地的工伤保障价值为16.42万元/hm2。

（6）社会保障价值测算。社会保障价值测算为68.51万元/hm2。

3.1.4 公益性用地补偿价值标准

公益性用地补偿价值标准测算为355.12万元/hm2。

3.2 长沙县非公益性用地征收补偿标准测算

根据长沙县城市规划区实际情况，规划区内工业、住宅和商业用地规划面积比为2∶5∶3，依据长沙县各乡镇汇总评估得出规划区内工业、住宅和商业用地的平均地价分别是290.90、496.55、606.55万元/hm2。由此按照式4计算土地征收后的基准地价为488.42万元/hm2。2014年，长沙县建设用地开发总面积1 240 hm2，开发总额2.5亿元，因此土地开发费20.16万元/hm2。长沙县土地税率约为20%，土地开发平均利润率约为15%。

按照式5计算可得非公益性用地补偿价值标准为261.31万元/hm2。

按照目前长沙县的征地情况来看，质量最好的Ⅰ类农地（即耕地质量等别为四级的水田）的征地补偿费为82万元/hm2。采用笔者确定的方法，无论是公益性还是非公益性用地测算出的征地补偿标准比目前的征地补偿费高，而且补偿标准又低于长沙县的基准地价488.42万元/hm2，故确定的征地补偿测算方法是切实可行的。

4 结论

确定征地补偿标准，根本在于解决农民、用地单位和地方政府之间分配农用地转为建设用地产生的土地增值收益。土地增值收益的产生，主要来自于3个方面：（1）集体建设用地使用权变为国有建设用地使用权；（2）用地单位对土地进行的投资；（3）政府的规划和公共设施建设和完善。从目前基本情况分析，失地农民在征地中处于劣势地位，往往无法正常分享土地增值收益，客观上形成了政府与民争利的局面。通过以长沙县为例的实际案例研究结果显示，建立市场决定征地补偿标准能有效解决农民、用地单位和地方政府之间的矛盾，提出征地补偿标准确定方法，将公益性征地和非公益性征地这2种不同的情况区分开，不同的征地用途采用不同的征地补偿标准，既为日后制定非公益性用地退出征地取得方式的政策提供参考，也可以保障农民的权益，缓和社会矛盾、促进社会和谐。

参考文献

[1]张建飞.征地过程中农民权益的法体保护——征地法律制度完善探析[J].法学杂志，2006（2）：80-82.

[2]盛春雨.征地补偿标准问题研究[D].重庆：西南大学，2007.

[3]白东芳.我国征地补偿标准研究[D].北京：中国政法大学，2011.

[4]王荧.我国农地非农化配置效率研究[D].北京：中国政法大学，2011.

（责任编辑：赵中正）